2025年，在全球贸易保护主义升级、地缘冲突持续发酵的宏观逆风中，中国经济以超预期韧性破浪前行——上半年GDP同比增长5.3%，对全球增长贡献率稳定在30%左右，高附加值产品出口逆势突围。深圳作为中国创新经济引擎，将外部压力转化为产业升级动力，以前瞻性政策精准锚定战略性新兴产业：迭代升级“20+8”产业集群规划，新增低空经济赛道，人工智能升格单列为1个集群；推出专项产业培育计划，聚焦人工智能终端、具身智能机器人等前沿领域。同时，深圳积极打造千亿级“20+8”产业基金群，并首提引领发展“大胆资本”、培育壮大“耐心资本”，全力推进金融助力科创向“新”而行。

　　全链条政策支撑体系构建，驱动战新产业量质跃升。2024年深圳市战新产业增加值增速达10.5%，占GDP比重升至42.3%。新能源汽车产量增长69.2%，占全国22.3%，拉动深圳汽车产量跃居全国首位。2025年一季度机器人产业增加值增速提升至38%，低空经济与空天产业增速达22%，产业“含新量”不断提升，增强经济发展韧性。创新生态根基同步夯实，2024年全社会研究与试验发展（R&D）经费投入强度6.46%，连续9年两位数增长，其中企业研发投入占比93.3%。截止到2024年，深圳国家级高新技术企业突破2.5万家，国家级专精特新“小巨人”企业累计达1025家，形成雨林式创新生态。

　　战略性新兴产业的发展也为深圳产业园市场注入了新质动能。深圳已经形成深圳湾科技园、坂雪岗科学城、留仙洞、光明科学城、尖岗山及铁仔山，五大高新技术产业集聚且市场化租赁项目丰富的优质产业园市场，总体量近900万平方米，其中过去5年入市的新项目占比40%，2018年至今次新项目占比达到64%，主要集中在坂雪岗科学城、光明科学城和留仙洞。新入市的产业园项目以复合的功能布局、完善的产业生态、突出的硬件品质吸引优质客户进驻，推动产业园从单一的空间租赁向“研发加速+场景赋能+资本嫁接”的生态平台升级。

来源：深圳优质产业园区位分布图来源：深圳市地理信息公共服务平台、高力国际

　　2025年上半年，深圳市优质产业园市场新增供应总面积达32万平方米，但由于净吸纳量也达到22万平方米，空置率较去年末仅小幅上升0.3个百分点至22.1%。市场实现快速去化离不开新兴产业带来的需求支撑，上半年产业园租赁需求主要行业来源集中在批发零售、互联网科技以及制造业，成交数量占比分别为25%、24%和14%。

2025H1优质产业园子市场新增供应、净吸纳量和空置率

2025H1深圳产业园主要租赁成交行业占比

　　其中坂雪岗科学城、留仙洞在优质项目不断增加、良好的产业基础、灵活的租赁策略及总部自用带动下均实现约10万平方米的净吸纳量。

　　坂田作为跨境电商集聚地、世界级电子信息产业承载区，上半年批发零售成交占比达33%、互联网科技占比约22%。坂田聚集约1万家跨境电商企业，涉及电子产品与元器件、日用消费品与家居交易及跨境服务生态多个领域，成为支撑区域载体市场活力的核心动力。同时，坂田万亿级电子信息产业集群以半导体与集成电路、网络通信与智能终端、软件与工业互联网为三大核心领域，以华为全球总部为龙头，多家国家高新技术企业、专精特新“小巨人”企业为创新梯队，亦为区域优质产业载体注入强劲动能。

　　留仙洞定位于战略性新兴产业总部基地，不仅汇聚了天珑、传音、大疆等多家龙头企业，而且产业配套正日趋完善，区域吸引力和发展潜力得到大幅提升。上半年区域互联网科技成交占比达22%，为最主要需求来源。

　　光明科学城凭借高端制造产业链优势，通过产业生态整合与租金让利策略，亦实现较高去化，其高新技术制造业租赁成交占比达23%。

　　作为深圳高新技术企业最早的聚集区，深圳湾科技园创新底蕴深厚，企业生态优质，科创氛围浓厚，上半年互联网科技行业租赁成交占比高达37%。然而，由于区域内龙头企业迁入自建总部，周边市场竞争带来租赁需求分流，导致该子区域市场化需求持续萎缩，连续两个半年度录得负净吸纳量。不过区域科创基因深厚，叠加供给端更多的软硬件升级，当前阶段性局面有望逐步改善。

　　区域内部及邻近区域为核心客户来源地。坂雪岗科学城上半年租赁来源中，坂田内部、北站商务区及龙华超级商圈占比达45%；留仙洞总部基地近70%源自自身及西丽、深圳湾科技园、宝安中心区等周边产业节点。空间适配、产业生态、人才保障、成本调整等仍然是影响企业搬迁的重要动因。

2025H1深圳产业园租赁成交客群来源TOP5

　　产业园运营商持续优化租赁策略应对需求变化。围绕多样化的客户需求，租期灵活性提升、退续条件放宽、合作模式多元化等举措加速落地。然而在降本增效为主流需求的市场中，调降租金仍然是关键竞争要素，至上半年末，深圳市优质产业园净有效租金较去年末下降4.0%至84.1元每月每平方米。横向对比来看，甲级、乙级及产业园租金差距缩小，但产业园租金仍低于甲级写字楼约40%，对于区位相近市场来说，产业园成本优势显著。

深圳市优质产业园净有效租金及环比增幅

　　未来三年，深圳优质产业园年均供应量高达84万平方米，甲级写字楼市场也将迎来超百万平方米的年均供应量。同时，叠加企业办公空间集约化整合及自有物业回迁潮所带来的市场化租赁需求持续减弱，供需失衡的情况会持续加重，租金下行趋势难以短期逆转。

　　值得关注的是，不同片区独特的产业基因将持续催化结构性机会，成为产业园穿越周期的关键支点。运营方唯有紧扣区域产业升级脉络，高效锁定高潜力产业集群锚点，提供满足企业前沿需求的革新性空间解决方案，方能抢占战略制高点，在激烈的竞争中赢得未来。

来 源：高力国际