今年政府工作报告首次明确"盘活商办用房"，综合整治"内卷式"竞争；7月中央城市工作会议提出"以推进城市更新为重要抓手"，标志着商业办公市场进入"以存量优化替代增量扩张"的深度转型期。

　　另一方面，今年以来我国商业办公市场经历了多重挑战，商办用地、投资和新开工持续下降。商业地产市场租售需求复苏偏弱，空置率走高，租金售价低位徘徊，以价换量仍是当前市场主要特征。

　　根据房讯指数CORC统计，全国商办用房平均空置率超20%，部分二线城市核心商圈空置率突破35%，租金较2020年高点下跌15%-20%。各项数据表明商业办公市场仍在调整阶段，市场信心仍在修复，供求关系仍在改善，促进商业办公市场止跌回稳仍需政策、行业和企业共同努力。

　　今天的商业办公市场正站在"内卷"与"进化"的十字路口。向左，是继续用卷价格、卷渠道、卷装修把所有企业拖进困境；向右，是用产品力、品牌力和招商力把行业重新做一遍。选择权在企业、在消费者，也在每一位行业从业者手中。

　　为探索并解答这些问题，中国写字楼产业园发展论坛第22届年会定于2025年12月在北京举行，主题为"内卷与进化：商业办公突围之路"。

　　中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，由全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会支持，房讯网FUNXUN、商业办公建筑标准化委员会主办，已连续成功举办21届年会，是中国商业地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一。

　　第22届年会将聚焦宏观经济与商业地产、城市更新与科技赋能、营销重构与渠道整合、园区空间与产业生态、灵活办公与混合办公、运营管理与资产管理六大核心主题，设有全体大会（开幕式）、高峰论坛、城市更新、产业园区、绿色低碳、灵活办公、大宗交易等专题论坛，深入探讨行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案；年会期间房讯指数CORC将隆重发布《2025年中国写字楼产业园品牌影响力报告》，并将隆重举办全联房地产商会写字楼分会第三次会员代表大会，以及第22届中国商业地产金厦奖Golden Building Award颁奖典礼，预计将有800位社会各界嘉宾出席。

　　突破内卷

　　今年政府工作报告首次将"盘活存量用地和商办用房"提升至国家战略高度，也反映了商业和办公市场供需失衡的严峻现实。

　　政府工作报告是商业办公行业全年工作思路的"风向标"，随着一揽子政策持续发力，政策效应有望继续巩固和扩大。商业办公市场止跌回稳离不开宏观面有利条件的支撑，2025年宏观经济增长目标定在5%左右，宏观面上更加积极的财政政策与适度宽松的货币政策"有利于商业办公市场止跌回稳。

　　全联房地产商会写字楼分会执行会长刘凯表示，2025年从商业办公市场包括写字楼产业园自身来看，当前一二线城市租金降幅有所收窄，空置率有所企稳，市场活跃度开始向上，随着政策、市场围绕改善供求关系，供需两侧共同发力，预计一二线城市商业办公市场包括写字楼产业园有望进入平台整理期。

　　7月1日，中央财经委员会第六次会议提出"要纵深推进全国统一大市场建设，要聚焦重点难点，依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出"。与此同时，《求是》杂志发表文章《深刻认识和综合整治"内卷式"竞争》。

　　所谓"内卷式竞争"，主要指的是违背经济运行规律、低质量、同质化的过度无序竞争。过度内卷往往造成成本过度压缩，产品质量下降，创新能力不足，产品高度同质化；同时，也挤压了产业链的生存空间。

　　对外卷价格，竞品95折我就90折，竞品送物业费我送装修；竞品打大折扣我就送长免租期……赚不赚钱不要紧，要紧的是卷死竞品，抢到客户；

　　对内卷人效：减员、降本、控费，降本增效；卷汇报：月报、周报、日报；卷开会：月会、周会、双周会……上班忙着开会写报告，下班才开始正经干活……

　　此外，还有卷佣金、卷免租期、卷装修……一些写字楼产业园，已经形成了内卷惯性，什么都要卷到底，甚至以内卷为荣，比拼谁更能卷。说到底，这都是由于需求萎缩，供应过剩造成的恶性竞争。

