辞旧迎新,一年一度的WB长租别墅市场白皮书的发布会在2022年1月14日晚7:00正式举办,在去年的长租别墅市场白皮书发布会上,我们提到的一些观点在2021年成为了现实。其中包括拜登上台后将会主动抗击疫情推广疫苗注射,维持美国领导地位重新加入国际组织,还包括美元的暂时弱势不会影响美元本位这一规律,在我们的有生之年撼动美元地位不可能见到。成功预测了在国内对房地产的加强监管,房住不炒形势下,中国投资人对于海外资产配置尤其是美房投资热情只增不减。以及长租别墅源于危机但超越危机,保持社交距离、高密度向低密度城市迁移、居家办公的需要还在继续,越来越多中产家庭选择租房来住,2021年是SFR持续火爆的一年,且将延续到未来。
“2022年新格局下的投资展望暨长租别墅市场白皮书线上发布会”在北京国贸3期举办。我们非常荣幸地邀请到:北京中原地产总经理曹兴隆;央视财经评论员资深财经专家 戚老师;前链家海外事业部负责人、国际地产硕士学位获得者、美国佛罗里达州持证房产经纪人刘征;WB投资研究中心总经理、十年海外地产开发及投资经验、参与美国多个大型地产项目全流程开发 Frank Wang 。来给各位做线上分享,与大家做过去一年的复盘,以及新年投资新趋势的分享,观看人数超过万。
▲论坛开始前WB投研总经理Frank针对长租别墅市场白皮书进行了发布
活动开始前,WB投研中心总经理针对长租别墅白皮书进行了正式发布,Frank现场表示,自2020年初疫情大流行以来,长租别墅由于其稳定的现金流和疫情驱动的需求强劲增长,吸引新的投资者纷纷进入。其中包括1)传统华尔街机构投资者,J.PMorgan、Blackrock、Brookfield及Invesco等;2)保险公司及养老基金,如安联保险、太平洋保险及加拿大骑警退休基金等;3)传统大型开发商,如Lennar及D.R Horton等;4)地产投资咨询服务机构,如JLL;据John Burns 不完全统计,自疫情爆发至2021年11月,长租别墅领域的机构投资、并购等涉及资金规模超过400亿美元。其中WB也获得了某标普500机构20亿美元长期战略投资,为公司稳健发展奠定了基础。
最后Frank也对WB2021年的业绩也对大家进行了分享。WB目前在休斯顿、达拉斯、奥斯汀地区同时拥有20 个开发项目,其资产管理规模超过6.5亿美元。另WB进入中国市场的首个项目达拉斯-布鲁克林也在2021年全部成功完成续租及退出,续租客户租金从6.5%到现在的8.8%的净收益,也成功完成部分客户的退出,平均年投资回报达到20%以上。
由WB运营管理的社区,出租率高达98.2%,租金收缴率99.74%,WB长租型社区不断提高租赁品质,从而实现更强租客粘性,平均租约长达19.55月,平均租金溢价周边出租市场。
论坛环节由WB投研经理毛可心主持,以下是嘉宾的发言精选
北京中原地产总经理--曹兴隆
在房住不炒的政策环境下国内地产市场2021年真实表现如何,曹总对此进行了详细的解读:从2021年的数据来看,去年存量房的数量为3.6个亿,按14亿人口来算,已经实现了户均一套房,房子的供应上越来越少,增量上越来越多,在这样一个大背景下,开发项目的增量是放缓的。
针对许多国内大型开发商遭遇到了债务危机,曹总也进行了解读,从服务商的角度看,2021年年底,1)开发商付不起服务商佣金;2)开发商拿地的动力不足,3)开发商交房的延期。整个开发的市场是不活跃的。曹总表示,站在投资角度,国内地产市场前景暂不明朗。
曹总表示我们的老百姓可能已经习惯了国内地产的飞速发展期,认为只要投资房产一定会大幅度涨价,所以在购买房产前往往不会做过多的调查。
从投资角度来看,开发商红线限价、去杠杆化,政府在抑制投资的属性,就会突出居住的属性,曹总表示未来国内房产不会产生井喷式的增长。
