2022年是河北省雄安新区成立五周年。这五年，城市建设有序推进，未来之城雏形初显，“雄安大计”正在落地见效。

　　雄安新区建设进度概览

　　雄安新区投资建设进度

　　2021年以来，雄安新区步入了大规模开发建设和非首都功能疏解同步推进的重要阶段，重点市场化项目开始集中建设。

　　北京企业注册超8成，创新集聚之态初现

　　截至2022年3月，在雄安新区本级注册的北京投资来源企业达3,600家，占总量的80%以上。此外，科技创新类企业入驻雄安的数量也在逐年增加。

　　根据《雄安新区2021年大数据研究报告》，2021年入驻雄安的创新科技类企业为258家，超过过去4年的总和。雄安新区作为“创新之城”的建设正在加速中。

　　雄安新区写字楼市场概况

　　主要集中在容城片区

　　目前投入使用的办公产品主要集中在容城片区奥威路周边，多由厂房改造，整体品质一般。

　　除下述项目外，在容城片区奥威路沿街（央企一条街）还有部分零散的可租赁办公场所，部分企业也选择在沿街底商和民居庭院内办公。

　　目前市场中的项目主要为前期新区建设企业提供临时办公场所，租金报价（含税含物业费）约90-150元/月/平方米。

　　雄安新区未来供应项目

　　容东片区

　　容东片区项目率先入市，该片区已供应土地建设综合体项目共五个。预计可提供办公面积超200万平方米。

容东片区土地利用规划图

　　启动区

　　截至2022年4月，启动区已出让土地14宗。当前在建项目主要以住宅、公共服务设施及研发类园区为主。

启动区域市空间结构图

　　枢纽片区

　　该片区已确定的综合体项目共三个。总建筑面积约260万平方米。目前仅中交未来城项目开工建设，预计提供办公面积约38万平方米。

枢纽片区土地利用规划图

　　他山之石——张江和丽泽的经验

　　随着未来3到5年各类办公项目逐步入市，雄安新区写字楼市场的起步发展可以借鉴他山之石——上海张江科学城和北京丽泽金融商务区的发展历程。

　　上海张江科学城

　　从1992年张江高科技园区开园至今，张江科学城的发展已经历时30年。张江有着全国最优质的产业基础，2010年之前就已经形成了以集成电路和生物医药为先导的产业布局。

　　张江的产业园市场在发展早期的新项目定价就已高于当时上海产业园市场的平均水平，在过去的十余年其租金增速更是快于市场平均水平，这在很大程度上得益于市场更加完善的产业集群生态和配套服务设施。

　　北京丽泽金融商务区

　　丽泽金融商务区是北京新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区，主要承接金融街金融产业的需求外溢。

　　由于金融街市场空置率常年处于较低水平，无法满足企业扩张的需求，因此企业需求外溢现象非常明显。丽泽的写字楼市场目前的租金水平仅有全市甲级写字楼租金的一半、金融街租金的三分之一。

　　得天独厚的区位优势和超高的租金性价比使丽泽市场成为了众多企业扩张的首选。

　　雄安新区写字楼市场的“从0到1”

　　由于雄安仍然处于大规模建设时期，目前的产业仍然以基础设施和房地产上下游企业为主。

　　雄安新区在从“0到1”的起步阶段，办公楼项目需要站在当地市场的角度来定价，甚至是在没有核心先导产业基础的前提下定价。

　　雄安写字楼市场初期租金定价策略

　　在初期阶段，市场需求不足的前提下，秉持现金流思维，保出租率要比保租金水平更重要——以丽泽为例，市场平均空置率降到50%以下用了约3年多的时间。

　　具有竞争力的市场化租金水平是定价的基本逻辑，同时可以通过免租期来灵活调整有效租金。以目前容城片区为例，新项目为加快去化，市场化的租金水平预计将可能定在目前市场租金的80%。

　　项目方应做好准备以应对未来可能出现的高供应和去化难，甚至是租金持续下调的情况。因此，项目方需要更快、更早的与潜在目标企业进行对接，多方式多渠道进行去化。

　　盘活整个市场活力的关键在于加快优质先导产业的注入，积极围绕非首都功能疏解做文章，积极对接优质央国企外迁的产业资源，力争形成一系列具有突破性的产业政策。

　　抓住规划先导产业链中的头部企业落地雄安，通过以“点”带“链”的方式布局核心产业，前期需把“国家队”作为实现形成新区产业原始基础和原始创新能力的关键。

　　政策力度和产业进驻将在很大程度上影响未来的雄安新区写字楼市场走势。

　　无论是张江的腾飞还是丽泽的火热，核心原因都指向了可持续的产业振兴，只有打造优质的产业基础才能推动雄安新区办公楼市场的平稳健康发展。

　　未来3-5年不仅是雄安新区先导产业实质落地和基础设施加快完善的战略攻关期，也是雄安新区写字楼市场实现从“0”到“1”的关键突破时期。