广州上海率先破局，土地使用权续期不再“雾里看花”广州、上海近期相继出台工商业用地续期细则，为非住宅存量资产处置打通了制度路径。随着广州国际轻纺城首单落地，土地年限正从资产证券化的障碍，转变为可测算、可重估的确定性变量，为市场注入了全新的估值坐标。

　　01 在计价基准和面积计算上，广州和上海有什么核心差异？

    广州

    计价基准：实行”双轨制“：工业用地用基准地价，商服用地用最新标定地价。

　　计价面积：工业按用地面积，商服按建筑面积。

    上海

    计价基准：统一以基准地价为基准（按地块所在级别）。

　　计价面积：公开文件中未明确区分用地面积与建筑面积。

　　02 广州和上海土地续期出让金如何计收？项目如何判定是否“达标”？

    广州

    70%是达标项目的折扣系数。工业/商服项目若经区政府判定符合《广州市产业用地指南》对应行业的土地产出率/投资强度，续期出让金按“续期年期÷法定最高年限×基准地价（工业）或标定地价（商服）×建筑面积×70%”计收；不达标则去掉70%，按100%全额计收，且工业最长只给5年租赁，商服最长续期10年。

　　上海

    70%是续期价格的最低下限，不是折扣承诺。规则写的是“续期土地价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%”，实际价格可能等于、也可能高于这条线，由各区集体决策。产业用地按A/B/C/D类综合绩效评级；商办类还要叠加区域一级市场土地价格、资产市场化/融资情况等，由区规划资源部门会同发改、经信、商务等联合认定，优质项目可走提前续期通道。

　　03 地下空间是否需要缴费？两地的计收规则有何不同？

    广州

    地下商服有详细的分层计收规则（负一层10%、负二层5%、负三层及以下不计收）。

　　上海

    公开文件中未单独明确地下空间计费规则。

　　04 在缴纳的灵活性和年限供应上，两地分别提供了哪些政策支持？

    广州

    弹性供应：以弹性供应方式出让的，按合同约定及弹性供应规则执行。

　　分期缴纳：要求首次>=50%（30日内），余款12个月内（低效用地再开发且为工业用途首次>=30%（30日内），余款可延至24个月）

　　上海

    弹性供应：一般产业用地原则上按20年弹性年期续期，重大项目最高可达50年。

　　分期缴纳：要求首次50%（1个月内），1年内缴清（特殊项目2年；工业/仓储1年内免息）。

　　案例启示：广州国际轻纺城率先“交卷”

    面对复杂的政策环境与庞大的资产体量，如何高效落地？广州国际轻纺城率先“交卷”！近期，凯华集团旗下的广州国际轻纺城商业用房土地使用权续期获市政府正式批复，并顺利完成续期合同签订、缴清全部土地出让金，成为全市首个落地的大型商业用地使用权续期项目。轻纺城的“破局之道”在于：

　　01 精准匹配“达标商服”通道：作为中大商圈的高产出自持展贸项目，轻纺城成功享受了70%地价优惠的新政红利。

　　02 解决REITs发行年限短板：项目原土地使用权剩余年限此前无法满足不动产REITs底层资产存续年限的硬性要求。通过依法合规办理商业用地提前续期，彻底打通了资产证券化、拓宽资本市场直接融资渠道的核心堵点。

　　结语无论是广州的“公式化透明定价+弹性分期”，还是上海的“绩效挂钩+集体决策”，核心目的都是为了激活存量资产。在广州国际轻纺城的率先示范下，越来越多的企业可以借助新政东风，将“年限焦虑”转化为“资产重估”的新机遇。

来 源：高力国际

      编 辑：liuy