实录:中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会(一)
http://www.funxun.com房讯网2018-12-6 8:53:00
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[提要]12月5日-6日,中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,本届年会主题为"回归与重构:商办地产可持续发展之路",来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦商办标准设立、引领行业创新,共同开启商办美好新时代。

  房讯网讯 12月5日-6日,中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,本届年会主题为"标准与创新:美好商办新时代",来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦商办标准设立、引领行业创新,共同开启未来办公新时代。

  论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

  中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月,已连续成功举办十五届年会,论坛从中国经济发展形势着眼,聚焦房地产行业发展进程,就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话,同时记录并见证中国商办地产历史轨迹,是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一!

  以下为房讯网图文实录:

  主持人:尊敬的各位领导,各位来宾,大家上午好!

  欢迎大家再次相聚北京富力万丽酒店,出席"中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会"的活动现场。

  我是本次论坛的主持人,全联房地产商会写字楼分会常务理事韩超。本届年会主题为"标准与创新:美好商办新时代"。今年以来,商业地产的库存压力依然较大,困扰商业地产行业的"库存"问题仍然存在。

  如何激活商办地产存量资源已成为越来越多的房企的新课题,地产商以及各路地产基金也开始转型,各类长租、短租公寓,各类孵化器、联合办公,各类利用存量房做出的办公、商业、园区产品纷纷出现,正在成熟壮大。中国房地产市场正在从巨大的增量开发向深度的存量服务转变。轻资产化、需求多样化及科技化、金融化,已经成为商业办公转型升级中迫切需要完善的三个方面。其中,行业标准制定和运营管理创新无疑是商办地产可持续发展亟待解决的问题。

  我们知道,"中国写字楼产业园发展论坛"是由房讯网发起,并联合全联房地产商会共同主办, 是中国商办地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛!该论坛以年会的形式已成功连续举办了十四届,是中国房地产界一年一度的顶级盛会之一。

  今天,在这里,商办地产行业精英齐聚一堂,纵论商办地产面临的挑战与发展路径,展望未来办公场景的新生态,围绕当前商办地产热点话题进行观点碰撞与现场讨论,深入探讨行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案,推动会员凝聚智慧、深化合作。

  今天出席的嘉宾包括600多家全国主流房地产开发商,金融机构、代理公司、物业公司、智能楼宇、建材公司以及主流媒体的来宾和朋友,让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎及最衷心的感谢!

  论坛还将通过新浪网、搜狐、网易、凤凰网、腾讯网、房讯网进行全程的视频直播和图文直播。

  现在,我宣布"中国写字楼产业园发展论坛第15届年会"开幕!首先请允许我向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾。他们是:

  全联房地产商会秘书长  赵正挺先生

  中国建筑系统门窗执行理事长、全联房地产商会副监事长 孟繁军先生

  中国社科院研究生院城乡建设系主任 陈淮先生

  新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷先生

  路劲地产集团董事局主席 单伟豹先生

  当代置业执行董事兼首席技术官 陈音先生

  世邦魏理仕华北区董事总经理 刘焕丽女士

  戴德梁行北中国区高级董事 严区海先生

  梦想加创始人 王晓鲁先生

  北京中海地产商业管理公司副总经理 李佳林先生

  大悦城北京公司总经理助力 张大全先生

  金地商置北京公司副总经理 吕丽华女士

  保利商办负责人 王田先生

  全联房地产商会会长助理 马俊清先生

  广东金朗五金制品有限公司副总裁 白宝萍女士

  河北星太装饰集团董事长 胡振海先生

  中耀盛世北京房地产顾问有限公司 总经理 马耀扬先生

  中海商业联合办公管理中心 总监 李雪瑞女士

  全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长 刘凯先生

  再次感谢各位领导以及各位嘉宾媒体朋友的出席。首先,进入本次论坛的第一部分。有请主办方领导全联房地产商会秘书长赵正挺先生上台致辞。

  赵正挺:尊敬的单伟豹会长,尊敬的孟繁军先生,尊敬的各位领导,各位来宾,新闻媒体朋友们,大家早上好!

