根据CBRE数据，中国高标仓市场在2012年后经历了三个完整的3-4年库存周期。当前市场所处的第四个“超级周期”，长度远超此前周期，其根源在于新冠疫情所带来的物流设施需求结构性提升吸引了大量资本涌入高标仓建设领域。2021-2025年期间全国高标仓存量增长一倍，导致2024年后租金加速下跌。
从CBRE的测算来看，2026-2027年间中国高标仓库存周期将围绕3年的临界线运行，2028年年中市场有望进入第五周期。而考虑到租金大幅下降后当前开发商对于绿地开发态度谨慎，预计2030年前补库存力度将较为有限，租金在2028年后将迎来一轮快速反弹的契机。
注释1：去化周期=(当前空置面积+未来四个季度新增供应)/过去四个季度净吸纳量
数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年8月
十五五时期高标仓市场将迎来供需关系修复的契机
十四五是中国仓储物流的供应高峰。2021-2025年，全国主要城市高标仓供应达5,000万平方米，相当于此前全部高标仓存量总和；从地理分布来看，超过3/4的新增供应位于一线城市和环一线区域。
天量供应入市导致出租率和租金持续下滑的同时，投资者的开发投资意愿也显着减弱，十五五期间高标仓新增供应预计将大幅下降。从我们对待建和在建项目的统计来测算，华东和华北区域的新增供应将分别较十四五下降88%和73%，华西和华中仅零星新项目在建。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年8月
2024-2025年开发商拿地意愿大幅下降，华东和中西部零星拿地
2024-2025年开发商和物流企业年均购置物流用地的可建面积较此前5年均值下降73%，尤其是开发商拿地面积的降幅高达90%。
过去两年开发商的物流用地购置集中在华南和华北，华东和中西部区域有零星拿地案例。
注释*：物流开发商为目前全国性高标仓开发建设企业，例如普洛斯、京东产发、东久新宜、ESR易商等，此处罗列部分企业。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年8月
市场租金与经济租金倒挂将限制十五五期间高标仓的开发意愿
2022年后，高标仓租金因供过于求而出现持续下滑，而经济租金则主要受到更高的风险溢价要求影响而上升。
我们对比市场租金和经济租金发现，2024-2025年期间市场租金下穿经济租金，表明市场已较难系统性支撑绿地开发的投资逻辑，这已经从过去两年开发商拿地骤减的趋势中得到验证。
根据CBRE研究部对于市场租金、资本化率、土地和建筑成本等影响因子的预测，市场租金（前置两年，考虑建设周期，下图中灰色虚线）低于经济租金的情况将持续到2028年；若采用更谨慎的当期市场租金和经济租金对比，则该情况将延续到2029-2030年。有鉴于此，我们认为高标仓新增供应在2030年前总体将较为有限。
注释*：经济租金=（（土地成本+建筑成本）*（1+12%）的开发利润）*毛租金回报率；假设建筑成本自2026年起每年增长2%，土地成本假设不变；
注释**：市场租金为24个城市仓储物流平均租金报价*出租率。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年8月
未来两年高标仓市场持续去库存，2028年底空置率将降至11%
年疫情加速消费线上化进程，叠加此后跨境电商、以旧换新引擎轮动，国内高标仓市场在经历供应高峰的同时迎来需求的结构性增长，并在2025年达到破纪录的1000万平方米。
尽管受到国补刺激逐步退坡和跨境电商扩张放缓的影响，2026年上半年高标仓净吸纳量达到400万平方米，继续保持较高水平。2026-2028年，CBRE预计中国制造业升级和第三方物流外包渗透率的提升将为高标仓需求提供持续的增长动力，年均净吸纳量有望达到与2023-2024年期间同等的水平。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年8月
制造业升级是十五五高标仓需求的结构性动力
据CBRE统计，2025年新能源汽车、光伏、装备制造等“新三样”产业的高标仓新租面积录得约150万平方米，是2021年的4.5倍。其中新能源汽车在“国补”推动下贡献超过八成，需求涵盖供应链配套、汽车零部件仓、整车存储、后市场履约、出口业务和交付中心等各个产业链环节。
