宏观经济与政策
◆宏观经济与政策：加快国际消费城市建设
据2022年2月北京国际消费中心城市建设专场新闻发布会介绍的信息，2021年北京全市总消费、服务消费、社零总额分别同比增长11%、13.4%和8.4%，消费市场整体恢复至2019年疫情前水平。同时，52个重点商圈客流同比增长15.1%，全市22个传统商圈和20家“一店一策”试点企业基本完成升级改造；901家首店（含旗舰店）在京落地，是上年入驻总量的近5倍；6个新消费品牌孵化试点基地挂牌运营、新认定时尚品牌跨国公司地区总部4家、717家离境退税商店居全国首位等。对于2022年，提出北京将实现全市总消费同比增长7.5%左右，社零总额同比增长5.5%左右。同时，北京将进一步完善商圈的分级分类标准和评价体系，编制商圈的布局方案、编制新一轮商圈高品质发展的工作计划，在“国际化、整体性、差异化”上下功夫，力争2025年在全市打造2至3个千亿规模世界级商圈。
北京一季度宏观经济指标一览
土地市场
◆一季度合计成交5宗商服类用地，仅大兴区新增供应2宗
◇今年2月，北京市2022年度建设用地供应计划发布，提出2022年全市建设用地计划供应总量3,710公顷，全年实现减量10平方公里左右。同时将大力实施城市更新行动，鼓励和引导利用存量建设用地比例不低于60%。
在用地结构方面，产业用地共计安排500公顷，其中商服用地为120公顷。
具体到各区年度商服用地供应计划上，东城和西城两区计划分别供应3公顷和2公顷，通州24公顷，大兴17公顷，海淀16公顷，怀柔15公顷，石景山、亦庄新城、房山各10公顷，朝阳区6公顷，丰台区5公顷，昌平区2公顷。
◇2022年一季度，仅大兴区正式供应2宗商服类用地，均位于大兴国际机场临空经济区，供应规划建筑面积合计14.83万平方米，其中一宗已于3月1日由新航城以底价竞得；另一宗规划建筑面积达13.02万平方米，竞价日期为4月29日，起始楼面价为10,110元/㎡，起始总价13.16亿元。此外，通州区发布了2宗地的预申请公告，目前均未转正式。
◇一季度共成交5宗地，大兴及经开区各1宗，怀柔区2宗，通州区1宗，成交规划建筑面积合计27.39万平方米，平均楼面地价为10,922元/㎡，均为底价成交。除大兴的一宗外，其余四宗均是去年末的供地，其中通州区城市副中心地块体量最大，规划建筑面积11.99万平方米，楼面价13,779万/㎡，成交金额16.53亿元。
写字楼市场
◆供销：一季度供求规模皆大幅下降，成交均价同比下跌15.78%
◇新增供应面积同比减少72.14%：一季度北京市写字楼新增供应面积为6.96万平方米，较上年同期大幅下降72.14%，较上季度环比下降77.19%。
◇销售面积同比减少56.06%，销售价格同比下跌15.78%：一季度销售面积合计11.90万平方米，较上年同期减少56.06%，较上季度环比下降57.38%；销售均价为22,710元/㎡，较上年同期下跌15.78%，较上季度环比下跌5.88%。一季度受假期影响，叠加北京零星发生的疫情，市场下行压力不小。与上年同期相比，近95%成交物业位于五环外，一定程度上也造成价格结构性下跌。
◇全市库存面积截至一季度末为318.77万平方米，去化周期超49个月：一季度北京写字楼市场整体库存量有所减少，但去化周期受销售不佳影响，拉升至49.46个月，达到2020年以来的新高。1月份由于销售表现相对较好，去化周期下降至38.90个月，但随着2-3月份销售下行（2月销售面积仅为0.47万平方米），市场去化压力持续增大。
◇具体到区域供应和成交情况来看，一季度仅大兴（3.72万平方米）、房山（2.09万平方米）和顺义（1.14万平方米）三区有新增供应。在成交方面，顺义（2.68万平方米）、朝阳（2.49万平方米）、通州（2.24万平方米）、昌平（1.13万平方米）、大兴（0.87万平方米）成交面积排名前五；从成交价格来看，丰台区成交均价居首，约39,043元/㎡，其次为石景山区，成交均价约38,059元/㎡，通州区成交均价排名第三，为27,179元/㎡。