  首先我谨代表论坛主办方全联房地产商会,对大家出席本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢!

  中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月,已连续成功举办十四届年会。由房讯网发起联合全联房地产商会权威主办,目前是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一。

  论坛每一届年会都有一个鲜明的主题。本次年会的主题是"标准与创新:美好商办新时代"。

  年以来,中央政治局会议强调"坚决遏制房价上涨",为房地产政策走向定下基调,各地调控政策继续密集出台,完善限购、限售政策,受政策持续深化影响,购房者预期出现转变迹象,市场开始逐步调整。

  一线城市受调控影响降幅显着,写字楼市场开工、销售降温,数据显示:2018年上半年,全国办公楼新开工面积继续走低,新开工面积2738万平方米,同比下降7.4%;办公楼销售面积为1949万平方米,同比下降6.1%。

  大家知道,目前我们商办地产市场面临着诸多问题,例如产品同质化严重,客群单一,去化压力加大,租售比难以达到投资回报需求等等。

  我们认为,商办地产破局,行业标准的制定和运营管理的创新无疑是亟待解决的主要问题之一。

  今天下午,本次论坛将举行住建部立项《商业办公建筑建设与运营技术导则》结题仪式,课题组近百位专家经过三年的努力工作,六易其稿,今天宣布顺利结题。在这里,我代表全联房地产商会对支持、参与编写专家表示祝贺,对支持、参与编写单位表示感谢。

  《技术导则》由全联房地产商会和中国建筑金属结构协会申报,住房和城乡建设部批准立项,并由全联房地产商会写字楼分会负责组织实施编制工作。

  参编单位包括北京建筑设计研究院、清华大学、仲量联行、中信、中海、万科、保利、中粮、当代、金融街、富力、金地、北辰等60家企业机构和近百位专家学者。

  相信《技术导则》的编制和推行,将有力地加强对我国商业办公开发建设的引导,规范商业办公的经营管理,提高商业办公的服务质量,促进我国商业办公行业的健康、可持续发展。

  全联房地产商会愿意与在座的各位嘉宾携手推动商办地产行业迈入标准和创新发展的新阶段。

  同时,为继续推动房地产行业的健康稳步发展,全联房地产商会将于12月启动商会年会季,年会季期间除商会2018年会之外还将举办多场专业论坛,年会季将从多个维度深度解析地产发展新路径。

  作为商会2018年会季的首场专业论坛,也是商会重点支持的年度品牌论坛。今明两天,我们将和在座的各位一道从中国经济发展形势着眼,聚焦商办地产发展进程,与房地产界、金融界及财经界、政府机构的专家和领袖齐聚一堂,探讨商办地产发展趋势、模式创新、企业转型等行业热点,就突破困境、转型升级与典型案例等展开系列演讲和对话,找寻全新路径及广泛深入的合作机会,同时记录并见证中国商办地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。

  此外,"全联房地产商会2018年会"定于2018年12月28日在北京召开,本次年会主题为"新时代、新形势、新发展",将着重探讨行业责任、品质建筑、养老产业、长租公寓、城市更新发展等话题,预计会议规模1000人。

  最后,预祝中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会圆满成功,也祝各位嘉宾身体健康、万事如意、心想事成。

  谢谢大家。

  主持人:非常感谢赵秘书长的精彩致辞,感谢您长期以来对写字楼分会和房讯网的大力支持。

  接下来,有请全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯先生致辞。

  刘凯:尊敬的各位领导、各位来宾、各位会员、各位媒体朋友:大家好!

