“2022年四季度，虽然北京再度受到疫情影响，但无法阻止北京甲级写字楼市场需求的结构性恢复。”高力国际华北区董事总经理严区海总结道。
根据高力国际近期发布的报告统计，至今年四季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量已经转正，达到4.2万平方米。
据了解，北京写字楼市场在近三年经历了跌宕起伏的过山车行情，这与产业结构调整息息相关。展望2023年的市场走势，高力国际指出，需求侧持续回暖可期，但空置率上升估计无法避免。
市场快速反转
据严区海介绍，2022年北京甲级写字楼的需求走势类似于2020年的触底回升。
具体来看，由于今年第二季度和第三季度净吸纳量都是负值，因此年度净吸纳量从2021年的113万平方米快速冷却到-2100平方米。在供给侧，原计划在四季度入市的新项目均延迟到了2023年，全年核心甲级写字楼市场仅有一个新项目入市，2022年的新增供应压力大幅减小。四季度以来，需求持续回升，供应压力减小，年末空置率回落到16%，租金环比下滑1.7%至331元/月·平方米。
“相较于甲级写字楼市场，乙级市场和产业园市场则面临着更大压力，需求侧表现依然疲软。”严区海介绍道。据高力国际的统计，今年第四季度，北京乙级市场净吸纳量为-6.5万平方米，产业园市场为-12万平方米。
而从全年来看，乙级的年度净吸纳量从去年的33.5万平方米降低到-15.8万平方米，产业园从142万平方米降低到-22.7万平方米。两个市场需求在四季度均未出现实质性恢复，且全年需求侧表现持续疲软。
其中，北部子市场，如中关村、望京酒仙桥和上地，目前都处于需求不足和主力租户行业面积调整的阶段，全年净吸纳量分别为-6.8万平方米，-9.6万平方米和-20.4万平方米。中关村和上地年末空置率分别同比上升7.2%和7.7%，达到11.1%和15.2%；望京酒仙桥在双重压力下，空置率同比上升超过20%，达到28.7%。
高力国际华北区研究部负责人陆明向《中国经营报》记者表示，多种因素综合导致2022年北京写字楼市场行情急转直下。在没有新增供应压力的情况下，市场行情出现快速反转，部分子市场空置率出现大幅上升主要是由于需求不足和退租面积增多所致。
陆明认为，影响2022年市场需求走势的因素中，除了疫情封控持续影响写字楼租赁的活跃度之外，企业端的收缩战略是重要原因。据了解，2022年，北京写字楼市场的不少企业普遍持保守预期，办公扩张意愿不足。与此同时，多数企业在办公租赁上维持降本增效的策略。
以2021年需求最强劲的互联网科技为例，当年，在超过5000平方米的大宗租赁成交（不含续租）中，该行业在北京全办公楼市场一共租赁了超过130万平方米的办公面积。而随着行业发展环境出现变化，流量红利消失，行业进入转型时期。在完成大面积租赁后，互联网头部企业普遍进入办公面积整合时期，2022年该行业的租赁面积大幅缩减到只有不到30万平方米，不及去年的25%。
“如果不是金融行业对于北京办公楼市场的需求支撑，今年的办公楼市场行情将会更加困难。”陆明表示。
高力国际报告指出，当头部企业开始调整，而后续的行业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。
年需求有望重启
展望2023年的市场走势，高力国际认为，北京办公楼市场需求侧持续回暖可期，但空置率上升估计无法避免。
严区海表示，需求侧持续恢复关键需要政策和企业端展现出积极的恢复信号。他认为，从目前持续推进的防疫优化政策来看，2023年将更全面地落实科学防疫，疫情的影响将在2023年一季度后逐渐转弱，对办公楼租赁市场活跃度的影响也将大幅降低。
此外，年末的中央经济工作会议再次强调保证经济增长的总基调。在产业政策方面，三季度以来，深处困局的房地产行业接连迎来了政策“三支箭”支持。互联网平台企业也在年末的中央经济工作会议上被给予了厚望。随着市场转好预期的增强，企业扩张的意愿也会持续改善，有助于办公需求的释放。
与此同时，严区海认为，还需要看到2023年上升的供给侧压力，特别是北部互联网科技行业集聚的子市场在明年依然会面临供大于求和企业持续退租的影响。
据高力国际统计，北京明年将有超过64万平方米的新增甲级项目入市，累积的新增供应压力将在2023年集中释放。其中，在北部子市场就有29万平方米新增甲级项目，还有近40到50万平方米的待退面积。
叠加短期内新增供应集中放量和不断释放的退租面积影响，陆明认为，需求侧恢复仍需要时间。“我们预计明年的市场空置大概率会上升3~5个百分点，市场净有效租金受制于北部市场的疲软将持续小幅下行。”
据他介绍，过去几年，北部市场产业发展空间长期处于一房难求的局面，特别是中关村和上地市场，目前更多的办公空间释放到市场中，可以为不断发展壮大的新兴产业提供更多的发展空间，有更优质的办公空间选择。
来源：高力国际
编辑：jinbao
