长租公寓市场迎来新物种。
北京万科第11座泊寓，在集体经营性建设用地上打造的公寓项目，日前在丰台高立庄亮相，并启动预租。
不同于以往基于国有土地开发、运营的公寓，这种企业与村集体合作的项目，减少了前期大量的土地资金沉淀，一方输出建设运营能力，一方输出土地，双方共享公寓未来的租金收益。这也许将为盈利难的长租公寓市场开辟全新的道路。
究竟集体土地长租公寓与我们常见的公寓有何不同呢？房小评现场踩盘，给大家分享第一手的感受。
北漂“停泊”的港湾
北京万科丰台高立庄项目是一个超大的复合性社区，建筑控制规模为地上135000㎡，包含办公、酒店、商业、公寓等多种功能。
也就是说，泊寓是整个复合社区的一部分，享受配套的购物中心、底商、小公园，单这一点已经与常见的单独楼栋式公寓有所不同。
目前，项目的公寓已经封顶，预计明年4月开业，首批开间700多套。主力户型为30㎡的开间，定价为3000-5000元/月，约为周边同品质一居室租金的70-80%，预租期还有优惠。
由于该项目是北京万科与丰台科技园管委会的合作项目，管委会将进行青年长租公寓定点合作推荐，定向群体享受租金优惠。
根据北京万科的调研，项目周边多是回迁房，且以两居以上户型为主，租金对于刚毕业不久的年轻白领而言，不够实惠，往往需要进行合租。
而泊寓的产品面积完全针对年轻人群设计，既能够保障居住品质，独立私密，也能降低租赁成本。
就房小评从现场示范区来看，万科在长租公寓打造上已有非常成熟的体系，并在高立庄项目实现落地。
公共厨房、社交互动区、云中图书馆等硬件场地，配以定期组织的活动，构建丰富有趣的社区生活。
伴随社群化的运营，不仅提升住户的居住品质，更能丰盛他们的精神空间。真正实现那句话“房子是租的，但生活不是”，社区式的长租公寓真正给北漂一族提供“停泊”的港湾。
项目采用全装修交房、全家具电器配置，适合拎包入住的年轻上班族。可自由组合的衣柜、投影OR电视机的选择、装修配色套餐等等，从细节处体现人性化的关怀。
此外，绿色科技的社区管理系统，环保节能；全程刷脸和指纹入户，方便生活；AI识别体系核准每一位住户的身份，实时监控联网，应对各种突发情况，保障园区居住安全。
整体参观下来，高立庄项目给房小评的感觉，就是一座先进的万科式社区，只不过是以租赁的形式提供居住服务。
长租公寓的健康模式
目前，北京万科泊寓已开业的总房间数为2132间，共计6.6万㎡，整体出租率在95%以上。
而如高立庄项目这样的集体土地建设租赁住房项目，北京万科已经获得了6个，总建筑面积75万㎡，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。
除了高立庄，北京西南三环边上的成寿寺项目也将在年底完工，明天2季度初正式开业。届时，可以提供965套房源，以大部分长租公寓主推的开间为主，面积包括22㎡、32㎡两种。
此外，草桥、瀛海、旧宫、台湖的4个项目基本上都会在今年正式开工，2021-2022年陆续上市开业。
也就是说，未来北京万科泊寓的体量中大部分都会是由集体土地长租公寓构成。
这与北京市整体的长租公寓市场发展趋势相吻合。目前，长租公寓市场供应可分为新建与改造两大类，在运营项目（全市约4万间）多为改造类。
2017-2018年，北京集体用地清单供应约320万㎡，其中已形成成熟市场化运营方案项目约130万㎡，预计可形成供应约3-4万间租赁住房，而且还将持续增加。当前集地土地建设的租赁住房会在未来1-2年间，极大补充北京租赁住房的供给，这是“租购并举”时代的一大步。
长租公寓一度接连爆雷，让这个行业负面新闻不断。随着新物种的到来，其所面临的前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期长等痛点，或将寻找到更好的办法。
对于集体土地建设租赁住房，北京市已有国家开发银行、农业银行、建设银行、华夏银行作为首批试点出具贷款方案，可向符合银行评级条件的农村集体经济组织、与国企合作的联营公司提供长期、足额贷款，贷款金额可达到总投资的80%。
一旦推进，这将有效缓解长租公寓业务的资金回笼问题，并与其稳定的租金收益节奏相契合。
此外，对于集体土地建设租赁住房项目不可转让退出的要求，北京万科也在率先尝试寻求突破。
央行正式对外寻找首批公募股权reits项目，此政策正好可以为集体租赁住房项目保障正常退出。万科大兴瀛海租赁住房项目，作为全国集体建设用地公开上市流转的试点项目，属于央行重点支持范围，目前已提交完整申请材料，等待政策明确后的审批意见。
长租公寓在一线城市，存在大量客观需求，不仅是提供供应数量，更在于提升租房品质。其稳定可持续的租金收益，也是房企在一线城市后开发时代下的全新增长点。
可以说，供需端都期待着长租公寓市场更加专业、标准、市场化的发展。一旦长租公寓形成进入-推出闭环，并获得稳定的资金支持，这个健康成熟的市场，也将为租房者们提供更安全的租房体验。
来源：中国房评报道
编辑：wangdc