  首先代表论坛组委会,代表全联房地产商会写字楼分会、代表房讯网对大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢!向大家汇报,截止到11月30日,本次论坛注册报名人数已经突破1000人。

  中国写字楼综合体发展论坛源于2004年12月,已连续成功举办十四届年会,今年的主题是"标准与创新:美好商办新时代"。

  房地产新时代,基本特征就是由高速增长阶段转向高质量发展阶段,从巨大的增量开发阶段转向深度的存量改造阶段,从简单的商办功能阶段转向未来的生态智能阶段。

  目前,商办地产行业面临三个需求变化,一是商办物业大资管时代已经到来,纯粹依靠收租金的传统商办物业盈利模式,已经不符合市场发展要求;二是企业租户不再满足于写字楼空间租赁,对企业交流、商务合作、资源共享等方面的需求越来越强烈;三是越来越多科技产品应用于日常生活与办公中,打造轻办公环境成为企业租户的重要需求。

  同时,随着联合办公行业进入激烈竞争阶段,联合办公空间产品服务正不断向好发展,并逐步融入主流商办地产市场。

  站在今天的角度看未来一段比较长的时间,我们认为,未来商办地产行业将发生三大转变。一是开发模式由"重资产"到"轻资产"的转变;二是空间模式由"任务驱动"到"科技场景"的转变;三是运营模式方面由"收租金"到"金融化"的转变。

  未来已来,将至已至。谁能引领未来办公,谁就掌控了办公生态的未来!

  今天上午,我们将聆听商会领导、经济学家和行业领袖,分别从宏观的、政策的、市场的、企业的各个方面进行解读,就宏观经济形势与房地产市场、商务园区及城市竞争力、未来办公场景及科技激活价值、未来办公实验室及热点话题展开系列主题演讲;下午我们将就城市办公新生态、新一代办公生态模式、新兴行业布局、商业办公建设与运营标准与创新、新形势下的产业地产等热点话题展开系列主题演讲;此外,商业地产综合服务平台--中耀盛世战略合作签约仪式和住建部《商业办公建筑建设与运营标准》结题仪式将在下午隆重举行;最后,我们还安排了两场圆桌对话,就共享新时代下的轻资产、科技化与金融化、资管新时代下的资产运营与资产管理之道等议题展开热烈讨论和观点交锋。

  明天上午,我们安排了两个联合办公、未来办公领域有代表性的两个项目参观考察,一个是看最会做产品的老牌地产商--中海地产,如何做新办公服务;一个是看专注科技办公体验的联合办公空间品牌--梦想加,如何定义未来办公场景。详细信息请咨询现场工作人员。

  希望通过两天的会议和交流对大家有所帮助,有所启迪。标准引领行业,创新驱动未来,让我们不忘初心,牢记使命,携手同行,推动中国商办地产迈入美好商办新时代。

  最后,我要再次感谢大力支持本次论坛的首创置业、中粮置地广场,北辰实业、远洋集团、中粮广场、金隅地产、保利发展、哇棒传媒和所有合作伙伴,感谢出席论坛的所有会员、嘉宾及媒体朋友。

  谢谢大家!

  主持人:非常感谢刘总。由房讯网发起并主办的写字楼发展论坛直到今天已经走过了整整15个年头。15年是我们中国传统的纪念年号,能坚持15年,可以说专心致力一件好事,致力一件专业的事情,这是一个传奇,也是刘总多年的坚守和付出。房讯网已经成为中国最大最专业的商办地产门户、企业选址平台。中国写字楼产业园发展论坛也已经成为中国商办地产的风向标和晴雨表。

  下面将进入本次论坛的开幕启动仪式环节-全联房地产商会写字楼分会商业办公标准年启动仪式。有请:

  全联房地产商会秘书长   赵正挺先生

  中国建筑系统门窗执行理事长、全联房地产商会副监事长  孟繁军先生

  新城控股集团有限公司 高级副总裁    欧阳捷先生

  保利发展北京公司 副总经理  朱凯先生

  CBRE世邦魏理仕华北区 董事总经理刘焕丽女士

  梦想加 创始人 王晓鲁先生

  北京中海地产商业管理公司副总经理    李佳林先生

  大悦城地产北京公司 总经理助理  张大全先生

  隆徽健康产业发展有限公司 董事长  张毅先生

  全联房地产商会 会长助理、米兰之窗节能建材有限公司 董事长  马俊清先生

  广东坚朗五金制品股份有限公司 副总裁 白宝萍女士

  河北星太装饰集团 董事长 胡振海先生

  中耀盛世(北京)房地产顾问有限公司 总经理  马耀扬先生

  中海商业联合办公管理中心 总监  李雪瑞女士

  全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长 刘凯先生

  随着经济时代的来临,用户需求已经从上班办公升级为品质办公,而商业地产的行业标准出现了诸多问题,同质化严重、客群单一、去化压力加大、租售比难以达到投资回报等问题。全联房地产商会写字楼分会将2019年定义为商业办公标准年,向商业地产全行业从业者发出倡议,呼吁从规划设计、工程建设、运营管理全生命周期给予用户全方位的关爱和服务,做好商业办公建筑建设与运营标准课题结业和宣贯工作,共同推动商办地产行业,实现行业规范和行业标准,助推商办地产行业更好、更快、更健康地高质量发展。

  接下来进入论坛的第二部分,让我们聆听各位领导和经济学家对宏观经济形势与房地产市场的解读。

  首先,隆重请出今天的重量级嘉宾,他是着名经济学家、国家级特殊贡献专家、中国人民大学博士生导师,曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长、建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长,现为中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任,曾出版过《工业化中国面临的挑战》等专着10余部,公开发表论文数百篇。掌声有请陈淮先生。

  陈淮:大家上午好!对宏观经济形势和房地产发展,我讲三个问题,经济形势、写字楼和产业园、房地产。

  2018年已经到了最后一个月,大家都感觉到格外的压抑,亮点不多。的确,今年的经济形势没有多少好评论的,我们确实是面对前所未有的挑战和困难。如同几周前中央政治局会议提出的经济增长的下行压力在加剧。经济增长下行是从2014年开始,到2016年末,经济学界达成基本的共识,中国经济经过了长期高速增长以后,会出现大写的L型。到2016年末,L型基本走到底。2017年以后,虽然不会很快的回升,但也不会继续增速下行。现在看来,2018年差不多已成定局,可以大致判断还是会继续下滑。

  通过三件事情可以看到面临的形势比较严峻。一是股市和汇率。特朗普高兴地说美国股市延续了战后40年来历史最长的牛市期。我们的股市处在历史的低点,而且惨不忍睹。汇率几次险险破7。显而易见,这些都是对经济预期和经济内在增量变化弱化密切相关的外在指标。二是习主席召开民营企业座谈会,对民营企业进行了前所未有的鼓励,提出要求要给予更多的政策支持。这也反映出我们迫切需要新的前期被忽略的经济增长力量的支持。三是在G20峰会上,在与美国的双方谈判中,美国人几乎没有任何让步。市场对G20峰会美中两国元首的论坛给予这么高的关注度,因为这对中国的经济的确非常重要。

  我不想再更多的细分。今年的经济增长中,即使没有美国的加税,恐怕也不会太好看。实际上在过去几年,我们的出口始终低于国民经济增长速度,也就是它对经济增长的贡献是负数。其他的众多产业也是困难重重,包括高科技产业,大家看到华为面临的困境。也包括传统工业中的基础重工业,钢铁、石油、化工、煤炭。也包括这几年发展比较快的汽车业,恐怕2018年很难过。如果中国兑现对美国汽车进口的承诺,汽车业的压力还会增大。再加上新能源汽车的竞争。纺织、家电等行业也没有多少可描述的。

  中国短期经济形势面临的难题我们不一一述说,只强调一点,尽管美国贸易战对我们的经济增长、出口,甚至是对过去若干年来一直致力于的产业结构升级都造成了巨大的挑战和阻碍。因为全世界国际分工格局变化,自然对中国产业结构、产业选择产生重大影响。但是,唯一影响不了、改变不了的是中国的城市化、城镇化的历史进程。

