实录:中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会(四)
http://www.funxun.com房讯网2018-12-6 9:16:00
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[提要]12月5日-6日,中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,本届年会主题为"标准与创新:美好商办新时代"。年会由联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会、全联房地产商会节能门窗分会承办。

  房讯网讯 12月5日-6日,中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,本届年会主题为"标准与创新:美好商办新时代",来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦商办标准设立、引领行业创新,共同开启未来办公新时代。

  论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

  中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月,已连续成功举办十五届年会,论坛从中国经济发展形势着眼,聚焦房地产行业发展进程,就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话,同时记录并见证中国商办地产历史轨迹,是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一!

  以下为房讯网图文实录:

  主持人:感谢四位领导、嘉宾。也祝贺中耀盛世在各位的带领下,不忘初心,砥砺前行,打造中国商办地产服务领域的旗舰品牌。

  下面我们继续进行结题仪式环节。住建部《商业办公建筑建设与运营标准》结题仪式。请大家一起共同见证这个历史性时刻!

  住房和城乡建设部立项批复的《商业办公建筑建设与运营管理标准》课题,由全联房地产商会和中国建筑金属结构协会申报,全联房地产商会写字楼分会负责承编工作。参编单位包括北京建筑设计研究院、清华大学、仲量联行、中信、中海、万科、保利、中海、中粮、当代、万科、金融街、富力、北辰等60家机构和近百位专家学者。商办标准的研究和编制,将有力地加强对我国商办地产开发建设的引导,规范商办地产的经营管理服务质量,也为商业办公选址客户及投资者提供选址的依据和参考,推动开发建设与运营管理的技术进步,进而促进我国商办地产行业的高质量、可持续发展。

  有请以下领导和嘉宾登台(见发布会嘉宾大名单)

  请大家准备,开始!我宣布住建部《商业办公建筑建设与运营标准》结题仪式圆满成功!请各位领导嘉宾合影留念。

  下面我们进入论坛第六部分,圆桌对话环节。

  中国房地产市场正在从巨大的增量开发向深度的存量服务转变。轻资产化、需求多样化及科技化、金融化,已经成为商业办公转型升级中迫切需要完善的三个方面。在共享新经济时代,商办地产如何转型升级,如何创新跨界?让我们听听一线操盘手们怎么说。第一场圆桌对话主题是:共享新时代--轻资产、科技化与金融化

  首先有请特邀主持嘉宾:

  华润置地华北大区写字楼  总经理  齐舒芳女士

  有请对话嘉宾:

  路劲地产集团  董事局主席  单伟豹先生

  中粮置地北京公司  常务副总经理  孙天立先生

  电子城集团  副总裁  张南先生

  金隅高新产业园  总经理  丛云凌女士

  中关村固安园  总经理  王玉龙先生

  哇棒移动传媒集团  副总裁  周映红女士

  星库空间  创始人  白羽先生

  齐舒芳:今天看到了很多老朋友,我的嘉宾里也有很多老朋友,希望今天我们这些嘉宾能够给各位分享特别精彩的观点。

  开始讨论之前,我也想先简单和大家分享一下今年的房地产行业。从中央政治局现在提出了遏制房价上涨的要求,包括十九大也提出了房住不炒,刚才嘉宾都在讨论这个事。提出这两个导向之后,随之而来的政策就特别清晰化。今年房地产已经看到了明显的拐点,最近听的最多的一个词就是抱团取暖,好像寒冬又来了。在这样一个形势之下,所有的房地产企业今年面临的主要问题应该就是钱的问题。很多房地产企业都在关注融资、回款等等。

  分享完行业的大概情况之后,我们也注意到一个有趣的现象或者一个特别好的信号,对咱们刚刚说的写字楼商办领域的从业人员来说,今年第四季度我们发现大宗商业交易的成交还是向好的,尤其是今年11月份,合生的东方文华写字楼创出了44.15亿的新的单价,刷新了北京写字楼的单栋价格。所以从这个信号以及一些报道的显示,是不是我们在商办地产人反而迎来了一个更好的契机。

  说到商办,现在有报告指出,商办市场已经从传统的收取租金的模式向大资管的模式转变,也就提到了投融管退等金融化手段。我们跨界的讨论,先从金融化的角度听一听单总,您对金融化和房地产相结合,这个模式上有什么看法呢?

