2022年8月10日，2022中国商业地产投资专业展览会暨第四届中国商业地产行业品牌建设论坛在北京富力万丽酒店开幕，以"商办新世代 携手赢未来"为主题，探索新世代下商业地产行业新的发展模式，推动后疫情时代商业地产市场持续复苏，打造领先的商业地产选址解决方案和商业地产投资专业展览会。

　　2022中国商业地产投资专业展览会作为疫情后国内首场线上线下相结合的大型商业地产经贸活动，提振行业信心，增添市场暖意，取得了丰硕的成果。展会参展面积超3000平方米，吸引了30余家全国商业地产百强企业和项目亮相参展，线上和线下超过3600余名来自投资机构和代理机构、大中型企业和专业观众参会参观，举办了16场论坛及推介活动、两场重磅授牌仪式，一场重磅报告发布以及一场各省市驻京机构商办物业大宗交易对接会。

　　2022中国商业地产投资专业展览会由全联房地产商会、房讯网联合主办，海淀大悦综合体协办，同时得到了中海商务、大悦北京产业、北辰写字楼、京东产发、北京远洋乐堤港、远洋国际中心Ⅱ期、金隅智造工场、金隅高新产业园、中海时代广场、中海金海汇、中海金融中心、首创新大都、中建财富国际中心、雄安市民服务中心、北京国际财富中心、世东国际、北京前海人寿大厦、华腾大厦、北京荷华明城大厦、北京城建大厦等合作伙伴的支持。

　　以下是2022中国商业地产投资专业展览会直播实录（四）：

　　主持人：感谢严总的精彩演讲。我们期待写字楼市场将强势重启，再次迎来复苏的"荣光"。

　　接下来的演讲嘉宾来自金隅集团城市更新板块，金隅智造工场以智能制造产业为核心，吸引并聚集国际著名智能制造企业，形成以"新材料、新能源、智能汽车、机器人、增材制造装备以及智能制造基础保障设施"等智能制造高端产业为聚集的科技园区。

　　热烈掌声欢迎北京金隅文化科技发展有限公司副总经理肖博女士，带来城市更新与产业升级。有请肖总。

　　肖博：感谢平台。我今天非常高兴能够有机会在这里从城市更新和产业升级的角度切入到金隅制造工厂到目前发展的整个过程。

　　城市更新和产业升级这两个词在行业里，尤其在北京，这几年我们越来越频繁地接触得到。跟刚才严总的分享也是非常契合的，未来增量最多的甲级办公楼可能在深圳，北京也确实进入到了一个减量双控，以存量更新为主的阶段。为了进一步推进城市更新的工作，北京市委牵头成立了城市更新的专项小组。今年7月12日，城市更新小组的成立大会暨更新论坛在首钢举行。在表彰会上表彰了16个城市更新的项目，其中就包括了金隅制造工厂。

　　万事开头难，制造工厂项目最初我们在做城市更新的时候就在思考一个问题，怎么更新，怎么做好产业定位。2016年首先金隅集团与海淀区政府签订了一个战略合作协议，基本上明确制造工厂的产业方向。进入2017年，制造工厂我们进行土建改造项目，纳入了2017年重点实施改造项目。改造初期，我们发挥了金隅集团在商办领域前期的能量和资源。我们在规划改造、园林景观、智慧园区方案、商业部分，前期做了非常详细细致的规划，也聘请了专业公司作为我们的外脑，前期就对制造工厂项目做好相关的方案和筹备。规划大概的方向园区整体12万平米配1万平米的商业，其他的空间充分发挥制造工厂高层高、高挑空的房屋优势进行了规划布局。下一步我们就开始进行改造。更新的过程还是很艰难的，因为在更新的初期我们不能够预判在现场会遇到哪些相关的问题，所以在改造的过程中，我们的预算也确实发生过几次的追加。包括市政要改造，结构要加固，还有一些拆除。好在经过改造，最终制造工厂呈现出一个令大家和客户都接受的整体的状态。

