当人工智能的浪潮与绿色低碳转型加速交汇，未来的办公空间与职场形态将何去何从？在效率至上的今天，我们该如何重新定义办公“品质”？灵活性，只能依靠“硬改造”办公室来实现吗？我们又该如何更好地关照职场“新”人的体验？

　　带着这些思考，CBRE连续第7年启动《中国办公楼租户调查》—— 报告基于350家重点行业客户的反馈，深入解读企业房地产策略与最新租赁意向。

　　本次调查结果显示，近三分之二的受访企业计划未来三年增加或维持现有办公面积，整体净扩张意愿接近10%；选择“减少面积”的企业占比与去年持平，显着低于2022年和2024年。同时，18%的受访企业对未来办公面积规划持观望态度，反映出复杂多变的政治经济环境和革命性的技术进步，仍在加大企业物理空间规划的决策难度。

　　数据来源：CBRE研究部，2026年9月

　　分行业来看，高科技领域和现代服务业净扩张意愿领先。互联网科技净扩张意愿由2025年的24%升至32%，在计划大幅增长（超过30%）的企业中，AI软件、芯片半导体及具身智能相关企业占比高达75%；先进制造业净扩张意愿由负转正，能源企业在国际油价高位运行和国内新能源产业高速发展的带动下达到18%；专业服务业中，律所以23%的净扩张意愿居首，证券基金保持扩张动能。

　　数据来源：CBRE研究部，2026年9月

　　值得关注的是，大型企业显现出更强的扩张动能。员工5,000人以上的超大型企业净扩张意愿达17%，较去年提升14个百分点。CBRE数据显示，上半年全国新租交易中，5,000平方米以上的大面积成交占比达30%，远高于2024年和2025年的15%和17%，创2021年以来新高。

　　数据来源：CBRE研究部，2026年9月

　　租赁策略方面，续租、租约重组和整体搬迁继续位居企业未来三年房地产策略的前三位，选择搬迁的占比轻微下滑，说明企业在“留”与“搬”之间进一步向前者倾斜，与当前应对不确定性的防御性策略相契合。

　　数据来源：CBRE研究部，2026年9月

　　调查进一步显示，当租赁成本降幅达20%或以上时，近四分之三的企业会优先考虑搬迁；另有12%的受访者表示可接受成本持平或上升，其中互联网科技与能源企业的占比分别达到23%和18%。结合市场走势，国内主要城市甲级办公楼有效租金五年（2021年第三季度 – 2026年第二季度）累计跌幅普遍高于25%，为租户通过搬迁实现成本节降提供了较多适配楼宇。

　　区位选择上，92%当前位于核心商务区的租户表示未来搬迁仍首选核心商务区。新兴商务区的吸附力同步提升：84%的新兴商务区租户选择继续留驻，47%的商务园区租户有意迁入新兴商务区，较2025年分别上升2.7个和2.8个百分点。

　　品质升级趋势同样明确。未来三年，租户对甲级及以上楼宇的需求占比将从当前的80%提升至83.4%，58%的乙级办公楼租户希望升级至甲级楼宇。CBRE对上半年京沪两地搬迁交易的追溯分析显示，57%原处乙级或以下物业的企业已搬迁至甲级楼宇。

　　数据来源：CBRE研究部，2026年9月

　　楼宇设施方面，楼内餐饮的重要性继续居首，装修交付办公空间和联合办公/商务中心的占比和位次均较去年提升，显示租户对缓解资本开支压力、增强资产灵活性的需求快速增长。

　　2026年已设定零碳排放目标的企业占比为27%，其中，内资企业在绿色低碳上稳步前行，占比提升2.9个百分点至24%。未来五年是中国 “3060”双碳目标的首个决胜期。落实到企业房地产策略上，绿色建筑认证与健康楼宇认证已成为大部分租户的共识，将其作为选址优先考量的受访企业占比分别达到65%和55%，较2025年提升11个和7个百分点。

　　数据来源：CBRE研究部，2026年9月

　　未来三年，人均办公面积的设定将进一步向5-15平方米区间集中。企业计划增加的设施中，灵活工位（46%）、开放协作区（43%）与电话亭/隔音空间（37%）居前三位，空间规划指向弹性化、协作化与专注化并重的格局。

　　数据来源：CBRE研究部，2026年9月

　　当被问及未来12个月AI运用对企业房地产规模及人员数量的影响时，57%的受访租户持中立态度，总体净增加意愿为5%，表明短期内技术创新带来的增量岗位扩张，有望补偿甚至超过组织内部的存量结构优化。

　　选址考量上，超过四分之一的租户期望楼宇具备智慧建筑认证，金融、科技和专业服务企业最为重视；近五分之一的租户将楼内算力资源视为选址优先考量，科技行业需求最为突出。在企业房地产管理和运营端，半数以上中大型企业计划在空间使用率管理、智能选址和能耗管理中运用AI工具。

　　数据来源：CBRE研究部，2026年9月

来 源： CBRE世邦魏理仕