细分行业分化驱动办公需求新势能，零售需求分化推动市场迭代。
今年以来，西安政府密集出台的各项扶持、纾困、 维稳政策有力助推西安招商引资、招大引强，引导各类产业资源精准、多点集聚，形成项目之间、 产业链之间的良性循环和有效衔接，“西"引力不断升级。
2022年第三季度，细分行业表现分化驱动优质写字楼市场需求新动能，升级搬迁需求加速释放；优质零售市场不同零售形态差异化复苏，场景分化加速商业品牌聚集更新;投资市场在城市利好政策加持下将吸引更多投资关注。CBRE世邦魏理仕西安研究部负责人赵凯悦
2022年第三季度，西安优质写字楼市场未录得新增供应，整体市场体量仍维持在687.4万平方米。其中甲级办公楼体量为169万平方米。需求方面，季内净吸纳量虽较去年同期有所下降，但环比上升8%，录得逾2.2万平方米，全市写字楼整体空置率环比微降0.4个百分点，至32.2%。租金方面，由于教育退租潮仍在持续，部分项目仍持续调低租金预期，故本季度甲级写字楼市场的可比租金环比下降0.5%。
分行业看，房地产及建筑业、金融业和TMT行业主导季内去化，分别占比27.5%，22.3%和14.2%。具体而言，季内，以建筑类企业支撑的房地产及建筑业主导新租需求。其中，以道路桥梁等交通建设类企业的升级需求为主导。都市圈的确立进一步加速了西安交通网络的建设。据陕西省提出的目标，未来五年计划完成综合交通投资约5,000亿元。其中西安今年在交通方面计划完成投资超过150亿元，一批新改建高速公路、功能完善干线公路及国道过境一级化的项目相继提上日程。宏观的利好信息激发基建类建筑企业需求的增长，随着西安都市圈快速通勤网建设的提速，未来此类租户的升级扩租趋势将有所延续。其次，在西安连续出台《关于促进股权投资行业发展的若干措施》、《西安市金融支持经济稳增长工作措施》等一系列政策措施以优化金融营商环境，打造“创投之都”的城市名片。借此契机，创投及融资类新兴金融机构的租赁需求出现大幅度增长，成为金融类企业租赁需求增长新动力。科技新媒体需求较上季度有较大幅度增长，通讯类企业的新设立及扩租需求支撑季内TMT类租赁需求的增加。在华为、中兴等龙头企业的带动下，产业链上众多知名企业持续进入西安或拓展西安市场，衍生大量办公需求，逐渐成为TMT类租赁需求新动能。
行业震荡加速释放升级搬迁需求。线上教育类租户的退租仍在持续。本季度市场录得近7,200平方米的退租面积。然而，在新增供应持续短缺的环境下，行业震荡释放的大量优质办公面积进一步释放了升级搬迁需求。其中，高新区本季度承接了近一半的跨区域升级需求。同时，甲级楼宇间的升级趋势愈加明显，本季，甲级办公楼间由于楼龄、硬件、服务等差异化引起的升级需求较一季度上升近一倍。甲级楼宇项目表现持续两极分化，或将造成强者恒强的楼宇经济不均衡发展局面。
展望未来，四季度西安或将有多栋优质甲级办公楼入市，西安优质写字楼市场或将迎来供应小高峰，大量优质租赁面积的入市将刺激潜在市场需求的释放；同时经济新周期下产业结构的持续升级将衍生更多元的需求主体，优质写字楼市场办公需求将持续演变。
CBRE西安及郑州顾问及交易服务部|办公楼负责人孙奇表示：
“新基建的加快建设及和行业的利好政策将进一步促进写字楼市场的复苏。中大型企业的办公需求或将加速落地，同时疫后部分行业优胜劣汰所脱颖而出的优质企业的办公需求亦有望投落于甲级写字楼，进一步释放升级需求。因此，业主应积极把握复苏契机，提供更具柔性的租赁条款和更多元的空间与服务。”
2022年第三季度，西安零售物业市场未录得新增供应，疫情的反复致使部分项目工期延长，招商进程滞缓，继而推迟交付。需求方面，零售业态占比48.3%，买手店及集合店积极布局西安市场，季内录得HOWOW D2Y、KNOWIN等潮流集合店西安首店开业，引领Z世代消费潮流；运动户外品牌持续发力，愈发聚焦如瑜伽、徒步等细分专业领域，季内录得MAIA ACTIVE、猛犸象、始祖鸟等品牌登陆拓展西安零售市场。餐饮业态占比37.1%，以地方菜系及火锅类品牌的新增需求为主。同时，本季度颇受资本青睐的咖啡品牌持续加码西安市场，Manner及M stand等国内品牌标杆项目加速布局。体验业态占比8.9%，沉浸式体验仍为主流，在融合多业态的尝试下，衍生亲子、运动、电竞等更多细分场景。
