运营服务这件事，说大不大，说小不小。

　　但真要往深了说，它直接关系到写字楼和产业园的招商能力、客户粘性，甚至品牌口碑。说白了，运营服务做得好，企业愿意来、留得住、长得大；做得不好，再漂亮的大楼也就是个空壳子。

　　那么，运营服务到底分几个层级？咱们一个一个捋。

　　01 物业级：

　　小事做到位，就是硬道理

　　安防、保洁、公共设施维护，这些是运营服务的“基本功”。

　　有人觉得这都是小事，但恰恰是这些小事，最能看出运营方的用心。立足用户思维，贴心服务，不拘小事，持之以恒——物业级运营服务同样可以做出亮点。

　　北京华贸中心就做得挺细：提供“深夜护花使者”护送服务，设置女士专用停车位、室外吸烟区、母婴室。北京车公庄中海国际中心的物业也不含糊，经常组织脱口秀、读书分享会等社群活动，让进驻企业员工参与其中，大大提升了进驻企业的归属感和向心力。

　　你看，基础服务做到位了，照样能出彩。

　　02 企业级：

　　帮企业把麻烦事摆平

　　光把楼管好还不够，企业入驻之后，有一堆事儿要办。

　　注册、工商税务、财务法务、资本对接、政策解读、政策申报——这些事要是让企业自己折腾，费时费力。这时候，运营方就得站出来搭把手。

　　目前，最有效的方式是联合政府机构及专业服务机构，设立“企业服务站”。像企业服务中心、创新创业服务平台、专精特新服务站、孵化器加速器，都可以往里装。关键是要有专人负责，通过专家讲座、主题沙龙、实战指导，把服务落到实处。

　　企业省心了，自然愿意留下来。

　　03 产业级：

　　你的上下游，就在上下楼

　　到了这个层级，光服务单个企业就不够了，得瞄准特定产业做文章。

　　做产业运营服务的人，必须懂产业——通过产业孵化、场景应用和落地转化，搭建产业集群和产业生态链，最终形成公认的主题楼宇和主题园区。说白了，就是“你的上下游，就在你的上下楼或左右楼”。

　　首钢园连续多年办中国科幻大会，全国首个科幻产业集聚区就落在那儿，累计孵化企业超300家；雄安未来之城场景汇更猛，参赛团队从首届818家涨到第三届3400多家，近百家参赛企业相继落地。

　　产业生态一旦形成，楼宇的价值就不一样了。

　　04 共生级：

　　从收租金到共成长

　　这个玩法的核心就是，房东变股东。

　　不光收租金，还跟进驻企业共同发展，甚至可以签对赌协议。帮企业做发展规划、资本运作、产品创新、人才引进、市场拓展、品牌推广，助力企业产值和利润增长，最终实现企业、园区、政府三方共赢。

　　这方面做得最典型的是上海张江高科，早早就提出“房东+股东”模式，利用园区开发运营优势，挑选优质企业进行股权投资，分享企业成长红利。如今，股权投资带来的利润已占张江高科总利润的一半还多。

　　到了这个份上，运营方和企业早就不只是房东和租户的关系了，而是真正的合伙人。

　　其实，运营服务的四个层级，没有高低贵贱之分。每个层级都可以做出精彩，都可以为品牌赋能。

　　关键看你想走到哪一步，以及，你适合哪一级？

  来 源： 商办地产观