凯华集团旗下广州国际轻纺城商业用房土地使用权续期获市政府正式批复，完成续期合同签订，全市首个落地的大型商业用地使用权续期项目。

　　这不仅是一宗土地手续的办结，更是工商业用地市场化配置改革从"政策文本"走向"市场实践"的标志性一步。它回应了商业地产投资领域的一个核心命题——存量资产进入土地使用年限后半程，价值如何锚定、资本化如何破局。

01 从指导意见到首单签约

政策落地的全链条闭环

　　土地使用权续期并非新话题，但大型商业用地的续期落地，在广州尚属首次。

　　广州国际轻纺城坐落于海珠区中大纺织产业核心区，是华南地区体量最大、辐射全国的纺织面辅料一站式展贸枢纽。项目原土地使用权将于2043年到期，剩余年限无法满足不动产REITs底层资产存续年限的硬性要求，成为企业资本化转型的核心堵点。

　　为打通这一堵点，广州市规划和自然资源局对标《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》等政策，专项启动续期攻坚。经全域权属核查、出让金地价核算、跨部门联合审查、市政府专题审议后，项目顺利签订续期合同并足额缴清全部土地出让金。

　　从政策发布到试点方案，再到首单正式办结，广州用一条完整的闭环链条，证明了工商业用地续期改革不是纸面概念，而是可操作、可复制、可推广的市场实践。

02 年限破局

为存量资产资本化扫清核心障碍

　　土地使用年限，是商业地产估值和资本化运作不可回避的底层变量。尤其是不动产REITs，对底层资产存续年限有明确要求——年限不足，合规性和持续性无法保障，REITs申报发行便无从谈起。

　　轻纺城续期落地，恰恰在这一关键节点上实现突破。用地年限长期稳定后，项目底层资产的合规性和持续性得到充分保障，为REITs申报发行扫清核心障碍，帮助传统专业市场打通资本市场直接融资通道。

　　从投资视角看，这一事件释放了两重信号：

　　存量商业资产的价值锚点正在被重新定义

　　续期政策落地后，土地年限临近的成熟物业有望通过合规途径延长年限，价值重估空间被打开。

　　政策确定性正在转化为市场信心。

　　当续期有章可循、有例可依，投资者对存量商业资产的长期持有信心将显着增强，对整个市场的流动性和定价逻辑都将产生深远影响。

03 改革标杆

对行业和城市的外溢效应

　　作为全市首单，轻纺城续期项目的价值远超项目本身。

　　对行业而言，它形成了一套涵盖办理流程、地价核算标准、跨部门协同的成熟实操路径，均可复制推广，为全市大型连片商业物业、成熟商圈的存量用地续期和资产盘活提供了可参照的"广州样本"。

　　对城市而言，存量用地合规延长期限，充分挖掘了成熟商圈土地资源的集约利用价值；稳定的经营预期将持续激发商户经营活力、商圈消费活力与区域经济内生增长动力。

　　对市场而言，"广州样本"的示范效应已经显现——上海于2026年7月31日跟进印发工商业用地续期政策，成为第二个系统性落地该政策的一线城市。中指研究院预计，未来各地将加速跟进。随着"应续尽续"成为常态，此前剩余年限较短物业在大宗交易、银行抵押中普遍存在的"年限折价"有望收窄，核心商办与产业物业的估值将获得相对确定性的支撑，大宗交易活跃度亦有望提升。

　　对投资者而言，在城市更新从"增量开发"转向"存量提质"的大背景下，土地要素的市场化配置改革，正在成为存量资产价值释放的关键催化剂。关注政策落地节奏、把握首单示范效应，将是下一阶段商业地产投资的重要课题。

　　当然也应看到，政策目前仍处于试点推广阶段，不同城市、业态、权属的项目，续期条件和路径可能存在差异，投资者仍需结合具体情况审慎判断。

04 未来展望

　　广州首宗大型商业用地续期的落地，是政策从"纸上"走到"地上"的生动注脚。存量时代的资产盘活，不仅需要运营升级和业态迭代，也需要土地要素保障的同步跟进。当政策确定性与市场活力形成正向循环，商业地产的存量价值才能真正被充分释放。

   来 源：  高力国际