2026年上半年，全球商业地产投资正经历一轮显着的资本回流。仲量联行最新数据显示，第二季度全球投资销售额同比增长28%至2,370亿美元；上半年投资总额4,660亿美元，同比增长27%。在利率波动、地缘冲突和供应链重塑等多重因素交织下，资本以前所未有的确定性涌向核心资产。

　　亚太地区以925亿美元投资额、35%的同比增长创下刷新历史同期纪录，日本、新加坡和澳大利亚表现尤为亮眼。中国市场方面，内地整体投资规模同比有所收缩，但核心城市结构性亮点显现：香港上半年投资额47亿美元、同比增长90%；上海核心资产流动性亦持续改善——上半年51宗大宗交易、270亿元人民币投资总额，释放明确回暖信号。从全球资本部署加速，到亚太结构性机遇涌现，再到中国核心资产估值修正释放配置窗口，资本正沿着确定性向优质资产汇聚。

　　2026上半年，全球宏观波动延续，通胀、利率与地缘冲突交织，令资本市场定价更趋谨慎，但亚太区投资却逆势刷新上半年历史纪录。在中国，估值修正为长期资本打开窗口，核心城市优质资产流动性逐步改善；香港市场随零售与办公回暖、跨境资本回流而显着复苏，‘中企出海’的深化，更让内地资本成为区域资产配置中愈发活跃的力量。”

　　尽管伊朗冲突引发的能源通胀导致多家央行维持或加息，但投资者正将波动视为结构性而非暂时性现象，资本市场活动水平并未受到抑制。零售投资以38%的同比增速领跑；工业与物流紧随其后，增幅达36%；贷款方意愿强劲，助推了更大规模交易的达成；酒店交易活动同比增长29%。与此同时，全球办公楼空置率在季度内下降30个基点至16.5%，欧洲新供应量预计创2011年以来最低水平，亚太地区日本、新加坡和韩国也面临条件收紧。供应端的持续收缩正在重塑全球租赁市场格局。

　　资本形成呈现新趋势。最终募资规模超过10亿美元的大型基金加速市场份额扩张，占总筹资额的70%，头部集中效应显着。债务市场保持高度活跃和竞争性，短期资本偏好将推动持续的再融资活动。资产定价方面，尽管债券收益率普遍上升，第二季度各地区的资产价格保持了显着稳定。

　　2026年上半年，亚太地区商业地产投资额达925亿美元，同比增长35%，创下有史以来最强劲的上半年交易纪录。第二季度单季投资额达455亿美元，同比增长38%。强劲的半导体和汽车行业需求支撑了工业制造业，而全球人工智能资本支出的激增推动了该地区以科技为主导的出口增长。

　　分市场看，日本上半年投资额达238亿美元，同比增长12%，核心资本收购推动办公楼市场领跑；新加坡受两笔大宗交易带动，上半年投资额达182亿美元，同比激增238%；澳大利亚上半年投资额达147亿美元，同比增长68%，创下2021年以来最强二季度表现；中国香港市场持续复苏，上半年投资额达47亿美元，同比增长90%。

　　跨境投资显着回暖，上半年亚太跨境投资总额达244亿美元，同比增长51%。韩国、新加坡和中国香港成为资本净流入的主要受益市场。与此同时，人工智能正重塑资本配置逻辑——黑石集团计划在日本投资300亿美元建设AI数据中心，亚马逊承诺在印度追加130亿美元扩展AI及云基础设施。

　　2026年上半年，中国内地商业地产投资额达85亿美元，同比下降8%；中国香港市场持续复苏，上半年投资额达47亿美元，同比增长90%。内资机构继续主导市场，核心城市优质资产流动性逐步改善。

　　聚焦上海，大宗交易上半年共达成51宗，投资总额达270亿元人民币，同比上升20%。两个季度均实现同比正增长，释放出资本信心回归的明确信号。其中，7宗单笔金额超10亿元的大宗交易占总量的53%，23宗内环内交易占总量的55%，凸显资本对核心地段稀缺资产的强烈偏好。

　　需求结构出现显着变化：自用型需求占比从2025年全年的18%跃升至43%，企业买家占比56%，机构投资者及险资占比34%。办公楼以约60%的投资额占比主导市场，零售板块占比约23%。得益于国内公募REITs市场的稳步推进，具备优质区位与稳定现金流的零售资产包成为资金配置热点——上海松江万达广场在机构投资人持有3年后再度易主，印证了优质购物中心对机构资金的持续吸引力。

　　截至第二季度，上海办公楼资本化率为5.67%，零售为6.19%。在利率持续下行的宏观背景下，优质商业地产作为配置的吸引力进一步凸显，尤其在工商业土地续期试行指导意见出台后，核心区域存量资产的长期持有价值得到了更有力的产权保障。标志性案例包括拼多多以4.95亿美元收购上海星展银行大厦作为总部，以及东亚银行对陆家嘴东亚银行金融大厦的战略增持。这些交易清晰表明，资本正高度集中于具备稳定现金流或战略自用价值的优质办公楼资产。

　　2026年上半年，中国大宗交易市场，特别是上海市场的流动性复苏趋势已逐步明晰，核心资产的稀缺性日益凸显。自用需求的显着崛起和内资资金的持续主导，为市场构筑了更加坚实的底部支撑。上海近期率先出台工商业用地续期试行指导意见，‘应续尽续’原则明确了企业产权的延续预期，有望进一步释放此前因土地年限不确定性而被抑制的存量资产价值。我们对核心城市优质资产的流动性和价值修复前景保持信心。”

　　展望未来，全球商业地产正穿越宏观波动走廊，资本加速向具备韧性和成长性的市场与资产集聚，而人工智能基础设施扩张正在创造新的空间需求。聚焦中国，利率下行与公募REITs市场扩容共同抬升核心商业地产的相对收益吸引力，工商业土地续期政策的制度性突破消解了长期持有的产权顾虑；上海、香港等窗口城市的流动性回暖体现了优质资产的在投资领域中的“确定性”，对关注中国市场的投资者而言，估值修正窗口、政策红利释放与核心资产稀缺性的叠加，正创造出罕见的配置机遇。

来 源：仲量联行JLL

      编 辑：liuy