2025年6月19日-20日，2025中国商业地产投资专业展览会暨首届千企千楼行动计划供需对接大会在北京歌华开元大酒店成功举办，以"盘活商办用房，优化园区空间"为主题，致力于打造领先的商业地产选址解决方案和供需合作平台，从供应、需求、招商、渠道四个维度出发，聚焦经济复苏背景下的盘活商办用房，优化园区空间的解决方案和突围路径。
戴德梁行中国资本市场总经理刘兵
戴德梁行中国资本市场总经理刘兵应邀出席论坛并发表主题演讲。刘兵在演讲中指出，历史上正在见证着一个贷款利息远远低于租金回报的市场。我们对接很多外资的基金的时候，这些基金经理都在讲，如果他们手上用的是人民币基金的话，肯定是大举买入的。目前是企业端在有自用的需求的同时，收购大宗资产非常好的时机。
以下为戴德梁行中国资本市场总经理刘兵发言实录：
大家知道，戴德梁行的业务围绕着房地产做多样化的服务，我负责的业务板块是大宗楼宇交易。交易的业态不只是写字楼，但是写字楼一直是最主要的环节，所以给大家汇报从2024年包括今年一季度的数据做一些分享。
这是从2020年-2024年整年的几个数字指标。
第一，成交金额。我们在2017、2018、2019年的时候大宗交易金额在3000亿元左右的规模。在疫情开始之后，这个数字降到2000亿元左右，2024年基本上是持平的，这是一个比较正向的信息，但是这个里面涉及到的一些化债的交易比较多，其实纯市场化的交易是往下走的。
第二，成交宗数。从184宗涨到了371宗，这个宗数基本上除了2022年之外是往上涨的，说明我们的交易活跃度还是有的。
第三，大宗交易的中位数。2020年的时候是6亿元，2024年是2.7亿元。宗数多了，总数少了，交易的单个项目的交易额度是下降的。实际上越来越多小的项目、法拍的项目和非机构投资人的项目越来越多了。大家知道大宗交易原来我们服务的客户主要是外资的私募基金、保险机构，这种交易动辄就是几十亿的大型交易。目前这种交易其实减少了，交易减少对写字楼的影响也是比较大的。我们常说长安街边上的写字楼随随便便50个亿、80个亿，但是现在这种交易其实明显下降了。
从全国的情况看，上海一直以来是全国大宗交易的主要战场，连续三年往下走，同比下降了14%，成交宗数基本企稳，内资买家占到87%。上海资产的流动性比较好，但是对应的上海写字楼租金比北京下跌得还要严重，上海占了32%，整体还是占了大头。北京屈居第二，广州、深圳表现不是很稳定。二线城市2024年表现突出，第一次占到了排名第二，占比较大的就是工业和物流的资产包，像环沪、环深、大湾区等等，但是一个资产包都是10亿、20亿，基本都是投资人在交易，整个额度占到了600多亿。商业占到了13%，今年我估计这个情况有可能还持续，因为今年刚刚公布的一个交易案例是万达出售了500亿的资产包，给到机构投资人，基本是以二三线城市为主。
从业态上看，我们分析大宗交易，过往的时候我们永远把写字楼或者办公研发放在第一个行里面；过往的时候我们都是讲写字楼的管理成本是最小的，不像购物中心、不像物流仓储需要运营的人员、招商的人员那么多。写字楼的比例曾经超过60%，2024年这个比例也是大概在44%，比之前的43%稍微高了一点点，主要是以一些自用型的买家在收购。
我们在2024年关注到一个有趣的现象，很多的大学在买楼。在北京，长江商学院买楼，中国公开大学买楼；在香港，浸会大学买楼。哪怕在远远的伦敦，伦敦政经学院LSE也买了一栋楼。所以，这背后的逻辑是什么呢？写字楼在流动性特别好、投资回报特别高的时候，都是由机构投资人去购买。今天，写字楼市场出现了空置率比较高、企业活跃度降低的情况，反而是这些非常规投资类的机构，拥有资金但决策很慢，在市场上买楼。这个现象我们没有做专业的分析，但是看不同的研究报告，发现全世界有这样一个趋同的规律。
