进入十四五开局之年，中国西部在中国全新地缘政治经济版图中扮演着愈发重要的角色。成都作为西部发展核心城市，将有效依托高质量产业发展布局以及强大的消费动能实现经济高速增长。作为经济载体的商业地产领域更蕴藏巨大发展潜力。仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示：“以‘内循环’为主导的发展策略将有效提升市场韧性。特别是现在商业地产板块中，我们观察到中资崛起、国货上位，国内的消费驱动等现象也持续为办公楼、零售物业以及物流地产市场提供信心。”
办公楼板块：科技创新成为本季度办公楼市场最大驱动力，活跃的市场需求促使全市租金趋于平稳；零售物业方面：成都正在加快建设国际中心消费城市，2021年将迎来更多新晋品牌开业，项目调改和商圈升级仍是市场关注重点；物流地产领域：在春节假期以及“就地过年”号召下，线上线下零售消费较往年更加繁荣，传统及社区团购类电商业务持续扩张，带动高标库需求进一步增长。
办公楼市场
市场研读
2021年1-2月，成都多项经济数据表现良好，市场信心上扬明显，企业租赁需求稳步释放。疫后办公楼市场恢复良好，一季度甲级办公楼净吸纳量达5.5万平方米，较往年同期（除2020年）处平均水平。此外，本季度市场带看量上升明显，预计进入第二季度后，成都市场成交将保持活跃，全年净吸纳量或将超过预期。
科技互联网行业新租占比约33.1%，居各行业首位。2020年成都市新经济企业注册数共计45.8万户。其中高新技术企业超6,000家，高新技术产业营收突破万亿元。后疫情时代，互联网消费惯性形成。2021年1-2月，成都实现电子商务交易额3,493.94亿元，同比增长11.1%。以个人消费为驱动的科技互联网公司持续为市场需求端注能。电商平台、APP开发、游戏开发等行业本季度新租占比达到11.8%。与此同时，在线教育持续扩租，季度内录得新租优质办公面积近2.5万平方米，但关于在线教育行业规范、盈利模式等问题或将导致该趋势在未来不可持续。
2021年第一季度，成都甲级办公楼市场供应持续暂停，乙级市场新增供应约5.7万平方米。新入市项目包括位于建设路板块的城市更新项目亚太并购大厦，以及位于大源板块的港汇天地。在新增供应持续低位的情况下，稳健需求推动空置率继续下降。至季度末，成都甲级办公楼空置率录得21.1%，环比下降1.4个百分点。金融城、大源板块空置率跌入20%水平，板块内供需出现短暂均衡情况。
租金方面，谨慎乐观为一季度大多业主所持态度。截至季末，成都甲级办公楼平均租金收至97.6元/平方米/月，环比下跌0.2%，跌幅持续收窄。部分业主市场信心有所上涨，优惠空间收窄明显。预期部分未来供应压力较小的区域或将迎来小幅租金上涨。
此外，从2020年开始，销售型办公出现集中供应。仅去年第四季度市场新增供应约26.2万平方米，主要聚集于城东、城南板块；需求方面，从去年年底开始，城市经济基本面持续向好，来自科技互联网、金融企业以及国企自用需求开始释放，市场成交量大幅上升。其中城南板块需求旺盛，资本值实现稳步上升。
未来展望
成都产业、人才吸引力优势明显，预期未来办公需求端将持续看涨。仲量联行成都商业地产部负责人邓艳萍表示：“以国内消费为驱动力的生产制造以及科技互联网行业将实现加速增长，中资企业于未来市场将愈发重要。”从行业来看，科技创新为经济发展的第一内核，各类资源预期将持续注入相关产业，长期发展动能十足，其办公占比预期将继续上扬。
就供应端来看，尽管一季度成都市场新增供应放缓，但全年甲级办公楼新增面积仍将达53.0万平方米，与成都上一轮集中供应水平类似（2012-2017年）。部分新兴区域或存集中供应压力，市场空置率走高风险犹存，全市平均租金或在年底持续下降。
零售物业市场
市场研读
家居商场“跨界”购物中心实现多元经营，街区式商业供应持续发力。
季内，成都迎来两个优质零售物业项目入市，共约19.4万平方米。一个是红星美凯龙生活美学中心——其首次尝试家居商场“跨界”购物中心，保持较大比例家居品牌的同时，融入零售、儿童、餐饮、影院、超市等业态，扩充了多元经营的可能性；另一个是永立王府井Discovery街区，主打年轻潮流时尚主题，融入汉服、电竞、酒吧等。
时尚服饰、咖啡甜品、生活零售业态加速迭代。
