一、五年成绩单：从“有没有”到“好不好”

　　1.规模与速度

　　全国新建商品住宅累计销售约 50 亿㎡，年均 10 亿㎡，稳居全球首位；15 个省二手住房交易量已超新房，存量时代全面开启。

　　保障性住房+城中村、危旧房改造安置住房 1100 多万套（间），直接惠及 3000 多万群众，“市场+保障”双轨制从纸面落地到现实。

　　2.保交楼攻坚战

　　万套“已售难交付”住房全部交付，涉及 2 亿㎡、约 2000 万居民，终结“烂尾恐慌”。

　　国家—省—市三级专班、“一楼一策”、融资“白名单”审批额超 7 万亿元，成为风险处置的“中国样本”。

　　3.城市更新与“好房子”

　　万个老旧小区、1.1 亿居民“旧貌换新颜”，加装电梯 12.9 万部，新增养老托育设施 6.4 万个、文化健身场地 2800 万㎡。

　　个地级以上城市全部建立“城市体检—更新—评估”闭环制度，城市更新从“拆建”转向“提质”。

　　新建住宅全面执行绿色建筑标准，北京、上海等地试点“百年住宅”全生命周期设计，智慧社区、数字物业进入常态化。

　　4.基础性制度重塑

　　“人—房—地—钱”要素联动机制在 31 个省（区、市）落地，年度住房计划与人口流动、土地供应、金融资源实现“一张图”管理。

　　预售资金监管、现房销售、房地产金融审慎管理、住房租赁条例等制度密集出台，行业“四梁八柱”初步成型。

　　二、尚未愈合的“三道伤口”

　　1.需求侧：新市民“夹心层”

　　保障性住房覆盖率虽达 25%，但北上广深等热点城市新市民、青年人租房占比超 60%，租金收入比仍高于 30%，“买不起、租不好、住不稳”并存。

　　2.供给侧：区域冷热失衡

　　一线与强二线城市库存周期 6-8 个月，三四线 24 个月以上；2024 年全国住宅用地成交面积较 2020 年下降 55%，部分县城出现“土地财政真空”。

　　3.企业侧：高周转“后遗症”

　　2020年前百强房企仍有 40% 处于“红档”，总负债 12 万亿元；大量中小房企面临“缺现金、缺项目、缺信用”的三缺困境，行业出清仅过半。

　　三、面向“十五五”的五条建议

　　1.把“保障”做成“产业”

　　设立国家住房保障基金，中央财政每年注入 1000 亿元，撬动险资、社保、REITs 等长期资本，把保障性租赁住房做成收益 4%～5% 的“类基础设施”资产，解决“可持续”痛点。

　　2.推行“梯度消费”住房制度

　　一线城市率先试点“先租后售、租购同权、共有产权”三合一：新市民先以市场价 70% 租金入住保租房，5 年内可部分或全部购买，租金可抵房款，打通租与购的“旋转门”。

　　3.建立“城市住房大数据驾驶舱”

　　公安、人社、水电、网签、手机信令等多源数据融合，实时监测“人—房—地—钱”四维匹配度，一旦出现库存>18 个月或租金指数>收入增速 1.5 倍，自动触发限购、贴息或土地熔断等响应。

　　4.全面推广“交房即交证、拿证即抵押”

　　自然资源部已打通不动产单元代码与房屋预售代码，下一步把公证提存、资金监管、按揭放款、契税缴纳、产权登记五项业务压缩到“一个窗口、一天办结”，从源头消除烂尾与办证难。

　　5.把“好房子”标准升级为“百年住宅”强制规范

　　借鉴日本“长期优良住宅”与瑞典“百年住宅”经验，将结构耐久、空间可变、绿色低碳、智慧运维四项指标纳入强制性条文，给予容积率奖励、绿色信贷贴息，到 2030 年新建住宅 50% 以上达到百年住宅认定。

　　结语“十四五”让房地产完成了“保交楼、稳民生”的底线修复；“十五五”的核心命题是“向新市民要增量、向存量要质量、向制度要长期主义”。只有把保障做成可持续的产业、把租和购做成可转换的通道、把房子做成可用百年的民生基础设施，中国楼市才能真正走出“短周期—高波动”的旧循环，迈入高质量发展的新轨道。