第一太平戴维斯日前发布2021年华南区房地产市场总结，从广州市场来看，2021年，在本地宏观经济稳步复苏的利好推动下，广州房地产市场各板块均呈现积极表现。其中，写字楼市场需求反弹并超过疫情前水平，零售市场品牌扩张信心持续提升，政策调控下购房者情绪日趋理性，优势产业推动非保税物流市场延续火热。

　　广州写字楼市场

　　需求反弹至疫情前两倍 但租金仍因供应压力下降

　　广州甲级写字楼租赁市场已于疫情冲击中反弹，TMT、金融等行业需求持续增长。2021年全市年度净吸纳量同比增长近9倍，约达疫情前（2019年）的2.1倍。但受新增供应影响，全市平均空置率仍同比上升0.8个百分点，至9.5%。

　　新增供应相继入市，叠加市场中部分项目短期内存在主力租户调整的潜在可能，业主延续以价换量租赁策略。年末，全市租金指数同比下降2.7%，平均租金录得人民币每平方米每月159.2元，为自2014年第二季度以来最低。

　　未来，在本地经济稳健增长的支持下，科技、金融等行业需求将继续增长。但鉴于2022年仍有逾百万平方米新增供应，全市空置率预计继续上升，平均租金料将继续下降。

　　广州零售市场

　　市场情绪持续改善 但需求尚未及疫情前水平

　　2021年，广州零售物业市场品牌扩张情绪已较疫情初期回暖，餐饮、新能源汽车品牌租赁需求表现活跃。全市年度净吸纳量回升至44.1万平方米，但仍未完全恢复至疫情前水平，约为2019年的96.0%。年末，全市平均空置率同比下降0.6个百分点，至12.9%。

　　尽管整体市场情绪有所恢复，但部分项目仍因自身经营问题而下调租金。截至年底，全市租金指数同比下降0.5%，平均租金录得人民币每平方米每月679.3元。

　　得益于本地人口及消费市场的不断扩张，零售商扩张信心将继续提升，餐饮品牌有望延续强劲扩张势头。2022年，全市平均空置率预计继续下降，但平均租金或因次核心商圈新项目影响结构性下降。

　　广州住宅市场

　　供需两端调控升级 市场情绪更趋冷静

　　2021年，因受年初以来预售审批、备案价管控从严等调控政策影响，开发商推盘节奏较去年放缓。截至12月17日，广州一手住宅供应面积累计达771.2万平方米，同比下降14.9%。政策调控下，购房者观望情绪渐浓，市场情绪更趋冷静。尽管全年一手住宅成交面积同比上升2.8%，至775.8万平方米，但本年四个季度已连续环比下降。鉴于年内中心城区成交面积占比持续提高，全市一手住宅成交均价升至人民币每平方米38,712元。

　　未来，政策将继续大力打击炒房行为，保障刚需购房者置业需求，同时此前累积的观望情绪有望转化为需求并陆续释放。政策管控下，全市一手住宅成交均价预计保持平稳。

　　广州非保税物流市场

　　优势产业助力租赁需求持续畅旺 资产表现坚挺吸引投资者布局

　　2021年，广州非保税物流市场延续近年瞩目表现。得益于传统优势制造业的发展，叠加本地基建网络高度发达、交通运输能力全国领先的优势，广州持续吸引跨境电商、直播电商类企业在本地设立供应链中心，并为市场注入可观新增租赁需求。此外，在我国网络零售市场持续扩张的带动下，邮政快递业高速发展。作为华南区重要的物流枢纽，广州继续受第三方物流企业青睐，其租赁需求保持稳健增长。

　　鉴于租赁市场热度不断提高，广州非保税物流项目资产表现保持坚挺。投资者对布局本地市场的信心不断提升。近年，尤其是后疫情时期，广州物流投资市场相继录得数宗瞩目大宗成交。2021年第四季度，黑石集团继2020年宣布收购广州富力国际空港物流园70%股权后，同意完成对项目剩余30%股权的收购。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc