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杭州金融、科技互联网企业办公租赁需求强劲
http://www.funxun.com房讯网2021/10/29 11:23:12
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[提要]三季度,杭州办公楼市场租赁成交表现活跃度持续增加,科技互联网企业以及金融行业需求占主导,带动市场空置率环比小幅下降,甲级办公楼租金同比小幅上升。优质零售物业市场总体维持平稳,餐饮和时尚业态仍是主要的需求驱动力,零售物业市场平均空置率有所下降。

  2021年第三季度,杭州办公楼市场租赁成交表现活跃度持续增加,科技互联网企业以及金融行业需求占主导,带动市场空置率环比小幅下降,甲级办公楼租金同比小幅上升。优质零售物业市场总体维持平稳,餐饮和时尚业态仍是主要的需求驱动力,零售物业市场平均空置率有所下降。

  仲量联行杭州、南京、武汉总经理辛毅表示:“在‘拥江’时代的发展背景下,杭州今年将推动建设国际金融科技中心再上新台阶,在政策红利的推动下,金融、科技互联网行业将持续成为租赁需求的重要来源。亚运会也进入最后建造阶段,利好杭州商办市场前景,对商圈板块经济提升作用也将更加显着。”

  优质办公楼

  科技互联网和金融行业主导市场需求。三季度,除新入市项目外,杭州存量优质办公楼市场的净吸纳量达7万平方米,租赁问询及成交活跃度均有明显提升。7月之后,企业搬迁需求开始集中释放,三季度搬迁交易占市场总成交75%以上,主要集中在钱江新城商务区,虹吸众多金融行业公司,其中大面积成交客户居多,不乏一些头部企业扩张,如中金证券在来福士中心扩租1900平方米。同时,小微企业升级搬迁需求也逐渐增多。行业细分来看,科技互联网行业、以基金为代表的金融行业成为三季度成交的中坚力量,占比分别达到35%和20%,承租能力进一步增强。

  2021年三季度共有两个办公楼项目入市,总计体量7万平方米,市场整体空置率未受显着影响。项目之一是为位于未来科技城的奥克斯未来中心,总体量 4万平方米,该项目是目前未来科技城建成交付的办公楼中的第一高楼,对其板块商务氛围以及竞争力提升至关重要;另一栋为8月交付使用的朝龙汇,总体量约为 3.7万平方米。三季度,杭州甲级和乙级办公楼项目总体量约509万平方米,其中甲级办公楼为230.4万平方米,乙级办公楼为278.9万平方米。空置率方面,甲级办公楼空置率为19.3%,环比下降3.1个百分点;由于受新增供应影响,乙级办公楼空置率环比上升 1.9 个百分点至约 16.3%。土拍方面,杭州字节跳动科技有限公司以70,679万元的底价摘得77号地块,总建筑面积超过14万平方米,将有望建成字节跳动杭州研发中心。

  三季度甲级办公楼市场租金保持平稳。截至9月底,甲级办公楼净有效租金为4.4元每平方米每天,环比保持不变。乙级办公楼净租金为3.4元每平方米每天,环比下降0.3%。大宗交易市场表现亮眼,香港兴业国际集团成功收购杭州金沙印象城办公楼项目,面积达21,802平方米,总交易额约4.14亿元人民币。

  优质办公楼市场展望:今年第四季度,预计将有3个甲级办公楼项目入市,分别为中国人寿、万象世界中心及英蓝国际金融中心项目,共计超38万平方米的新增体量。由于亚运会将在2022年在杭州举办,众多项目将持续赶工以期能够在节点之前完工,由此在2022年亚运会前预计将有供应高位出现,未来甲级办公楼租金预计将承压上升。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示:“杭州作为未来的国际金融科技中心,政府与各方都致力于深化国际金融科技中心建设,金融行业以及科技互联网行业的租赁需求将会继续增长,我们对市场前景抱有信心。”

  优质零售物业

  三季度餐饮、时尚业态租赁需求表现亮眼,电竞产业线下消费场景兴起。从业态表现来看,开业店铺中餐饮占比39%,小面积标准化简餐及茶饮品牌成为入驻主流,网红铜锣烧品牌泽田本家首进杭州。时尚业态方面,新增开业比例达27%,Acqua di Parma进军杭州,其首家香氛精品店落户万象城; Byredo进入杭州,其首家香水精品店落户In77湖滨银泰;美妆品牌Laura Mercier入驻银泰百货-武林,为浙江首店。三季度观察到越来越多的娱乐、休闲和社交场所,如酒吧、密室逃脱和游戏品牌在杭州扩张,预计这些品牌或将成为未来新零售模式的新标准,升级消费者的购物消费体验。例如,全国首家腾讯电竞体验馆落户杭州解百,电竞产业线下消费场景或成为市场发展的趋势。

  三季度新增两个零售项目入市,季度净吸纳量超29万平方米。作为钱江世纪城板块亚运会前唯一开业的大型购物中心,奥体印象城正式成为“首个智能亚运一站通的综合体体验点”,于三季度末入市,带来超15万平方米的新增零售体量,招商率高达99%,成为杭城全新商业地标之一。9月19日,布局城东板块的龙湖杭州江东天街以招商率100%、开业率100%的亮眼数据正式开业。作为体量11万平方米的城东CBD核心位置的重点TOD项目,该项目在推动产业结构的持续优化、带动城市功能板块之间良性循环的形成、加速激活城东高质量发展潜力上发挥重要作用。朝龙汇·美素中心推迟至第四季度入市。截至三季度末,存量项目的租赁进展带来超2.5万平方米的净吸纳量,总吸纳量约为29万平方米。整体空置率环比下降0.9个百分点至 7.9%。

  零售物业市场租金走势小幅下降。三季度,受新增项目以及线上零售挤压影响,全市零售项目净有效租金环比下降3.3个百分点至18.5元每平方米每天;核心商圈零售商业市场韧性凸显,净有效租金达30.1元/平方米/天,保持平稳。随着商业品牌的不断迭代升级,首层店铺的业态比例不断调整,购物中心通过优惠策略换取了更多承租面积大、吸引人流量强的主力品牌入驻,打破了首层传统单一业态的模式,实体零售市场回暖趋势明显。

  优质零售物业市场展望:预计第四季度将有三个新项目入市,分别为丁桥龙湖天街、朝龙汇·美素广场和滨江银泰,体量总计超过20万平方米;未来四年,共有超110万平方米的零售项目入市,其中超六成项目将位于非核心商圈。随着2022年亚运会的到来,届时将会把杭州整体的体育商业经济发展带到一个新的高度。长期来看,预计2025年将有近60万平方米的高端项目进入市场,丰富杭州商业布局,显着提升板块的零售商业氛围。

  来源:仲量联行

编辑:wangdc

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