13日，受房讯网刘总邀请，参加第七届中国商业地产品牌价值论坛。

　　今年论坛的主题为 “新商业 新运营 新价值”。论坛由中国国际服务贸易交易会指导，全联房地产商会写字楼分会、全联房地产商会商业地产工作委员会支持，房讯网、商业不动产网联合主办。

北京市投资促进中心 党组成员 唐永宏副主任为论坛致辞

　　该论坛已成为国内商业地产领域高规格、大规模、有影响力的宣传展示交流合作平台。由房讯网的《中国商业地产品牌价值报告》已在论坛上连续发布多年。报告以科学的评估体系、严谨的评估流程、客观的评估结果被越来越多商业地产企业认可，对引导最终用户投资选址正向选择、促进商业地产投资商和运营商企业品牌价值提升、推动行业高质量发展等起到了重要作用。

　　论坛的地点在首钢园三高炉。工业时代的粗粝质感与高端论坛的精致气息在首钢园碰撞出独特的火花。

　　ESG给企业和项目实践带来的实际效益是我最近一直在思考的一个问题。借本次论坛的机会，我将近期就《ESG如何提升商业地产项目的经营绩效》的疑问进行的一些思考与大家做了分享。

　　以下为根据PPT整理的演讲稿。

　　近年来，ESG（环境、社会与治理）已从一个边缘概念跃升为资本市场和企业界的关注焦点。然而，在地产行业深度调整的背景下，一个尖锐的问题摆在所有从业者面前：当企业面临生存危机时，ESG究竟是可有可无的“锦上添花”，还是能够助力企业穿越周期的“雪中送炭”？

　　以行业龙头万科为例，尽管其在各大ESG评级中表现优异，但近年来却深陷财务困境。据报道，2024年万科出现巨额亏损，2025年上半年净亏损预计达119.5亿元，同时面临着数百亿的到期债券压力。

　　这一反差引发了行业的深刻反思：如何才能让ESG真正转化为企业的核心竞争力，而非停留在报告和评级上的“纸面繁荣”？为何前瞻性的绿色战略，未能帮助万科穿越残酷的行业周期，实现真正的商业可持续？关于万科的思考，可参见：万科的绿色悖论。

　　或许，只有当ESG从“合规要求”变为“内生动力”，从外部压力转为内部战略时，它才能在企业穿越周期的过程中发挥关键作用，成为真正的“压舱石”和“推进器”。

　　ESG理念的本源与实践分野

　　ESG理念源于2004年联合国发布的《在乎者即赢家》（Who Cares Wins）报告，旨在倡导金融市场在投资决策中融入环境、社会和治理因素。这一理念催生了两种紧密相关的活动：ESG投资和ESG实践。

　　ESG三大支柱：环境（Environment）、社会（Social）和治理（Governance）。

　　ESG投资：由资产管理人主导，面向资本市场，主张突破单一财务指标，将ESG因素纳入投资分析与决策流程。

　　ESG实践：由企业主导，是在资本市场理念引导下，企业主动将ESG因素融入日常管理和运营的经营理念，面向包括资本市场在内的多元利益相关者。

　　对于商业地产企业而言，真正的破局点在于后者——将ESG实践深度内化，并转化为实实在在的经营绩效。这需要清晰的路径和行之有效的方法论。

　　化ESG为核心竞争力的四大路径

　　将ESG从抽象理念落地为具体绩效，可以从以下四个关键路径着手，通过真实案例的剖析，我们可以看到其巨大的潜在价值。

　　1.降低融资成本：龙湖集团的“资本护城河”

　　在融资环境普遍收紧的当下，卓越的ESG表现成为企业获取资本市场信任的关键。民营房企龙湖集团便是一个典范。通过将ESG理念深度融入财务战略，保持低杠杆的稳健运营，龙湖成功构建了资本市场的“护城河”。

