中国办公楼市场的故事已有30多年。从东部沿海辐射内陆腹地，从核心城市蔓延周边区域，从“酒店式办公”到“现代化办公”再至今天我们要说的“灵活办公”，中国办公楼市场的现代化进程与中国的经济发展保持着相同的轨迹。

　　中国改革开放初期，外资企业在进入中国市场的同时，也带来了现代化的办公理念。但在当时的中国内地，由于缺乏现代化的商务办公楼，彼时外资企业只能租用类似北京的长城饭店、丽都饭店、上海的东风饭店和锦江饭店等酒店的套房用于办公，由此开启了中国办公楼市场的“酒店式办公”时代。

　　到了八十年代中期，现代化办公楼的概念开始在市场上逐步形成并走向商业化，由开发商整体开发经营、分层分区出租或出售给租户或业主的行为开始出现。当时的代表作就是北京建国门外大街的中信国际大厦和上海毗邻外滩的联谊大厦，吸引了花旗银行、三洋电机、法国达飞轮船等众多世界知名企业入驻。

　　在此之后，中国办公楼市场向前发展的速度日趋加速。据仲量联行的研究报告表明，中国GDP前30城市优良写字楼的需求每增加547平米，就会带来第三产业一亿元人民币的产值。无怪乎各地在“筑巢引凤”和“楼宇经济”概念的刺激下，掀起了一轮又一轮的大规模兴建城市核心商务区的热潮。市场一般会经历起步期、建设期、发展期和成熟期，周而复始，使写字楼的出租率由低到高再到低，经历“周期性循环”。在办公楼硬件方面，科技进步和理念革新使得大楼智能科技化和绿色环保性成为新建甲级写字楼的标配。至此，中国办公楼的品质和市场规模已经今非昔比，已经位于世界的前列。

　　然而，其中也有商业地产开发商出现了盲目建设、粗放开发，因而产生供给过剩，空置率高居不下的现象。如何摆脱这一困境，可能需要对企业需求端进行细致的研究和分析。随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。那么，近年来企业在办公室租赁方面到底出现了什么样的变化和趋势呢？

　　办公需求端的变化：管理从分散到集中，布局从集中到分散

　　首先，变化发生在大型企业对办公楼的管理方式由分散向集中转变。这种转变是随着企业组织向集团化发展，业务向跨地域甚至跨国境发展带来的必然趋势。据仲量联行统计，2013年全球86%的跨国企业已建立企业房地产（CRE）团队，2015年这一数字已达到92%。近年，许多中国企业也逐渐摒弃以往在单座城市、单个职场分散洽谈租约的管理模式，开始建立集中化的CRE部门，以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。

　　一家业务范围遍布全国的中资企业每年与房地产有关的成本可达上亿元人民币，阿里巴巴、平安、中国银行等行业巨头甚至超过50亿乃至上百亿元/年。专业化的CRE部门将为多点布局的企业制定覆盖全国、着眼长远的企业房地产战略，集中式管理的CRE部门将有助于中资企业通过合规管理机制，识别、评估与处置合规风险，形成崇尚合规经营的企业文化氛围。

来源：世邦魏理仕

编辑：jinbao