2025年以来，机器人、人工智能与创新药等“新新三样”成为中国制造升级的最新方向，相应的高标仓需求也随之高速增长。2025年至2026年上半年，“新新三样”新租面积达52万平方米，超过此前四年的总和。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年8月
供应链物流外包仍具备巨大提升空间
供应链物流的专业外包趋势是制造业升级对高标仓需求积极影响的另一个重要方面。CBRE的研究数据显示，2021-2025年期间，供应链物流和综合物流服务供应商的年均高标仓新租面积较此前五年（2016-2020年）增长180%，远超同期快递和零担。2026上半年，供应链物流和综合物流服务在第三方物流总新租面积的占比达到76%。
从中美第三方物流的渗透率对比来看，我们认为供应链管理外包将持续拉动十五五期间的高标仓需求。2024年中国20家主要第三方物流企业的总营收占当年社会物流总费用的5%，较2020年提升1个百分点；而2024年美国前20第三方物流企业总营收占其社会物流总费用的比例达到9.7%。
数据来源：国家统计局，公司财报及公开信息，世邦魏理仕研究部，2026年8月
受市场周期调整和地缘政治因素影响，近年来高标仓投资额高位滑落
2023-2025年，全国高标仓年均大宗投资交易额约150亿元，为2023年峰值的一半。2026年上半年，高标仓大宗投资交易额进一步滑落至不足50亿元。
受地缘政治不确定性影响，跨境资金的活跃度大幅下降，以险资为代表的包括Pre-Reits基金在内的国内投资者成为近两年高标仓大宗投资中的绝对主导买家。
注释*：包括大宗物业投资市场上录得的金额超过1000万美元（6000万人民币）的单个项目或资产包交易，不含公募REIT和机构间REIT募资。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年8月
各区域处于周期不同阶段，华东和中西部市场率先迎来投资窗口
2026年上半年，全国高标仓租金指数下跌4.4%，跌幅环比和同比均已放缓。
各区域所处的周期阶段不尽相同。中西部市场当前已显现租金底部企稳迹象，而华东区域大部分市场也将在2026-2028年间进入复苏阶段，是近期高标仓投资最为理想的目标区域。
华北的京津廊区域目前空置率仍接近30%，而华南区域正处于供应高峰中，市场去化所需的时间更长，预计将在2029-2030年左右进入到复苏期。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年8月
一线城市高标仓资本化率已经触及顶部区间
根据CBRE发布的2026年一季度《亚太区资本化率调查报告》，目前国内一线城市高标仓的资本化率区间为5.00%-6.25%。考虑到租赁市场风险和流动性风险基本被计入，CBRE认为一线城市高标仓资本化率水平已经触及顶部区间；受益于较强的供需平衡改善预期，上海的资本化率水平有望在2027-2028年小幅回落。
数据来源：《亚太区资本化率调查报告》，世邦魏理仕研究部，2026年8月
各城市投资策略
考虑到各区域、各城市所处周期运行阶段存在较明显的分化，我们综合未来2-3年（2026年中-2028年底）高标仓市场租金、出租率以及经济租金的预测，对当前阶段高标仓投资的具体建议如下：
中西部和上海都市圈：成熟项目收购为主
宁波、杭州、南京等华东城市：成熟项目和绿地开发均适宜
广深都市圈和北京都市圈：短期内考虑精选核心区位且价格具备较厚安全垫的项目，例如位于空港或靠近市区的项目；深莞区域可考虑绿地开发机会。
经历过去两年的急速回调后，CBRE预计十五五期间中国高标仓市场的供需关系显着改善，并有望于2028年前后迎来周期拐点。
制造业升级及其推动的供应链物流外包将为高标仓需求的持续增长提供结构性动力；与此同时，市场租金与经济租金的倒挂将制约十五五时期的新增供应。
鉴于各区域周期拐点的时间存在差异，建议投资者优先聚焦未来12-24个月内供需关系修复确定性更高的中西部和华东区域市场。
当前过半城市资产价格低于重置成本，是长期机构资本和自用型买家收购核心区位现有优质资产的战略窗口期；宁波、昆山、南京和杭州等部分华东城市的绿地开发机会也值得关注。
来 源： CBRE世邦魏理仕