央视财经评论员资深财经专家--戚老师
在2021年,我们一直在说美联储持相对保守的态度,没有提出明确的加息,时间来到2022年,美联储货币政策转向加快,预期最早三月份加息,加息对未来全球大类资产的表现有什么影响戚老师也进行了解读:整个西方国家对于疫情的态度为群体免疫,整体疫苗接种率不断提高,整个美国的医疗系统没有出现想象中的奔溃。从美联储的加息释放的信息来看,目前的通胀是暂时,物价的上涨,并不是美国的经济问题所导致的,而是由于疫情所导致的,随着疫情的缓解,美国的社会的运行会回到正常的轨道上,劳动力需求也会不断上涨,虽然会加息,但不会强硬的加息。戚老师表示,2022年美联储加息处于一个温和的形式。
前链家海外事业部负责人、国际地产硕士学位获得者、美国佛罗里达州持证房产经纪人刘征;
刘总对过去一年美国房地产市场表现进行了解读:刘总表示在2021年,美国的房产市场在主流国家里整个市场表现比较好,美国的房产涨势是循规循距的一个涨势,商业、住宅表现很好,全美房地产经济人交易数据显示,存量房的交易套数约579万套,去年下半年的楼市比上半年更好,全美成交600万套左右,高于去年平均水平,全美平均的房价也比去年上涨8%-10%左右。
刘总现场说到别墅在2021年表现非常好,尤其是独栋,本地刚需及海外投资人不断投资近郊区别墅,远离市区,适合居家办公的人群在疫情期间大幅增加,对郊区别墅的需求不断上涨。
针对美国2022年房地产市场的趋势刘总也进行了分享,刘总表示2022年会延续2021年下半年的趋势,2022年建筑材料的短缺会有所缓解,挂牌房源量会达700万套,创历史新高,对明年的美国房地产市场发展看好。
刘总表示:2022年别墅的交易量也会不断增加,表现在1)卖方市场将持续延续;2)租赁需求强劲;3)“阳光地带地产热潮”将延伸至二级市场; 4)更多的 Z 世代和千禧一代将在购买主要住所之前购买“第二套住房”;5)工作将在购房决策中发挥关键作用,2022年将会有大量的千禧一代会选择SFR。
十年海外地产开发及投资经验,曾任职国内大型上市开发商、深谙海外房产投资之道,曾服务数百位高净值客户--FrankWang
最后WB投资研究中心总经理Frank,对“长租别墅”这一新兴的资产类别,进行了解读:Frank表示,如同我们所了解的所有行业故事一样,长租别墅是次贷危机的副产品。当时嗅觉灵敏的华尔街机构投资者开始大规模低价收购独立屋资产,然后将其翻新运营出租。
然而在最初的几年里,长租别墅的管理问题仍处于探索确定运营长租别墅社区最佳方式的初期阶段。新技术的采用简化了运营并简化了房东与客户的关系。自主看房技术、数字密码箱和在线租赁筛选工具的实施都允许更快、更无缝对接的租赁过程,潜在租户与其理想住房的有效匹配有效地降低了隐性空置成本。在疫情大流行期间,随着远程开展业务的能力变得至关重要,智能家居技术的集成,特别是在暖通空调系统中,减少了多余的能源使用。如果说长租别墅诞生于次贷危机,那么此次已持续两年之久的疫情则使长租别墅行业趋于专业化、机构化。
Frank表示,过去一年美国房产发展较快,从整体房价来看,过去一年涨幅20%左右,但房屋中位价在40万美金左右,如奥斯汀为硅谷2.0,对标湾区的价格在150万美金左右,奥斯汀仅仅40万美金,上涨空间巨大。过去一年有很多大的企业为奥斯汀代言,对当地的房价上涨具有很大的促进左右;就业恢复方面,也可看出近期奥斯汀、达拉斯等就业增长已经超过疫情之前。Frank表示未来美国房价预期还会上涨10%以上。
活动过程中我们也收到投资人发来的问题,我们也现场连线嘉宾为各位解答。
最后各位嘉宾针对2022年进行了展望与寄语,也对新的一年充满期待!