　　制造工厂原建筑面积12万平米，改造之后我们没有做任何的加建，仍然是12万平米，容积率只有12.67，绿化我们做了5万平米，高举架的空间比例超过了80%。我们筑巢引凤，在海淀区域大的背景和环境下，使我们有了一个相对好的科技企业的优势。我们与管委会做了一个紧密的配合，在园区内部重点面向大信息及智能制造的企业进行招商，现在展示的这些企业包括一些独角兽企业、工业重点工程实验室、量子院等等重量级的客户。

　　我们为客户配备的基本服务，包括食堂、班车，解决最后一公里的问题。天气好的时候，园区的员工可以选择骑小黄车，也可以坐班车。园区正北配备了400套的人才公寓，可以按政策入驻，选择旁边的人大幼儿园、北大九年制的学校。配套还有餐饮、便利店最基础的服务，在园区里都得以实现，主要是辅助园区办公客户日常上工作的需求。

　　我们做完城市更新以后，把升级后的企业引入到园区之后，下一步我们会对入园企业进行分析了解，有针对性地推出园区的运营服务。在园区里面我们建设了I立方的运营平台，括八个方向。目前我们重点开展了知识产权、政策、科技人才、法律和金融。值得一提的是金融我们从今年开始，除了提供正常的金融服务，金隅集团以金隅资金为主，联合海淀区政府成立了一支基金。这支基金重点是面向金隅制造工厂入园的企业进行投资，目前已经完成了4家企业的投资工作。其他的重点我们还会在园区里，因为我们的产业方向相对集中，我们会联合客户资源举办概念认证大赛，科技类的、比赛类的。同时我们还会丰富园区客户的活动，生活方面的活动。

　　制造工厂目前来看，满驻率相对还是比较高的，唯独最后剩下的一块空置面积也是希望跟大家分享一下，只有一块2700平米挑高9米只面向智能制造硬科技的企业进行招租，这是我们规划和装修的效果。

　　以上是制造工厂的分享，感谢大家。

　　主持人：感谢肖总的精彩分享，让我们共同期待城市更新和产业升级双赢。

　　下面的演讲嘉宾是来自雄安新区雄安市民服务中心，作为雄安缔造智慧城市、绿色城市的缩影，集成了海绵城市、被动式建筑、综合管廊、装配式建造等30多项先进建设理念。占地面积24.24公顷，总建筑面积约10万㎡，是雄安新区设立以来的代表性成规模大型建筑群，由公共服务区、行政服务区、生活服务区、入驻企业办公区四大区域群组成。

　　热烈掌声欢迎北京中海地产商业管理公司雄安区域拓展总监宋天祺上台，带来雄安新区商业市场发展现状及未来展望。

　　宋天祺：尊敬的各位领导、各位来宾、伙伴们，大家上午好！我是来自北京中海地产商业管理公司雄安区域拓展总监宋天祺，很荣幸受到主办方的邀请，来对雄安新区的商业市场发展现状以及未来的发展趋势做一个展望和分享。

　　2022年，我们认为是多重意义之下的一个开局之年。这一年我们经历了疫情变局之后，我国再次面向世界的开端，成功举办了冬季奥林匹克运动会，也是中国经济和社会复苏和启示的开篇，更是实现第二个百年奋斗目标的发轫之年。雄安新区的设立是千年大计、国家大事，规划建设雄安新区的概念自2017年出台以后，经历了规划期，而如今正在处于大规模建设的关键阶段，目前已经初显雏形。我们根植雄安，被称为雄安第一标的雄安市民服务中心项目已经运营4年有余。我们在坚持高质量运营工作的同时，也针对雄安新区进行了深入的调研，总结其阶段性的发展趋势。也想借本次机会与各位分享我们对雄安新区商业市场新格局的一己之见。

　　先做一个自我介绍。中海地产有限公司隶属于中建集团建筑有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港上市。公司拥有43年房地产集不动产的运营管理经验，业务遍及港澳及内地70余个城市，及美国、英国、澳大利亚等多个国家和地区。截止到2022年，中海商业总管理面积突破1100万平米，运营规模包括55座甲级办公楼，18座集中商业，12家星级酒店，以及14家长租公寓。

