4月6日，第一太平戴维斯2021年第一季度深圳媒体见面会于深圳市前海嘉里中心举行, 发布《2021年第一季度深圳房地产市场回顾与展望》报告。

　　甲级写字楼 —— 以价换量策略卓着成效，刺激需求加速释放，租赁问询及拜访量显着上升

　　2020年，面对疫情的冲击和复杂严峻的外部经济环境，深圳地区生产总值同比增长3.1%至约2.8万亿元，增速较上半年提升3个百分点，但仍低于2019年3.6个百分点。其中，全市现代服务业稳定增长，增加值同比增长6.4%至约1.3万亿元，占第三产业增加值比重76.1%。

　　2021年第一季度，供应步伐基本回归正轨。全市迎来6个项目入市，合计甲级写字楼面积约40.6万平方米。其中，南山区占新增供应量的74.1%。全市甲级写字楼市场总存量环比扩容4.9%，至871.2万平方米。

　　季内，租赁需求复苏进程未因春节假期而放缓，租赁问询量及拜访量显着上升，以价换量策略在市场上成效愈发显着，租金持续下行，刺激需求加速释放，全市净吸纳量因此打破历年的首季记录，达28.3万平方米，接近2019年第三季度29.7万平方米的历史高峰。

　　有鉴于此，即使在高量新增供应的背景下，全市平均空置率仅环比上升0.1个百分点，录得28.0%。

　　纵使以价换量已然成为多数深圳写字楼业主吸客的长期策略之一，但业主所提供优惠的灵活幅度与租户资质正相关。季内，全市租金指数仍保持下行趋势，环比微降0.5%，同比下降5.2%。全市平均租金为人民币每平方米每月184.7元。随着新兴市场发展分散，低于全市平均租金水平的项目相应增加，从而逐渐地结构性拉低全市均值。另一方面，这亦为租户提供更多元选择。

　　季内，金融与TMT行业仍是拉动租赁需求增长的主要力量。此外，专业服务与零售及贸易的租赁需求亦显着增长。

　　值得一提的是，一些行业领军企业由于扩张或整合计划，带来较大办公面积的需求，为市场提供了多层或整栋的租赁或购置成交机会。

　　季内，深圳写字楼投资市场录得两例大宗物业交易公布，均源于企业的自用需求。同时，市场问询量增加，不少境内自用买家积极寻求合适标的，而海外投资机构仍持续关注市场动向，寻找投资带现金收益且具改造提升空间的项目机会。

　　展望

　　相对而言，第二季度将是2021年供应淡季，预计有3个甲级写字楼项目交付，合计可租赁面积较少，约11.5万平方米。大部分2021年新项目计划在下半年交付。

　　第二季度，受有限的新供应、持续下行的租金以及政府的产业激励政策等因素的正面影响，加之疫情的出现一定程度上延缓市场签约节奏，预计市场上仍存有延迟需求以待释放，因此，需求料将保持增长，空置率有望维持稳定。

　　疫情对深圳甲级写字楼市场的负面影响已逐渐消散，但市场竞争依然激烈，全市租金将维持下行趋势，但于未来3-6个月内预计降幅有限，趋向平稳。

　　零售 —— 多个中高端品牌于深圳拓展市场版图，配饰类及汽车类的租赁需求尤为活跃

　　2021年1-2月，全市社会消费品零售总额1,482.14亿元，同比回升37.6%，与疫情前的2019年同期相比则增长9.4%。1-2月，疫情期间曾受显着影响的餐饮业，收入同比增长46.5%，比2019年同期还增长11.6%。总体而言，消费市场正加快恢复。

　　2021年第一季度，欢乐港湾（仅东岸）正式对外开放，该零售物业的总建筑面积约6.5万平方米。截至季末，全市优质零售物业总存量环比扩容1.2%，达约532.5万平方米。

　　2021年开年，已有多个中高端品牌在深圳拓展其市场版图，包括数个首进深圳的奢侈品牌。全市净吸纳量达4.8万平方米，与去年同期净吸纳量为负数形成鲜明对比。除素来主导市场的餐饮类以外，配饰类及汽车类的租赁需求在第一季度尤为活跃。

　　由于新项目欢乐港湾尚未完全对外开放，全市平均空置率环比微升0.2个百分点至9.8%，但福田、南山、龙华的空置率均呈现环比下降。

　　季内，大部分业主市场信心恢复并相应小幅上调租金，全市租金指数环比上升0.9%，但仍同比微降0.3%，个别项目内部依旧处于升级调整阶段。全市平均首层租金为人民币每平方米每月655.2元，平均租金水平持续走低，主要归因于优质零售物业的分布愈发分散，租金跨度相应扩大。

　　展望

　　2021年第二季度，预计有两个优质零售项目开业，合计面积达约37.5万平方米。同时预计需求端将保持活跃，或继续有新品牌进驻深圳，空置率预计将维持稳定。

　　新进驻的奢侈品牌助力提升其所在的项目资产表现，激发市场新消费活力，同时，市场不乏经营良好的项目将考虑小幅上调租金。

　　深圳年轻人口的增长趋势和人才引进的积极政策仍是吸引投资者关注本地零售物业的一大要素。大部分投资机构依旧青睐核心及核心增值型项目。

　　住宅 —— 市场调控政策加码，严控购房资格管理令潜在购买力降低，但季内成交金额仍创下历史新高

　　2021年第一季度受春节假期影响，深圳一手住宅销售市场供应量约79.5万平方米，环比下降73.7%，但较疫情前的2019年同期高8.3%。季内，南山区供应量最高，共释放27.4万平方米，值得一提的是一季度核心区域的合计供应面积高于新兴区域。

　　本季，一手住宅销售市场成交量为174.8万平方米，环比下降4.2%，但较疫情前的2019年同期高118.5%。季内购房需求受春节及周期性因素影响较小，依旧保持旺盛，加之政策调控对二手住宅市场的冲击较大，一定程度引导其需求分流至一手住宅市场。

　　第一季度，一手住宅成交均价约人民币每平方米58,832元。由于多个核心区域的新项目综合品质较优，因此预售价较高，从而推动成交均价结构性环比上升6.6%。

　　政策调控不断升级，“715”新政补充细则后，一定程度上令潜在购买力降低。尽管如此，季内约半数新项目依然备受欢迎，并录得100%认购率。全市成交金额创新高，共计1,028.5亿元。

　　展望

　　在外部环境多变且须保质保量的经济复苏之路上，中央及本地政府将共同继续加大住宅市场监管及政策调控力度，防止违规资金流入房地产领域。购房贷款流程管理预计将愈发严格审慎。

　　“稳房价”仍为主基调。此外，政府将继续大力推动土地供应、住房用地及住房供应，优化供给侧结构。供需矛盾局面有望逐渐改善。

　　尽管住宅市场调控政策持续收紧，越来越多购房者或因购房资格不足或者贷款申请难度加大而压力培增，但考虑到深圳购房需求基数相对较大，加之深圳的经济政策及基本面均表现积极，成交量料将随着供应扩大而维持增长。

　　来源：第一太平戴维斯

编辑：wangdc