由于部分核心区域百货项目出现大面积退租，叠加品牌扩张需求疲软，全市净吸纳量录得负值。相应地，市场整体空置率环比上升0.5个百分点至9.3%；购物中心首层平均租金延续下行趋势，环比下跌0.8%。
不同零售形态差异化复苏。在宏观环境波动的形势下，消费者对不同类型零售物业需求出现分化。消费回流、降级和品牌库存积压使得奥特莱斯以更高的性价比愈加受到消费者的青睐。独特的建筑形态及特色餐饮，叠加“微度假” 等消费新风向的助推，奥特莱斯型购物中心率先复苏，砂之船等项目本年度均实现两位数的增长速率。各种利好因素的叠加使得奥特莱斯型购物中心迎来战略性扩张机遇，除西安目前已开业的7个奥特莱斯外，未来仍将有如曲江砂之船，永安渠砂之船等三到四座奥特莱斯项目陆续入市。
场景分化加速商业品牌聚集更新。随着消费者诉求的持续演变，各类零售物业的业态也开始随着客流构成、消费需求的不同进行市场化的调整和迭代。在奥特莱斯承载更多刚性消费需求的同时，购物中心则开始从“渠道”进阶成“社交休闲场”，通过持续增加餐饮、娱乐体验业态占比，提高区域及物业整体的休闲、社交属性。同时，在品牌迭代加速的新周期，更多如KNOWIN、MAIA ACTIVE等构建多种生活方式、具有明显社群导向的线上、潮流新兴品牌在资本的加持下涌入如赛格，大悦城，熙地港等城市中心或区域中心的优质项目，加速优质项目品牌更新；如始祖鸟、Air Jordan等已进入西安零售市场多年的运动潮流品牌则持续整合店铺资源，在核心区域的优质项目中布局“双店”甚至“三店”，品牌聚集效应显现。
2022年第四季度将有33.7万平方米新增供应集中入市，而在不确定的宏观事件的影响下，新增供应中或将有近三分之一的未来供应推迟至2023年，形成供应高峰。同时，继龙湖、益田之后，鑫苑大都汇于本季被万达接管，运营商在西安的轻资产扩张步伐加速。头部运营商的持续加码说明投资者对西安市场的信心在挑战下仍然积极。未来，随着头部开发商轻、重资产的陆续落地将带来更加多元的物业形态，西安零售物业市场或将迈入新一轮的调整及迭代期。
CBRE西安及郑州顾问及交易服务部|商业负责人何易峰表示：
“虽自2022年以来，疫情的反复导致西安城市消费活力有所下降。受惠于政府出台的消费扶持措施、向市民发放千万元消费券刺激消费等，西安零售市场仍有望加速复苏。同时，国内零售市场涌现的创新概念新兴品牌正加速传导至新一线城市，为西安带来更多新场景新生态，撬动西安商业潜力，赋能西安国际消费中心城市的建设。”
下半年，西安大宗交易市场的活跃度有显着提高，本季录得一宗大宗交易，同时有两到三宗交易正在进行。目前已经成交及正在进行的交易均为资产交易，购置的标的仍以优质写字楼为主，但更多的产业园项目也在寻求交易机会，并且日益受到关注。在疫情和房地产行业宏观调控双重因素的影响，开发商对于现金流的追求令大宗交易的供应端将持续增加，除写字楼外，产业物业及零售物业的可出售项目也有所增加，为大宗物业交易市场活跃度提升打下基础。全国来看，随着资本持续聚焦新经济地产，西安产业地产体量的增加及成熟度的提升或将迎来更多投资关注。
CBRE西安及郑州分公司董事总经理李健表示：
“市场基本面的持续复苏有望带动大宗交易市场的投资活跃度与资产多样化水平同步提升，而写字楼租赁市场的持续复苏反弹也有望进一步提升投资者对于西安写字楼物业的投资热度。随着国内公募REITs的进一步成熟，产业园区、物流仓储等物业类型将进一步吸引投资者的关注和加码。”
来 源： CBRE世邦魏理仕
编 辑：liuy