　　了解雄安新区的设立背景，对于我们进入雄安新区和计划进入雄安新区的商业从业者来说尤为重要。雄安新区作为京津冀协同发展战略坚实的一步，承担了疏解北京非首都功能重要的战略任务。2017年4月，国务院提出在河北省设立雄安新区，但至于为什么选择雄安新区，雄安的优势在哪儿。我们通过调研了解到了雄安的四点核心优势。首先是区位的优势。雄安新区地处华北平原腹地，与北京、天津的距离分别是105公里和105公里，形成了一个类似等边三角形的空间布局。区域的优势尤为明显。二是生态底板的优势。雄安新区拥有华北平原最大的淡水湖白洋淀，根据规划，雄安新区未来的蓝绿空间占比将稳定在70%，森林覆盖率达到40%，也是标准意义上的生态新城。三是交通优势。雄安新区具有多条铁路干线，与北京、天津形成了半小时的高铁通勤圈。四是开发强度优势。雄安新区规划人口的密度是偏低的，建筑少，而且拆迁量不大，核心区内部常住人口尚且不到10万人，可开发的土地充裕，可塑性强，具备良好的城市发展建设的基础底板。

　　整体规划方面来看，雄安新区的空间布局一句话可以概括为一主、五辅、多节点。"一主"是指起步区，位于容城与安新两县交界地带，为新区的主城区，将先行启动建设。"五辅"指雄县、容城、安新三县及寨里、昝岗五个外围辅团。与起步区之间有生态隔离带相隔。多节点指21个特色小镇和美丽乡村。由于时间关系，这里不多做赘述。

　　通过调研我们发现现行启动的容东片区、容西片区和高铁枢纽市场画像具备三个特点，体量大、业态多、投资重。与雄安新区的东道主雄安集团全资子公司城市发展公司投资开发的华望城项目为例，单个项目的体量办公体量就达到了33万方，住宅85万方，公寓2.4万方，总投资达到115亿元的规模。这些项目尚未完成交付，因此本次分享的内容还是以现有的现成区域为主。

　　看一下雄安新区商业市场的现状。首先是容城县城的区域。目前仅有的集中项目有两个，惠友购物广场和双龙商厦。但是它们无论是从物业品质来讲，还是服务水平来讲，品牌级次相对来说较低。以下是两个项目的基本参数，不做过多介绍。

　　下面是雄县县城目前有的三个项目，同样品质不高，品牌级次相对较低。沿街商业部分是主要以餐饮中低端零售以及服务业为主导，沿街商业多聚集于县城主干道的两侧。

　　通过调研我个人认为雄安新区目前的商业现状肯定是难以满足未来新区导入的高端客群生活以及消费的需求，在建和即将入市的项目又聚焦于容东和高铁片区，也是结合了新区的总体规划以及在建项目的区位，我个人认为新区未来的商业发展方向是向县城的东北方向和西南方向两个方向来发展。与此同时，随着京津冀企业逐步的迁入以及新区积分落户政策的实行，高质量的产业和人口的导入也将为新区的商业发展提供有力的消费支撑。也因为如此，我们对于雄安新区未来商业的爆发式发展具有比较强的信心。

　　下面来看一下商办市场方面。雄安新区现阶段进驻的企业集中于容城县的主干道以及奥威路及其他主干道两侧。企业属性方面私企与央企和国企的比例，我们通过调研得知比例为1：1.2，央企和国企目前占相对多数。行业细分方面来看，由于目前雄安新区仍处于大规模建设阶段，因此建筑相关类的企业占比是最高的，保险及金融服务业行业次之，能源和科技类企业目前来看是相对较少的水平。租赁物业业态方面，以沿街商铺、中低层的写字楼为主，产权多为私有产权，而且不提供物业服务，同时物业的品质也是参差不齐，租赁的价格也是偏低的。

　　以奥威路为例，奥威路位于雄安新区容城县的最南端，也是作为容城县政府的所在地及雄安新区管委会的原所在地，被誉为雄安新区央企一条街。这是我们调研奥威路沿线部分企业的进驻清单以及目前物业租赁的现状。时间关系这里就不多做展示。