  如果说中国经济有一个长期的经济增长的支撑点,就是中国的城镇化和城市化。我们正在面临着把大多数人住乡下的民族转变为大多数人住城里的民族。这个伟大历史进程刚刚拉开帷幕,远不到结束的时候,甚至连高潮都需到。如果到了高潮,我们就用不着讨论产业园和写字楼有多么重要。就是因为现在这个阶段已经上台,而且是下一阶段矛盾的主要集中点,是多集电视连续剧中扮演主角的问题。我们对中国经济的信心和房地产的信心来自于我们对城镇化的信心。

  经历了很长的一段历史时期,在很长的历史过程中,我们走过的弯路多过顺利。产业园和写字楼是我们国家城镇化道路发展过程中一个很重要的角色。在很长一段历史时期内,我们曾经以为城市就是大工厂,城市和工厂没区别。很多老工业基地今天的困境怎么造成的?都是因为在改革开放之前或者是改革开放之初就是如此。修了一条产业专用线,铁路东边是工厂区,铁路西边是住宅区,不要说其他基础设施建设。今天所谓的棚户区改造的问题、基础设施严重不足的问题、环境严重污染的问题,其实都和老旧城市在城市化过程中曾经长期施行的战略有关。其实还远不止于此,我们尽可能把工业建在山里,尽可能的把城市缩小抑制。

  改革开放以后,面临严重的房慌和住房危机,把城市化和城镇化理解为首先是满足老百姓住房的改善。今年是改革开放40周年纪念日,12月28号,中央要召开一次隆重的纪念大会。房地产业实际上是改革开放后20年的事。1998年全面停止福利分房,2002年才真的逐步停下来。前20年是福利分房阶段,是老百姓住宅改善阶段。如果说住宅建设40年,房地产业的发展其实是20年。

  最开始的城市化建设,如果说标志性建筑,就是北京1979年当时的市委书记建的前三门大街,以此为标志,是以老百姓住房建设为核心的。产业发展、商业发展处于被忽略的位置。前三门的那些住宅楼当时是全国第一家开启了大规模给老百姓建设住宅的先河,功不可没。但是,它的缺陷也是显而易见的。前三门大街本来应该是旅游区、文物保护区,至少是有特殊功能。两边的商业不建不行,建了也不行。建了商业,交通主干道受到影响,效率没办法体现。不建商业,那么大批的居民住宅楼,居民生活会非常不便。那个时候我们根本没考虑到城市功能分区。

  一直到1998年之前,我们都是采取鼓励单位自建住房的政策来帮助老百姓解决住房问题。所以,所谓的福利分房的高潮是80年代中后期和90年代。在这个时期,我们走过了严重的房荒和住房危机,让大多数人住到了房子里,尽管还没有解决所有人都住到房子里的问题。更重要的是这段时间的住宅建设成绩是主体部分几乎都是成套建筑。厨房、卫生间、上下水道和单元房。它的缺点也是显而易见的。完全忽略了城市功能分区,鼓励单位自建住房,西单商业街建了很多宿舍楼,司局长中午回家睡一觉,不耽误上午上班。

  当时主管全国城市建设的建设部。现在我们经常调侃建设部,楼前是上访的,楼后是遛狗的,中间是一大片居民区,在办公区推着婴儿车、牵着小狗的保姆。城市功能分区严重滞后。再加上这一批福利分房,现在来看,它的功能已经远不能满足城市居民改善居住条件的要求,也迫切需要升级改造。

  在这个过程中,有两件事需要提一提,也是这次峰会的主题,一个是产业园。产业园的发展对中国有两大历史贡献。产业园不是中国的独创,但是中国的产业园区在今年纪念改革开放40周年的时候我们需要格外提出。它给我们提供了体制改革的试验区。大到深圳特区,小到苏南的各个工业园区,甚至是地市县的工业园区。它给我们提供的不仅仅是产业聚集的空间,更重要的是体制成分成长的空间、体制改革向市场经济靠拢的试验区。这是所有国家工业园区没有过的功能。正是因为这个功能,我们才找到了向市场经济转变的方向。