另外，工业物流地产、商业地产在2024年是有一些增长的，这个增长的角度为什么占的比例从14%涨到21%，从10%涨到14%，其实最主要的就是公募REITs。公募REITs推出了大概三四年时间，现在市场规模两千亿左右，里面涉及到不动产，就是房地产相关类的资产大概700-800亿元。2024年是消费类基础设施、购物中心的发行元年，再往前看就是工业厂房和物流园区也进入了公募REITs市场。在公募REITs放开这两个赛道之后，对这两个赛道业态的大宗交易有了很明显的刺激。这也是为什么万达今年能够卖出500亿的资产包，一次性卖断，这是我在中国房地产大宗交易市场这二三十年里边观察到最大的一个资产包的交易。
写字楼市场到目前为止还没有开放到公募REITs里边，所以我们期待如果写字楼市场放开成公募REITs的赛道，其实对写字楼的大宗交易也会是一个利好。
我们作为全球性机构，会服务很多外资机构，所以在统计大宗交易买方资金来源的时候，经常会区分大宗交易买方的中资和外资的比例。我在之前的分享提到过，外资在中国大宗交易里面一直是一个风向标一样的存在，几乎没有占到超过大宗交易的50%-60%。因为国内有很多自用型企业、大型金融机构在自己收购自己的资产，基本上比较正常的是在一个30%-40%的水平。随着疫情开始，这几年比例逐步降低，尤其是美元资金的利息成本现在还是居高不下，最新的美联储会议，降息还是在往后推，2024年比例是10%。
给大家分享几个案例，都是公开市场信息能查到的，从行业内的角度给大家一些简单的分享。
第一，奥林NEO，北京光线传媒。奥林NEO项目原本是一个购物中心，在疫情前做城市更新，改造成写字楼。其实楼宇改得非常漂亮，在市场上寻求退出有两年时间，这个楼基本是在空置的，没有往外租，是因为处置策略也好还是市场原因也好，一直空置。光线传媒作为一个今年炙手可热的IP，投了《哪吒》电影，本来选址的需求一直存在，但是今年的火热促使需求加速持续进行。这是今年单宗比较大的项目，12亿元，专业的人民币基金出手收购，退出。
第二，上海的北岸长风，全世界着名的私募基金持有这个项目。这个项目是比较典型的代表着在中国市场上有很多外资私募基金持有的写字楼资产或者持有的其他类别的资产，在租金和估值下行的时候，他们毅然决然地选择了壮士断腕，今年完成了交易。收购的买家是base在北京的一个做不良资产的房地产私募基金。所以，今天市场上，在中国大陆除了开发商，除了有一些自有的企业持有的资产，目前面临的很大压力低价出售之外，还有一些外资持有的商办项目，他们持有期限正好是五到七年，正好到期，所以面临着捡漏的机会。所以这个项目在债权、股权上面的风险、官司相对来说比较少，我们目前也在运作几个这样的项目。
第三，万达资产包，这个资产是行业里面非常有影响力的一个交易。去年万达卖资产包卖给保险公司，阳光保险和新华保险，包括有一些地方城投去收购，其实从去年酝酿这么一个大的资产包交易，也是在中国利息成本比较低的历史阶段，我们现在很多企业贷款是3%以下的利息，这种资产能够提供稳定的回报现金流，杠杆之后它的回报率能够达到10%以上，所以对保险公司来讲、对腾讯、京东这样的企业来讲，都是非常具有投资吸引力的项目。
总结，我简单说一句，中国历史上正在见证着一个贷款利息远远低于租金回报的市场。这个时间点是历史上没有出现过的，我们对接很多外资的基金的时候，这些基金经理都在讲，如果他们手上用的是人民币基金的话，肯定是大举买入的。但是，现在中国人民币基金LP的来源比较单一，市场上并没有出现大量的投资机构。所以，目前是企业端在有自用的需求的同时，收购大宗资产非常好的时机。