◇从一季度项目成交面积来看，TOP 5项目主要来自朝阳、顺义和通州三区，其中中关村发展旗下的电子城IT产业园成交面积2.46万平方米，位居首位，成交均价约2.6万元/㎡，成交金额同时也位居一季度榜首，为6.48亿元；其次为北京联东旗下的联东U谷顺义北务科技园，成交面积1.42万平方米，均价约0.5万元/㎡。而在成交价格排名方面，丰台区北京金茂府写字楼物业成交均价获本季榜首，约5.4万元/㎡。
◆租赁：一季度甲级写字楼租金微涨，空置率继续下降
◇据世联评估数据，一季度北京写字楼（甲乙级）平均租金约7.75元/㎡，较上季度环比微跌0.39%。
◇一季度甲级写字楼平均租金微涨0.3%：近年来，北京写字楼市场持续呈现下行趋势，较为低迷，2020年疫情叠加下，租金持续走低。2021年末全市甲级写字楼平均租金约11.47元/㎡·天，第四季度租金价格有所回升，2022年一季度延续上年末趋势，甲级写字楼平均租金约11.50元/㎡，环比微涨0.30%。
◇空置率持续下降，一季度约14.75%：空置率方面，一季度甲级写字楼空置率约14.75%，较上季度下降0.1个百分点，整体空置率仍处于近年来较高水平。
商业市场
◆供销：一季度供应大幅增加，销售均价同比下跌超三成
◇新增供应面积同比增加96.90%：一季度北京市商业物业新增供应面积为24.16万㎡，较上年同期增加96.90%，较上季度环比增加24.28%。去年下半年以来，商业物业供应量大幅增加，今年一季度供应量也达近年来新高。
◇销售面积同比增加34.28%，销售价格同比下跌37.39%：一季度全市销售面积为19.31万平方米，较上年同期增加34.28%，较上季度环比减少19.88%。其中3月份销售面积成交15.17万平方米，占整季销售量的78.56%。销售价格方面，一季度全市销售均价为19,792元/㎡，较上年同期下跌37.79%，较上季度环比下跌25.19%。一季度2万元/㎡以下商业物业成交占比超过80%，一定程度拉低了全市销售均价。
◇全市库存面积截至一季度末为149.66万平方米，去化周期约26.93个月：一季度北京商业物业库存量有所增加，主要是受新增供应大幅增加影响。与此同时，一季度销售量表现不差，带动去化周期有所下降，截至3月底，去化周期为26.93个月。
◇具体到区域供应和成交情况来看，一季度新增供应主要集中在大兴（12.73万平方米）和怀柔（9.18万平方米）两区，其新增供应占全市总体供应比例超过90%。在成交方面，大兴（11.60万平方米）、通州（2.24万平方米）、丰台（1.43万平方米）、顺义（1.01万平方米）、朝阳（0.81万平方米）成交面积排名前五。从成交价格来看，海淀区成交均价居首，约52,394元/㎡；其次为西城区，成交均价约31,298元/㎡，是来自二环内的一宗物业成交（置地星座大厦：669.85平方米）；朝阳区成交均价排名第三，为28,567元/㎡。
◇从一季度项目成交面积排名来看，位于大兴区黄村板块的中骏金辉未来云城成交面积9.68万平方米，占全市成交面积的50.13%，位居首位，其成交金额同时也位居一季度榜首，为18.24亿元，成交均价则约1.88万元/㎡。在成交价格排名方面，位于朝阳区的华翰福园项目成交均价则获得季度榜首，为6.85万元/㎡。
◆租赁：一季度优质零物业首层租金与上季度基本持平，空置率持续回落
◇一季度北京优质零售物业首层租金环比微跌0.28%，空置率持续回落：从北京优质零售物业租金与空置率情况来看，一季度北京优质零售物业首层租金可以说基本与上季度持平（仅微跌0.28%），约35.9元/㎡·天。去年下半年以来，优质零售物业租金价格基本保持平稳，止住下跌趋势，但租金水平仍处于低位，基本回到2018年末水平。在空置率方面，一季度北京虽有零星疫情出现，但对人民基本生活影响有限，居民消费持续恢复，优质零售物业空置率下降明显，大型商场人气持续回升，截至一季度末，优质零售物业空置率降至6%左右。
来源：世联评估
编辑：wangdc