快时尚品牌加速收缩，潮流服饰表现活跃。Z世代的消费文化不仅在于设计推陈出新快，更重视个性表达。这一趋势变革加速了快时尚的式微，疫情进一步加剧快时尚收缩。街头文化兴起，个性潮服受到年轻一代的青睐，如：Soulgoods、马思唯潮牌A Few Good Kids等。
新一轮融资推动新晋咖啡甜品入蓉，网红品牌加速更迭。咖啡爱好者对于技术、小众、品味不断提升，为精品咖啡发展提供新赛道，受资本推动的See Saw创意咖啡首进成都。而新品周期长、营销模式旧的网红甜品遭遇流量危机，导致消费频率下降甚至闭店。
IP形象受年轻一代追捧，潮流玩具成购物中心标配。以粉丝经济为基础的IP盲盒、手办、潮流玩具，结合限量、联名、跨界等营销手段，逐渐成为购物中心中的标配。
疫后项目两级分化愈加明显，购物中心迎来调整高峰。
据2020年上市公司年报显示，受疫情影响，成都多个购物中心录得空置率上涨、租金下跌。另一方面，奢侈品消费回流带动国内高端商场持续繁荣，核心地标项目保持较快增长，项目两级分化愈加凸显。
2021年，零售物业市场主动求变，品牌调整更加集中且活跃。核心项目继续扩大领先优势对品牌升级调改，加大高端品牌比例，如：IFS引入Brioni、Omega等；太古里引入Amarni Beauty等。随着社区型项目下沉扩张，对区域型项目辐射范围造成挤压，部分项目为提升入驻率，将零售面积转化为餐饮和体验业态，采用灵活租期的方式，利于后期调整以应对消费新趋势。
租金方面，成都优质购物中心首层平均租金保持稳定，报356元/平方米/月，环比下降0.1%。空置率方面，市场需求逐渐复苏，进一步激发商业市场发展活力，但服饰主力店退租短期内出现空置率上升，全市空置率总体平稳为9.2%，小幅上升0.1个百分点。
未来展望
2021年，成都仍然是投资者和品牌商重仓的市场，预计超过100万平方米的新增供应将入市。对核心商圈而言，市中心项目将持续迎来升级调整与城市更新，如：财富中心将引入城市免税店，万科华西坝历史文化区改造项目等。对非核心商圈而言，今年9成供应都集中于此，特别值得关注的是新兴区域的商业开发，如：大丰板块的龙湖锦宸天街和大都汇保利广场、大面板块的世茂广场等。仲量联行华西区交易与商业地产部负责人邓耀华表示：“商圈升级与项目调整将持续受市场关注，消费环境的快速演进已投射于零售物业市场的开发、招商、运营等全周期，将进一步激发商业市场发展活力。”
物流地产市场
市场研读
2021年第一季度，宝湾青白江物流园正式交付使用，新增6万平方米高标库可租赁面积。需求方面，在春节假期以及“就地过年”号召下，大城市保留了大量消费人口，餐饮零售消费较往年更为活跃，带动仓储需求从2020年末延伸至2021年第一季度。季内全市高标库净吸纳量达到18.5万平方米，呈现出淡季不淡的需求特征。
从需求细分行业来看，线上零售消费一片繁荣。国家统计局数据显示，2021年1-2月，我国网上商品零售额同比增长30.6%，不仅同比数据大幅反弹，同时剔除疫情影响，线上商品零售额较2019年同期也显着增长32.0%。大量工作人群就地过年带动大城市线上年货需求增长，进而刺激传统电商平台持续扩大仓储面积。
此外，1-2月网上零售消费中，食品类商品录得最大增幅，同比增长41.6%，较2019年同期增幅更是达到79.0%，其中不乏社区团购消费需求的增长。居民日常食品、生活用品线上消费习惯在各社区团购电商巨额补贴下开始逐步形成。2021年对于社区团购企业来说，可谓是“成王败寇”的关键一年，团购业务用户量和市场份额正在向少数寡头企业聚集。本季，美团优选、拼多多等社区团购电商以及京东等传统电商均扩张其仓储租赁面积。活跃的租赁需求带动市场整体空置率环比下降3.2个百分点至15.7%。
租金方面，新都、龙泉驿等空置率较高的子市场，个别业主不得不提供更多租金和免租期优惠，以加快去化，致全市平均净有效租金继续环比下滑1.1%至22.5元每平方米每月。
未来展望
未来三年，成都高标库市场将持续保持充沛供应。然而与2016年的供应高峰相比，本轮供应主要集中于青白江子市场，对全市范围的影响较2016年更小。仲量联行华西区产业及工业地产部负责人尤鹏伟表示：“消费习惯的改变也带动商贸流通服务不断创新更迭。譬如线上多渠道销售模式使得物流市场更加碎片化，对仓配物流服务的弹性需求要求更高。我们预计专业的供应链管理企业将成为零售企业的重要合作伙伴，未来业务需求将有望获得显着增长。”
来源：仲量联行
编辑：wangdc