  产业园最终让我们解决了城市和产业关系出路的问题。在解放以后,北京城的历史名人建筑和住宅都变成了街道工厂,基本上破坏殆尽。改革开放以后,产业园区的发展给产业升级和民营企业的发展提供了空间。早期建立的很多产业园区成了新城区建设的起点。北京这样的城市以外延扩张为主,但很多二三线城市都走过了通过产业园区的发展最后成为新城区,包括苏州、无锡、常州这样的新兴城市,产业园区都成为了新城。

  写字楼也是一样,尽管写字楼的发展有诸多被媒体所诟病、被社会不理解的地方,县城也建CBD,全世界的中央商务区不超过20个,中国的县里面也要建CBD。不顾当地经济发展的实际需要,盲目扩张、贪大求洋。但是,它依然是功不可没,使城市格局、城市功能从简单的办工厂、住人到成为参与国际竞争、满足信息流、资金流、高科技产业发展的新型产业。

  世界的城市都走过了这条道路。美国的汽车之城底特律、钢铁之城芝加哥、匹兹堡,21世纪世界各国城市的排名不是以工业生产能力的集聚为标志,而是以商务功能为标志。写字楼的发展确实让引领了中国城市建筑的发展。我们有很多得以在世界上炫耀的建筑,其实都是写字楼的创造。到今天为止,大家所讨论的联合办公、分享办公都是写字楼发展的贡献,否则我们无法进入到与世界城市相媲美的阶段,不能忘记产业园区和写字楼在中国城镇化、城市化过程中的历史贡献,而且有浓墨重彩的一笔。今后一段时间,它仍然是中国城市化、城镇化中的领军形式。

  最后我想说说房地产行业。中国的房地产业在过去改革开放40年来,特别是停止福利分房以后的房地产业发展过程中几乎没有得到过社会舆论的好评,包括主流媒体,包括在座各位记者所从事的媒体,你们哪一个媒体说过房地产的好话?房地产是在一片质疑、焦虑,甚至是在诅咒、仇视的声音中发展起来。恰好是在这样一个社会氛围中发展起来的产业承担了国民经济增长的支柱产业的责任,承担了老百姓住房条件改善、产业结构升级和社会私人财富累积的重任。

  之所以能够有今天的发展是因为房地产业顺应了客观规律。不管官多大、占据什么样的显要位置,房地产业的客观规律也是不以人的主观意志为转移的,不是因为谁的权力大就按照谁的主观意志来发展。也不是因为掌握了新闻利器、公众口舌的主观意志为转移。甚至不以站在道德高地,不以代表大多数老百姓、替穷人说话的主观意志而转移。

  我们希望祖国天天是春天,有人不希望吗?四季轮回谁改得了?这就叫客观规律。客观规律如何促进房地产业的发展,或者说房地产业如何顺应了客观规律。我分享四点认识。

  在一个相当长的历史时期内,甚至到今天为止,我们认为生产才是善,消费是恶。想吃好的、穿好的、过好日子、住好房子、娶漂亮的媳妇,这是修正主义,得对你进行思想改造才行。我们年轻的时候,满大街的标语写的是"抓革命,促生产""发展生产,保障供给""革命向前进,生产长一寸"。我上大学是77级,恢复高考第一年。马克思主义经济学,老师给我们讲生产、消费、交换、分配,生产是居于支配主导地位的。我们不把煤挖出来、不把钢炼出来、不把汽车生产出来,何以让人们生活改善?何以给老百姓提高工资?所以,第一条是努力生产。还有异议吗?不把东西生产出来,我们何以涨工资和改善生活?对了一半。

  工业化初期,它的规模、技术先进性以及集聚能力、资源共享能力、市场开拓能力等决定了社会的发展。工业化的中后期,如何挖更多的煤、炼更多的钢、发更多的电、生产更多的汽车,一点不困难,难的是如何把这些东西卖掉。消费成为经济发展的主导性因素。社会发展的主要障碍已经从生产领域转移到了消费领域。

