从2025年中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》把全周期管理、专项规划、片区策划、项目实施方案的体系钉进顶层设计，到自然资源部、住建部自然资发〔2025〕226号把规划许可、混合利用、过渡期政策、存量资源组合供应与整体运营等堵点逐项打通，再到今年5月国务院印发《城市更新"十五五"规划》，把目标指标、重大工程和可融资可退出的制度框架落到国家专项规划层面——政策工具箱不是"打开了"，而是开始"按流程运转"。

　　作为全国首个减量发展超大城市，北京城市更新信号明确，底层逻辑正在换轨——"十五五"从单点突破走向片区统筹，从耐心资本走向更新生态，最终拼的不是施工速度，而是统筹资源的能力、全周期运营的耐力与长效机制的设计。在这一宏观背景下，第一太平戴维斯华北区策略顾问部负责人沈欣然对此做全链路解析。

沈欣然Shane Shen

华北区策略顾问部负责人

第一太平戴维斯

　　北京更新正从'改一栋楼'进阶为'治一片区'——当下拼的不再是施工速度，而是统筹资源的深度、运营模式的耐力与长效机制的设计。谁能以实施单元把公共资源与多方利益真正拧进同一本账，并前置把资金平衡、资产确权、退出路径一次性算通，谁才能把文化存量炼成可运营、可融资的长期资产。这正是Savills把方法论落成的全周期顾问体系——从可研统筹、模式构建，到招商筹开、长期运营与退出——让更新不止于焕新空间，而跑出一个能自我造血的资产闭环。”

五大关键点

聚焦未来城市更新

    1.多资源统筹整合：告别“单打独斗”

　　下一阶段的城市更新，核心在于“统”。这要求实施主体具备强大的统筹能力，将公共资源与经营性资源打包，协调复杂的产权主体，并平衡政府、市民与更新主体之间的利益诉求。正如我们在北京中轴线（钟鼓楼、西草市、故宫片区）的实践中所见，只有打破壁垒，实现多方资源的系统化整合，才能激活片区级的综合价值。

　　2.前置模式设计：算清“平衡账”

　　资金平衡与资产价值提升是项目成败的关键。在动工之前，必须先通过创新的模式设计，解决“钱从哪来、利往哪去”的问题。长辛店老镇的更新便是一个典型案例，通过制定“长辛店模式”，明确分期启动策略与“一院一策”，在保护历史风貌的同时，为后续的产业导入与资金回流铺平了道路。

　　3.资产闭环：破解“租赁困局”

　　过往北京核心区更新的最大隐痛，就是投入与回报被锁死在"租赁逻辑"里——前期腾退、修缮、市政改造成本极其沉重，但空间往往只能以租赁形式经营，资产与土地权利未能充分理顺，导致资产价值悬空，"修得越精致、算账越痛苦"。我们在隆福寺二期的实践，恰恰示范了另一条路：不靠单一租金思维求生，而靠"资产完整性+运营含金量"把闭环做起来。

　　4.强运营逻辑：坚持“长期主义”

　　城市更新并非一锤子买卖，而是长达十年的长跑。西总布街区的实践证明了精细化运营的重要性。面对零散的院落与多重属性，通过“微针式”更新与“共生院”运营，在留住历史印记的同时，植入美术馆、高端商业等新业态，强化了运营期的长期收益能力。

　　5.退出路径多元化：金融工具的灵活运用

　　为了保障资金的可持续性，退出路径正变得日益多元。除了传统的销售，资产证券化（REITs）、股权退出、经营权转让等金融工具与政策支持将被更广泛地应用，为城市更新项目提供全生命周期的资金解决方案。

Savills策略顾问部

北京城市更新服务案例集锦

Savills服务升级

全链路护航城市更新

　　第一太平戴维斯已从单一的咨询顾问，升级为涵盖资源引入、资产服务的全流程合作伙伴。无论是隆福寺二期从文化IP梳理到招商落地的全周期顾问，还是大栅栏、菜市口棉花片的业态研究与模式创新，Savills始终致力于提供从前期可研立项、模式设计，到筹开招商、长期资产运营管理，乃至资产退出的全生命周期服务。

　　以此为基石，第一太平戴维斯中国区策略顾问团队深耕城市更新领域，聚焦“低效盘活”与“文商旅融合”打通的价值动线，并以TOD综合开发与区域协同发展双轮驱动，营造“15分钟美好生活圈”，全维度赋能城市空间的提质增效与可持续发展。在“片区综合更新”的新赛道上，Savills正以专业之力，助力北京构建更具韧性、活力与文化底蕴的城市未来。

来 源： 第一太平戴维斯

     编 辑：liuy