　　ESG融入财务：将ESG纳入财务决策与风险管理，积极参与绿色金融与可持续发展挂钩贷款。

　　拓宽融资渠道：成功发行绿色债券，获取长期限、低成本资金。

　　ESG实践成果：截至2024年，龙湖的平均借贷成本仅约3.89%，远低于行业平均水平。其现金短债比超过4倍，财务稳健性极高。

　　龙湖的案例证明，稳健的ESG表现能够直接转化为更低的融资成本和更强的财务韧性，这在行业下行周期中尤为宝贵。

　　2.提升运营效率：首开股份的数字化碳管理

　　通过数字化工具实现精细化碳管理，是提升企业运营效率和资源利用效率的有效手段。首开股份通过其“首开碳云”管理系统，为行业提供了宝贵经验。

　　该系统应用PDCA（Plan-Do-Check-Act）循环管理法，实现了对碳排放数据的闭环管理：

　　Plan计划): 基于历史数据制定减排目标与行动计划。

　　Do执行): 落实减排措施，实时跟踪进展。

　　Check检查): 自动分析碳排放数据，识别异常与优化空间。

　　Act处理): 调整策略，将有效措施标准化。

　　这种智能化的决策支持，帮助管理层快速定位高排放环节，科学分配资源，从而在降低环境影响的同时，也实现了运营成本的优化。

　　该平台基于友绿碳云二次开发，能够实现数据穿透、行业对标和超排预警，为企业提供强大的决策支持。

　　3.增加客户粘性：香港置地“Carbon Wallet”（碳钱包）

　　ESG不仅作用于B端的投资者和管理者，更能通过创新的“碳普惠”行动，在C端增强客户粘性。港资房企在这一领域走在了前列。

　　“碳普惠”的核心是将消费者的低碳行为（如绿色出行、垃圾分类）量化并赋予价值（如积分、优惠券）。香港置地在其商业项目中推出的“Carbon Wallet”小程序，就是典型应用：

　　正向激励：用户通过低碳行为赚取碳积分。

　　价值转化：积分可兑换商场代金券、停车券、餐饮折扣等，将环保行为与消费优惠直接挂钩。

　　效果显着：此举不仅提升了用户的到访频率和停留时间，更通过价值认同，吸引和聚集了具有环保意识的高质量客群，形成了强大的品牌情感连接。

　　通过移动应用将低碳行为转化为商业价值，是增强客户粘性的创新模式。

　　4.强化品牌溢价：中海金融中心的低碳示范

　　顶级的ESG实践能够塑造卓越的品牌形象，并直接转化为产品的溢价能力。北京中海金融中心项目就是一个集现代建筑美学与零碳技术于一体的城市地标。

　　ESG实践亮点：采用环保建材和节能设施，实施智能能源管理，建立全生命周期碳管理机制。

　　ESG价值转化：凭借其卓越的绿色金融标杆地位，该项目获得了国际评级机构的高度认可，并实现了租金收益溢价。

　　这清晰地表明，领先的ESG实践不再是成本中心，而是能够直接创造收入和提升资产价值的利润中心。北京中海金融中心，通过顶级的ESG实践实现了显着的品牌溢价。

　　趋势与行动：从“软指标”到“硬约束”

　　如果说上述案例展示了ESG的“内生动力”，那么来自监管和资本市场的压力则构成了其“外部推力”。ESG已不再是企业可有可无的“加分项”，而是关乎生存与发展的“必答题”。

　　资本市场的硬性约束

　　无论在内地还是香港，监管机构都在收紧ESG信息披露的要求，标志着ESG已从“软指标”转变为“硬约束”。

　　内地资本市场：2024年4月，沪深北交易所发布《可持续发展报告指引》，要求强制披露应对气候变化等8项核心环境议题，并强调“财务重要性”。

　　香港资本市场：港交所基于ISSB准则修订的《环境、社会及管治报告守则》将于2025年1月1日生效，采用“双重重要性”原则，要求更为严格。

　　两地监管的趋严，倒逼企业必须提升其ESG管理水平，以适应新的市场环境和投资者期望。

　　行动：共建行业ESG新标准

　　为了响应这一趋势并引导行业健康发展，中国房地产业协会于2025年3月1日正式实施了《房地产企业环境社会治理（ESG）评价标准》。这是行业首个专门针对房地产企业的ESG评价体系。

　　这一标准的出台，为房企提供了一个全面审视自身ESG表现、发现短板、对标行业最高标准的契机。通过参与首批试点评价工作，企业不仅能明确改进方向，抢占可持续发展先机，更能共同完善标准，推动整个中国房地产行业迈向高质量、可持续发展的新篇章。

　　结语

　　回到最初的问题，ESG究竟是“锦上添花”还是“雪中送炭”？答案取决于企业自身的战略抉择。当ESG被视为一项孤立的合规任务时，它最多只能带来有限的声誉价值。但当它被深度整合到企业战略中，与融资、运营、客户关系和品牌建设紧密结合时，它就能释放出巨大的能量，成为企业降低风险、创造价值、穿越周期的核心竞争力。

　　在行业面临深刻变革的今天，拥抱并内化ESG，不仅是顺应趋势，更是主动塑造未来的战略远见。

　　正如我在ESG叙事：国产品牌高端化的新航道？一文中所说，在高端市场，当技术和功能趋于同质化时，品牌的价值观将成为最终的决胜因素。而ESG为国产品牌提供了一个超越“功能”和“智能”的全新叙事维度，一个能够构建深度情感连接和长期信任的强大武器。

　　而对于商业地产项目而言，如何在CBD、产业园区众多的写字楼中脱颖而出，ESG实践的深度和广度，或许可以成为项目独特竞争力的一部分，在提高品牌溢价的同时，增加经营绩效和客户粘性。