CBRE世邦魏理仕近日发布《2021年第一季度郑州房地产市场回顾与展望》，解析郑州商业地产市场最新发展状况与趋势。

　　报告显示，一季度郑州优质写字楼市场空置率创近三年新低，互联网行业持续引领租赁需求；优质零售物业市场奢侈品牌、国际快时尚继续加码，内资美妆积极扩张。

　　一、优质写字楼市场

　　——空置率创近三年新低，互联网行业持续引领租赁需求

　　2021年第一季度，郑州写字楼市场无新增供应入市，个别原计划入市的项目均推迟到今年年中交付。

　　互联网、房地产及建筑业、金融业分列市场新租需求来源前三位。其中，互联网行业占比21%，集中表现为在线教育头部企业的扩租需求。房地产及建筑行业占比16%，金融业占比14.4%。随着疫情的稳定和租赁活动的全面展开，活跃的新增需求推动本季度全市净吸纳量大幅上升，录得14.7万平方米，为2020年第四季度的三倍左右。空置率则环比下降4.0个百分点，回落至11.8%，为近3年最低。

　　租金方面，本季度全市平均租金报价102.5元/平方米/月，较2020年底上涨4.2%，乙级写字楼的租赁情况优于甲级写字楼。

　　未来3年，预计写字楼市场约有400万平方米新增供应入市，主要来自于2021后龙湖金融岛项目的集中入市。新增供应多数集中在非核心板块。甲级写字楼市场将新增约150万平方米供应面积，产品类型也更为丰富，预计有超越目前市场的新型产品面世。

　　世邦魏理仕郑州分公司写字楼部经理杨云 表示：“受益于活跃的市场新租需求、市场供应及库存减少，预郑州计甲级写字楼市场空置率将在一段时间持续下降。随着郑州经济结构的不断完善，及城市向着国际化发展路径迈进，未来选择进驻郑州的头部企业会进一步增加。建议可重点关注北龙湖副CBD区域及高铁广场区域。高铁东广场建成后将吸引国内外500强企业总部，成为总部经济、高端商贸的集聚地。”

　　二、优质零售物业市场

　　——奢侈品牌、国际快时尚继续加码，内资美妆积极扩张

　　2021年第一季度，郑州零售物业市场录得新增供应7.7万平方米。核心商圈及次级商圈均迎来一个项目开业。受疫情影响，多数品牌对新开项目信心不足，季内净吸纳量报5.88万平方米。

　　整体新租需求方面，零售行业奢侈品牌和国际快时尚表现突出。LVMH、Kering等已进驻郑州市场的奢侈品集团开始将更多品牌纳入郑州市场；快时尚代表UNIQLO亦在郑州加速扩张，承担了去化主力军的作用。国产美妆集合店作为本季的新兴零售趋势在多个购物中心开出新店，带动了部分核心及区域代表性购物中心人流提升。餐饮业态方面，海底捞旗下两个新创子品牌苗师兄鲜炒鸡、乔乔的粉本季首进郑州，外来餐饮首店布局更青睐核心商圈内项目。

　　本季度，以非核心商圈项目或老旧百货、购物中心为主的掉铺及退租现象仍有发生，市场整体空置率环比上升1.4个百分点至10.0%。整体购物中心首层租金报价28.5元/平方米/天。预计未来市场将继续承压，全市购物中心首层平均租金较上一年有所下降，但核心项目仍将持续走高。从我们持续关注到的购物中心数据可以看出，具有较强商品力、精细化运营和空间体验的商业疫情后的恢复及正向增长是最为迅猛的。例如丹尼斯大卫城、正弘城，在2020年5月份业绩便恢复到疫情前水平，7月份开始实现同比正向大幅增长，上述两个项目截止到今年一季度末，销售业绩及受品牌关注度均实现双位数增长。

　　展望未来，2021年市场预计新增供应97.6万平方米，新增供应主要集中在非核心商圈。郑州商业发展可重点关注二七商圈、花园路商圈、高铁商圈和商都历史文化区。

　　世邦魏理仕郑州分公司副董事总经理，郑州及西安顾问及交易服务商业部董事张桐 表示：“疫情后，郑州零售物业市场品牌选址呈两极化趋势。一方面地标项目发挥品牌资源优势进一步吸引首店、快闪店入住，另一方面核心商圈所具备的高韧性及强商业号召力也持续为域内零售项目保驾护航。但考虑到核心商圈空间有限，首店资源或将一定程度的外溢至次级商圈的优质品牌购物中心。