　　我们对于雄安新区进驻企业的性质也进行了调研，发现国企、央企的占比是最大的，达到了53%。私企次之占44%，集体所有制、外企、港企最少，目前只有3%的体量。行业细分来看，建筑相关行业，我们梳理了一下，包含建筑设计、施工、建材、建筑设备租赁这些企业的占比是最大的，达到了49%，保险及金融服务业的占比是17%，企业服务行业占比较少是11%的水平。我们也针对企业的租赁面积进行了分析。雄安新区进驻的企业主力租赁面积段为80到300平米，占比54%，1000-3000平米占比12%。租赁企业分析方面，建筑类企业的主力租赁面积段，我们通过梳理发现差异是比较大的，主要是集中于110-350平米、400-650平米以及15000-3000三个大的面积段。金融业集中在100-300平营业部的规模，以及2000-5000分行分公司的规模。从租金方面分析，我们了解到主力的租金区间是在1.3到1.5元之间，整体的水平还是处于比较低的状态，也是一个价值洼地。

　　通过调研和走访，我们发现现阶段企业对于办公物业的关注点是聚焦于私密性该高的会客空间，比如会所或者茶室，同时企业对于内部停车的空间以及办公和住宿的功能整合是关注的重点。我们也了解到雄安新区新阶段入驻的企业以建筑行业为主，该类型的企业对于租赁物业的产品定位、产品调性，包括软性服务的敏感度目前看普遍不是很高，但是随着雄安新区大规模的在建商办项目陆续的交付和投入运营，我们预计新入市的这些产品将对雄安新区现有的租赁市场形成比较大的冲击。对于个人而言，我相信随着非首都功能疏解进一步的落实以及雄安物业的不断加强，高新产业和金融服务业人群的不断进驻，新来的这些租户对物业品质的要求也将会快速提升，对于耕耘在雄安的商业从业者来说带来了更大的机遇和挑战。

　　最后请允许我对我们中海商业雄安项目进行一个简短的介绍。河北雄安市民服务中心是雄安新区第一个建筑项目，也是新区功能定位以及发展理念率先的呈现。该项目由中海地产、中建三局、中建设计与中建基金组成的联合体中标，2017年12月7日开工建设，2018年3月28日完工。2018年4月28日园区首次面向全社会进行了公开的展示和开放，项目占地24.24公顷，总建面104284.58平米，主要用于政府的政务服务以及先期入驻企业的服务。我们的项目包含五个功能区划，政务服务中心，也就是目前雄安新区管委会的所在地。企业办公区、生活服务商街、office联合办公区以及我们的中海凯悦酒店。我们的项目在提供办公和居住场景的同时，还满足了新区规划建设成果的展示，包括政务服务、会议接待和未来城市生活体验多种功能的需要。在此欢迎各位同行伙伴们莅临参观和交流。

　　本次展会我们的雄安新区团队也来了现场，会后希望各位同行伙伴们的参访和交流。今天也看到了高力国际的团队和其他代理行的伙伴们来到了论坛现场，有对雄安市场行研、政府、规划分析和其他研测业务有兴趣的朋友欢迎扫描屏幕下方的二维码添加我的个人微信，会后进行深入的交流和探讨。再次感谢主办方的邀请和各位的聆听，预祝本次展会圆满成功预祝各位乘兴而来，满载而归。谢谢。

　　主持人：谢谢宋总的精彩演讲。感谢各位演讲嘉宾的精彩分享和观点碰撞，相信大家一定有所启发有所收获。

　　下面我们进入论坛的第四部分：研究报告发布环节，2022中国商业地产100强研究报告。

　　房讯指数前身为中国写字楼研究中心（CORC），是专注于商业地产各产业链条发展的学术研究机构，定位中国商业地产行业发展的智库平台。

　　中国商业地产100强榜单选取在中国内地从事商业地产经营活动的100家房企，以每年3月31日为统计时间点，涵盖规模指标、 运营指标、管理指标、创新指标、品牌指标、诚信指标等6大指标，全面客观评价企业的综合实力与业务发展能力，通过加权累加构成相关指数，评选出百强企业相关榜单。

　　热烈掌声欢迎房讯指数首席研究员刘凯先生上台，为我们带来2022中国商业地产100强研究报告的发布。有请刘凯总。

　　刘凯：谢谢大家。刚才主持人也介绍了，我们从2018年开始做100强的研究，正式的报告是从去年开始出了第一期，今年是第二期。

　　房讯指数刚才主持人也大概介绍了一下它的定位和指标体系。我不过多介绍。它有规模指标、利润指标、管理指标、创新指标、品牌指标、诚信指标。大家都知道，目前房地产行业遇到了很大的下滑的局面，商业地产也同样是如此。

