2023年西安优质写字楼市场供应小幅下滑，整体市场共录得2个写字楼交付，合计约7.3万平方米；其中甲级写字楼占比68.5%。受部分本地业主租赁策略及对市场的谨慎态度影响，导致年内出现数宗延迟交付，新增供应同比下降28.8%。着眼需求端，整体市场需求相对活跃，虽年内宏观环境不明确性增强及行业调整致使需求出现小幅波动，但全年来看，西安写字楼市场需求仍具韧性，年内实现24.5万平方米的净吸纳量，同比增加86.0%。市场需求的活跃，推动市场整体空置率同比下降2.8个百分点至29.4%。全年租金仍呈下行趋势，可比项目租金同比下降4.0%至每月每平方米70.4元。

　　主导产业仍具韧性，动能转换衍生办公新需求。随着西安的产业发展及城市基础架构得到持续提升，西安优质写字楼市场需求随之变化。2023年西安甲级写字楼新增需求显示，房地产建筑业、科技互联网、金融业及专业服务业持续主导西安优质写字楼市场新增租赁需求，分别占比21.5%、18.8%、13.8%、9.5%。房地产建筑业再度领跑市场需求。其中超66%来自建筑工程及建筑设计类企业的新租需求。随着西安都市圈、西咸一体化、“北跨”发展等重大战略进程的加速，重点项目及民生工程类基建项目不断推进，带动建筑工程类需求稳步增长。西安数字经济发展进程的加速，支撑科技互联网类需求极具韧性。2023年前三季度，西安数字经济核心产业增加值占GDP比重超过9%，超额完成年初目标。其中，工业互联网领域的大数据、人工智能、云计算等持续发力，带动软件系统开发类需求占比不断攀高，占比40.0%。消费互联网则以非盈利性质及在线职业、素质教育等线上教育机构的新设立需求为主。此外，年内录的多宗科技互联网类企业降级至乙级或其他类型物业，折射出具有人员密集特性的科技互联网企业在不确定的宏观环境之下展现出对性价比更高的诉求。金融行业需求位居第三，其中资产管理、投资等新兴金融业的需求占比较高。2023年上半年，西安市金融业增加值同比增长7.6%。同时位列全国十大区域性金融中心，并成功跻身全球金融中心城市。叠加获批“双中心”城市等宏观利好机遇，科研及产业优势的突出促使更多投资机构进入西安寻找机会，成为金融类企业租赁需求增长新动力。

　　此外，近年经济不确定性和监管环境的快速变化促使咨询、合规、商业诉讼等专业服务需求不断增长，而生物医药、装备制造、电子信息制造、新能源等作为西安新兴支柱产业，其发展前景也推动了该类行业的写字楼需求扩张。年内，如生物医药、工业制造、能源及公共事业等行业的租赁需求皆出现较大幅度的增长。

　　办公策略调整引发需求结构转变。宏观环境不确定性的增强促使企业愈加关注自身的成本结构。对租赁成本的管控推高全年小面积段的租赁需求增长，即500平方米以下面积段的成交占比高达75.5%。同时，对装修等前置成本的关注推动市场精装房源的热度走高，年内，提供“拎包入驻”服务的第三方办公服务运营商的新增需求占比全市达7.9%，且以灵活性更高，更聚焦于对企业办公的前置成本节省的本土第三方办公运营商的扩张为主。同时随着租户租金敏感度提高，以成本为导向的甲级楼宇间搬迁置换和降级需求凸显，年内录得多宗头部企业大面积降级搬迁案例。

　　展望2024年，西安写字楼市场将迎来45.4万平方米的新增供应，其中超过86%为甲级楼宇。供给放量叠加，不少优质项目在2024年将面临较大面积的租户到期退租风险，租金表现仍将承压下行。需求端来看，随着经济的进一步复苏，金融和专业服务的需求将保持稳定增长。同时年底发布的《西安市推动数字经济高质量发展若干措施》再次明确提出要加快数字基础设施建设和支持数字产业发展，数字经济的加速发展将持续衍生科技互联网类办公需求，产业需求动能不减。

 来 源：CBRE世邦魏理仕   

   编 辑：liuy