　　未来，随着可持续发展成为企业重点目标，新能源汽车品牌或将成为购物中心又一去化力量。行业内领先的新能源汽车品牌具备提升商场前沿科技感、吸引年轻消费者和承租能力相对更高的优势，建议业主可其视为租户首选；从品牌方角度，若无法寻得理想店铺，尚未实现较高或稳定销量的新品牌也可考虑开设快闪店，从而获得关注并打开市场。”

　　三、郑州城市国际化发展路径及策略建议

　　——四步提升郑州城市竞争力，打造国际化建设新名片

　　通过对标南京、武汉等国际化程度较高的新一线及同级中部六省省会城市，世邦魏理仕研究发现，郑州的对外经济发展处于国内城市一流水平，但对外开放交流水平与国际化程度较高的城市仍存在一定差距。

　　世邦魏理仕郑州分公司战略顾问部负责人宗长浩 表示：“以生态环境为基础，发掘城市和历史遗存的多元文化包容性，融合金融、科技、文化等创新产业的发展，利用交通枢纽优势，打造公共交通为导向的开发（TOD）模式，是提升城市竞争力的重要途径，也是国际化城市规划建设合理性和可持续性的关键检验指标。

　　郑州在发展过程中，要通过综合交通枢纽的建设，带动城市及周边的第三产业的发展，就必须用‘系统’的观点来对相关产业进行科学规划和合理布局，最终形成一套层次结构分明、功能完整互补的区域产业体系和配套体系。”

　　路径一、交通系统国际化

　　交通不仅是衍生需求，更是城市文明的体现。从国际范围看，中国整体轨道交通客运水平都与发达国家存在差距。从国内范围看，郑州轨交客运占比低于其他新一线城市。但随着“一带一路”沿线国家的联动优势，以及一批基础设施的交付，中远期来看郑州轨交客运具备极大的发展空间与潜力。

　　世邦魏理仕建议，作为国家重要的综合交通枢纽城市，便捷开放的复合型交通网，是郑州提高国际化的首发优势。可以轨道交通为中心规划城市布局，发挥轨交客群潜力，提升城市的步行及公共交通可达性，并提升对外联通力。

　　路径二：打造国际级文旅名城

　　旅游业是向世界展示城市形象的重要窗口，郑州作为历史文化名城，建议可抓住黄河流域生态保护与高质量发展的战略机遇，促进“文化”与“旅游”深度结合，打造先进的旅游产品及国际化旅游品牌，形成旅游观光+休闲度假+商务会展等多元产业结合的“旅游+”模式，培养旅游新热点，推动整体现代服务业向国际化升级。

　　路径三：智慧，高效，可持续的国际化城市更新

　　随着城镇化进程的加速与服务业占GDP比重的提升，郑州发展将更注重存量的有机更新与产能激活，城市更新将成为未来长时期内城市建设的主旋律。世邦魏理仕建议，郑州城市更新可借鉴国内外先进理念，强调与产业的匹配及对资源的有机整合，同时注重使用者的实际诉求，融合智慧，高效，可持续的城市功能，建立产城人文融合的国际化新片区。

　　路径四：抢占新经济浪潮， 构建“新型园区经济”

　　科技、文化创新是未来推动城市生产力，提高城市国际地位的重要因素。对比国际化程度较高的新一线及同级中部六省省会城市，目前郑州科技创新水平仍然较低。

　　世邦魏理仕郑州及西安分公司董事总经理李健表示：“基于城市工业产业基础优势，郑州应积极协同中原经济圈，发展大枢纽，大平台，大开放战略布局。重点关注高科技、高附加值的新兴产业培育、引入，吸引行业专业人才集聚。同时注重升级产业及功能配套，增强产城人文联动，致力于构建‘新经济中原产业平台’。”

　　来源：世邦魏理仕

编辑：wangdc