　　今年的情况，简单综述，我们认为随着中国经济恢复发展和产业结构持续推进，商业地产正处于不断调整跟恢复的过程中。将在战略、业态、产品、模式等方面不断地突破创新。新商业、新办公、新居住、新园区的需求仍将不断增长，市场依旧拥有着巨大的发展空间和投资的价值。我们去年曾经有一个观点，认为下一个十年可能是商业地产的时代。下一个十年，在房地产行业来说，商业地产是最值得投资的一个板块。

　　新商业方面，我们认为随着国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局加快推进，我国消费结构从商品消费转向服务消费，服务消费正在加快扩容。刚才严区海严总也提到了北京服务业、上海服务业的情况。在这种背景下，商业地产迎来了创新发展的机会，这也是在2021年快速恢复期间突破激烈的同质化竞争的必由之路。刚才也谈到，去年SKP创造了一个奇迹，在全球它的销售额是排第一的，今年的情况我们拭目以待。

　　新办公方面，我们认为销售市场是逆势上扬的状况，但是租赁市场是整体放缓的，甚至是下滑的。刚才严总有很详细的数据，我就不重复了。

　　新园区方面，我们认为产业园区持续利好，包括政策上的，包括金融方面的。比如说REITs和类REITs园区金融工具的出现。商务园区我们认为下一步可能在产业地产方面是一个亮点或者说排头兵。

　　新居住主要是说长租公寓。大家都知道，前两年长租公寓出现了一定的暴雷的情况，所以行业迎来了深度的调整。企业下一步还是要注重精细的运营，这是我们的一个观点。

　　当然住房租赁的产品在国家政策的支持下，它拥有巨大的发展空间，产品将趋于多元化创新，整体行业将持续平稳健康发展。这是我们的希望。

　　结语部分，我们的观点认为是短期市场下滑还是比较明显的，长期它的需求还是存在的。长期的预期需求或者需求的预期处于回暖的状态，当然这有一个过程。

　　由于上半年新一轮疫情的反复冲击，商办市场下滑是比较明显的。经济的支撑也在走弱，市场的需求锐减，上半年可以这样说，尤其是四大一线城市。当前商办市场依旧处于供需僵持博弈的阶段，虽然疫情可能有管控，有些好转，但是短期商办市场的库存高起、利润微薄的状况仍然没有改善。整体来看，商办市场仍面临弱现实、强预期的局面。在疫情稳定的基础上，我们希望随着下半年国民经济的起稳回收以及一揽子政策对房企、对经济的扶持，受压制的需求将得到释放，预计短期市场下行空间有限，对于部分城市、部分区域、部分产品我们还是持看多的观点。

　　这是我们2022年商业地产100强的榜单。跟去年相比，十强里面还是有一些变化的。今年的数据都不是特别的好看，在这种情况下，我们认为企业，还是像赵秘书长说的我们要相信党、相信政府、相信国家有智慧，也有这个能力，重新让这个行业走向春天。房地产是这样，商业地产我们也同样坚持这样的观点，商业地产的春天也会来临，而且期限不会太遥远。这也是我们这次报告主要的一个观点。今天由于时间关系，我就简单汇报到这里，谢谢大家。

　　主持人：感谢刘凯总带来的2022中国商业地产100强报告的分享。让我们期待下半年商业地产投资增速和需求增速有望逐月恢复。

　　尊敬的各位来宾，代理商、开发商、新闻媒体的各路朋友们！

　　"第四届中国商业地产品牌建设论坛，暨2022中国商业地产投资专业展览会"今天上午的论坛环节到此结束，我代表主办方全联房地产商会、房讯网再次感谢各位领导的光临，感谢所有参展项目的支持，感谢今天所有到场的伙伴和同仁们！

　　今天下午，我们继续将在这里举行"2022中国商业地产投资专业展览会"商业办公项目路演推介环节。同时，展览会仍将继续进行展览展示和参观洽谈，现金抽奖还将继续，欢迎大家踊跃参与！