  2009年的全世界金融危机,跟1929年到1933年的大危机如出一辙,都是消费不足的危机,都是工业化之后的供给大于需求,是一个常态现象。扩大内需、扩大消费是稳定发展的关键因素。2009年,我们没听说美国卖不出去什么东西,怎么就有金融危机了呢?不是因为社会有充足的购买力而买的,而是通过借钱买的。社会和居民部门、政府部门、企业部门过度负债来平衡供求,累积了危机。美国前财长麦特纳说当初世界金融危机不怨美国人,怨中国人。中国经济发展了,挣了钱,中国人不花,不仅自己不花,还借给美国人花,让美国人花多了,还不上了。当人们努力的讨论买房、不买房的时候,实际上是人们已经认同,社会已经形成共识,消费是一种善,而不是罪恶。我们应当努力满足老百姓对美好生活的向往。这句话是去年十九大报告在关于现代化战略这个长期发展战略中提出的,今后一个相当长的历史阶段,中国的主要矛盾是生产发展不平衡不充分与老百姓对美好生活的向往之间的矛盾。我们扭转了生产与消费的关系。重视消费是中国实现长治久安、经济发展最重要的关键,而不是如何形成更大的生产能力。

  我们在一个很长的历史时期内认为未来的远期利益才是一种善,眼前利益都是罪恶。你不应当想现在过好日子,你应该为伟大的理想献身。如同很多宗教,你这辈子没什么意义,争取下辈子托生个好人家才行。如果你这辈子想吃好的、穿好的,那是贪念,是罪恶的欲望,得向神甫忏悔。

  习主席说我们要撸起袖子加油干,我们年轻时的口号比这个邪乎的多,我们那个时候叫"活力1分钟、奋斗60秒"。那个时候是"革命加批评,拼命干革命""一怕苦,二不怕死""狠斗私自一闪念""先生产,后生活""先治坡,后治窝"。我们认为光辉灿烂的未来才有意义,让老百姓有钱是罪恶的、是不对的。

  今天,十九大报告提出的满足人民对美好生活的向往就是满足当下现世,这辈子活的好点儿。人们买房发展,房地产业的兴旺顺应了无论人们主观意志都不可扭转的客观趋势。

  我们在很长一段历史时期认为有产是罪恶,无产才是善。我们这个年龄的上小学,老师让你要成为无产阶级的接班人。30年前,谁家有房、有地、有资产,你就是社会的敌人,得对你施以无产阶级专政的铁拳,把你打翻在地,再踏上一只脚,让你永世不得翻身。不管今天你意识和没意识到,不管你因为买了房子而切切暗喜,还是因为没买到房子懊悔不迭,或者是对房地产业充满了仇视,为什么房价涨的让我买不起。不管你出于什么样的位置和情绪、你想和没想过,实际上都在努力想成为"有产一族"。如果说全面的小康社会用一句话以概之,其中一个最重要的标志之一就是让人人都是无产者的国家有越来越多的人民群众拥有资产。这就是房地产业所顺应的客观规律,它的发展前景、信心来源。

  在一个相当长的历史时期内,我们曾经认识城市是恶,农村才是善。在一个相当长的历史时期,我们的工业布局是"靠山、分散、进洞",要远离大城市,备战备荒为人民。我们曾经在第三、第四、第五个五年计划的时候,工业固定资产70%以上都配置在三线建设,在陕西、四川、贵州的山沟里。我们动员了几千万知识青年上山下乡,因为你们生在长在城市,你们的世界观都已经资产阶级了,必须到农村去改造才行,要接受贫下中农再教育。我们对城市充满了偏见。

  今天,当我们面对经济发展问题的时候,要改善人民生活、满足老百姓美好生活向往,让亿万农村人口享受城镇化消费方式、生活方式,让城镇居民不断改善居住条件和消费结构升级,这才是我们建设美好中国、美丽家园的目标。城市是善,让大多数人住城里,才能让中华民族振兴于世界民族之林,才能让中国老百姓过上比美国人还阔的日子。

  以上认识是我反思我们改革开放40年来的一点心得,也是对房地产未来信心之所在。谨供大家参考。谢谢!