　　中国目前不缺写字楼不缺产业园，但缺"好商办"。好商办就是要引导写字楼产业园更新迭代，达成供应结构与需求结构的适配。产能去化+产品进化，正是反内卷的进化之路。

　　保持进化

　　当前，商业办公市场仍处于平台整理期，市场供求失衡，租金售价失序，投资意愿失真，以价换量仍是市场主流模式。因此，由于商业办公市场供需不平衡状态加剧，经济增速处于下行期，产业结构也在调整过程中，在这三期叠加基础上，商业办公市场企稳回升仍然需要一个缓慢的过程。

　　全联房地产商会写字楼分会执行会长刘凯表示，今年以来，商业地产开发、投资、运营和服务企业集体"进化"，多方面提升自身的资产管理和运营能力，或发力公募reits，或更新迭代明星产品线，或紧加快调改节奏，或紧抓流量密码打造非标商业新样本。随着政策、市场围绕改善供求关系，供求两端持续发力，在新旧发展模式转换的重要时刻，站在"内卷"与"进化"的十字路口，我们选择向右，我们选择进化。

　　一是回归原点，重新梳理我们的经营理念、运营和管理思路，客户、用户是目的而不是工具。相比开发新客户，留住老客户更重要。拼硬件不如拼软件，拼软件不如拼服务，拼服务不如拼品牌。

　　二是找准对标，聚焦对标市场上20%的优秀企业和项目。我们不难发现这些企业和项目之所以在寒冷中一骑绝尘，不是因为他们做对了什么，而是因为他们没做错什么。

　　三是保持进化，为什么内卷？就是因为大家都一样，硬件、软件、服务等等千篇一律，如果不一样就是不是内卷。除了降低租金、拉长免租期、提高代理费、精装修交付、参加展会活动，我们还能做哪些进化和创新？

　　四是关注趋势，把眼光放远放宽放长，研究国外商业地产市场的变化。重点关注居家办公、消费降级、平替现象甚至老龄化对商业地产行业，对写字楼产业园的趋势性影响。

　　五是科技赋能，商业地产行业的产业链及产业生态，都在经历着数字化、信息化、AI化的挑战与升级。整个商业地产生态，正在从产品、服务、体验、链接、品牌五个层次不断的丰富与迭代，以持续提高产品的附加值、完善自身业务模式及运营管理能力，以满足市场低谷期突破内卷和保持进化的需要。

　　商业办公市场无论应对短期压力，还是把握长期机遇，保持进化保持创新都是唯一的出路。如果商业地产企业仍沉迷于价格战，试图通过"低成本、低品质"抢占市场，最终只会陷入"利润下滑-投入减少-产品落后"的恶性循环;反之，若能聚焦绿色、品质、AI等核心产品，持续提升产品附加值，不仅能规避内卷，还能在市场竞争中占据主动。

　　2025商业办公市场的内卷化，是商业地产行业发展的分水岭，更是进化升级的起跳点。面对未来的挑战与机遇，唯有沉下心来保持进化，用产品力、品牌力和招商力把行业重新做一遍，以品质创新驱动产业升级，才能让商业地产行业真正摆脱内卷泥潭，走向更高质量的进化之路。

　　12月北京，商办精英，全联共识。齐聚一堂的商业地产开发商、运营商、金融机构、专家学者、零售商、品牌商以及政府商会协会领导等行业大咖们，以演讲、对话、交流的形式，探讨商业地产行业包括写字楼、产业园、城市更新、购物中心等热点板块，就行业发展、楼宇经济、园区经济、运营管理、资产管理、绿色低碳、数字化与ESG、成功案例等展开系列活动，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国商业地产历史轨迹推动行业健康向前的持续发展，共同开启商业地产进化之路。