  主持人:作为开幕演讲环节的第二位嘉宾是知名的房地产专家,曾主张以前瞻解析、用数据说话。站在行业发展的客观角度,理性客观地解析住宅与商业地产形势与趋势,提出行业发展建设性意见。下面让我们用掌声欢迎新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生。

  欧阳捷:我从汇市、股市、债市、楼市四个层面依次展开,着重分享楼市之变、政策之力、趋势之机、行业之争等话题。

  汇市是有管制的,大概率是可以做到横盘的。

  股市政策见底,但市场底取决于中美关系,只有美国遭遇十年一轮回的经济危机,美国与世界各国共度时艰,股市才能见底横盘。

  如果一个企业出现债务危机,就可能导致这个企业所在行业受到金融挤兑,出现大面积债务违约而整体垮塌,目前,债务危机随着监管部门释放流动性与政策支持而得以缓解。

  对于楼市之变,有三个信号,一是土地流拍增多,二是房企促销增多,三是二手房降价增多。

  土地流拍主要原因是地价太高、房价受限,房价地价差不足以覆盖成本、税费,房企拿地趋于理性所致。土地流拍现象还会存在,但未来不会更多了,数据也印证了这一点,一方面政府地价预期有所下降,另一方面,土拍托底也逐渐多了出来,流拍自然就减少了。

  房企促销增多主要源于土地储备较多,而且市场预期变化,但房价促销过度,可能导致舆情爆发和社会不稳定,就会引起政府管制,“双向限价、不予备案”也会促使房价趋于相对稳定。

  二手房降价是因为新房价格更低,一二手房价倒挂所致。

  其实,三个增多本质上都是限价令的倒逼作用,只要限价令不松,地价下降、二手房降价都不会停止。

  换言之,这是政策之力。

  不过,政策的核心内涵是保持房地产市场平稳、健康而且还要发展,这是2013年中央政治局会议提到房地产就从来没有变过一个字的要求,所谓平稳,就是楼市没有大起大落,房价不能大涨大跌;所谓健康,就是“房住不炒”,投机客被挤出市场;所谓发展,就是房地产依然是支柱产业。

  政策还会延续,房地产的定位已经从拉动经济增长的火车头转变为中国经济巨轮的压舱石,房地产市场的核心诉求就是稳定压倒一切,换言之,楼市将进入横盘时代。

  今年楼市正在进入“量平价稳”的零增长区间,比如销售面积、房企到位资金等主要指标将徘徊在正负3%左右,其它指标大多在个位数以内,比如销售面积将进入正负3%区间,房企到位资金将接近3%,银行贷款已经在3%左右的负增长区间内。

  未来五年,住房市场就是“大稳小乱”的格局,全国整体趋稳,是谓大稳,地方动作不一,是谓小乱,但不会再有火热的盛夏,也不会有冰冷的寒冬,各地逐渐形成难涨难跌的市场预期。

  住宅市场的需求可以概括为8大军团,成交依然可以保持在高位至少30年,未来房子不会如葱,人未老房已死,新一代住房将不断更新迭代。

  对于房企来说,固守在调控严厉的一二线城市是不可能获得业绩的增长的,因为土地供应接近零增长,房价又被按住,无量无价(的增长),而三四线城市面广量大,依然可以找到市场增长机会。

  未来楼市就是一个长期稳定的市场,稳就是一个次好的时代,虽然不如高增长的黄金时代,但市场平稳,企业就可以耐心制定战略,合理组织人力、资金以及土地储备,实现均衡发展,踏踏实实把产品与服务做好。

  未来房地产市场集中度还会继续提高,目前很多城市前十强的房企已经占据市场份额的20%甚至30%。很多房企大而小、小而没、不进则没。我们预测到2020年,前20强房企将占到60%以上的市场份额。

  未来楼市的关键词就是:大稳小乱、量平价稳、零增长区间=横盘时代。

  房地产企业只有判明大势,才能价值在握,才能在新的横盘时代脱颖而胜出。

    (未完待续)

    来源:房讯网

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