  单伟豹:大家下午好!房地产本身用的资金很大,是非常金融属性的。一个房地产开发商如果开发能力强,融资能力不行,那做不快、做不大。在外国金融化与房地产是非常普及的,尤其是商业地产写字楼和产业地产都是三个渠道:

  第一是上市,上市把不太流动的房地产市场变成一个非常流动的股票。

  第二是在美国最最流行的是所有商业地产都是REITs,但大部分商业地产都是REITs上市,也把有一定收租比例的物业上市,变成一个流动性REITs的股票。

  第三是商业地产卖给那些基金,尤其是保险公司的基金,需要长期收租、稳定收入的。

  很可惜,在中国这三个都很谈做。要上市困难重重,REITs的法律还没有下来,我们聂会长20年之前提出了,20年之后我们还是没有真正有REITs上市。基金持有也不普及化,最近也不让基金投资商业地产。所以在中国做非住宅地产困难重重,怎么解决呢?很多大的企业、大的房地产开发商都成立了自己的房地产基金,用自己的基金的平台,去为自己的商业地产筹钱,给了固定的回报,其实就是自己私有的REITs的做法。如果REITs还不慢慢弄出来,我不知道中国的商业地产将来会怎么样,商业地产无论是写字楼、商场、酒店,基本回报的年限都在十年,中国的资金取得不容易,成本不便宜,所以没有一个好的金融的集资,商业地产往前开发是困难重重。

  齐舒芳:接下来有请白总,白总从星库空间的创始人,可以从另外一个角度跟我们分享一下。

  白羽:刚才单总也把中国REITs的现状,给我们做了一个普及。其实我们从金融的角度来看,REITs是针对产权的,但是租和售两件事在我看来是商办资产金融化的两个选择,并不是简单看成重资产还是轻资产。因为我们知道在中国很多一线城市,写字楼、商办资产的价格和回报其实是有很严重的倒挂,即使是北京这种相对好一些的地方,行业里头可能讲持有资产,租金回报也是不到4%到5%。深圳我们前一段时间调研,倒挂更严重,价格比北京要低甚至一半以上。从金融角度持有资产是不是唯一的选择。很多大的基金还在做资产收购,因为有产权,有更好的安全性。

  但是我们做的事情其实是对城市中大量的存量资产进行一些租赁化的经营管理,所谓轻资产,但我们并不是为了做轻资产而做的。而是在经济周期中的资产的经营关系,其实是要看金融回报的。所以我们最终对接的也是资产证券化市场。REITs产品在中国有诸多的法律政策方面的无法解决的问题,收益类的东西可能风险高一些,但是相对来讲政策限制会少。从去年、前年,从公寓行业已经有多单收益类产品上市。

  所以我们在做一件事情,就是当大的基金和地产商很关注大宗资产交易的时候,我们更关注城市中大量的非标的碎片化资产。比如我们在上海有三个项目,这些项目都是一些不良资产包装的冗余的资产,甚至说我们基金拿过来的时候,都没有把这个资产当作首要标的,当最后把金融资产剥离以后发现,居然还有一层两层楼在里边,这时候以前做金融的人很难想到跟运营公司有合作。但这个时候我们的角色是把这些资产,把原来一些查封的没有运营的资产盘活起来,把它的坪效增加到市场化水平,这个时候它的回报基本上就可以算过来了。

  所以我们做的事情就是共享办公的核心,就是对低效资产进行增效的工作,只有增效才有金融化的出路,无论是REITs还是ABS都只是金融化的工具。所以我们在这方面做一些自己很细分的领域。

  今年底我们在北上深大概20个左右的落地项目,在美国我们这个月第一个项目会落地在加州,在大洛杉矶地区。我们其实做这种尝试不是为了某种商业模式或者某种打法,只是很简单关注大量非标、低效资产,抓住机会,最终把它变成联网化的服务。

  齐舒芳:谢谢白总的分享。刚刚两位嘉宾不约而同一说金融化,自然都提到了REITs。实际上在早些时候,新派公寓在发长租REITs的时候,还给大家带来了好多希望,但是现在看来一年过去了,我套用一个跟业内人士交流的话,REITs在中国前途是光明的,道路是曲折的。希望咱们国家也能尽快完善各项法规,尽快让咱们地产人能够用上金融化的这些手段。

  刚才说到了在今年房地产的市场,其实真的是出现了一个拐点,房价在向下。实际上从北京市场来说,今年5月份有那么一点回暖,但随即很快就向下走了。到了现在,从我们华润置地的观点来看,基本上也是确立了下行的趋势,当一个房价在不断上涨的时候,你持有资产,它的资产升值的速度远远超过资金成本的时候,咱们重资产是个很好的选择。但是现在市场之下,当你持有资产轻资产的模式现在应该是更好的选择了。可以帮助企业尽快的扩大规模,但又减少我的资金成本的占压。所以我想接下来请中粮的孙总分享一下,您是怎么看待轻资产这个模式的?中粮有没有相关的轻资产的操作模式?

  孙天立:谢谢主持人。我去年跟刘凯秘书长,包括跟陈总说了,今年少出台,或者不出台,但最后还是觉得虽然改造项目受到了政府的关注,包括蔡奇书记去了,还受到了同行的追捧。但我们知道我们应该普遍练功我应该出台。但是说到这个话题,应该说我不知道你让我说轻资产是肯定它还是否定它,我有自己的观点。

  齐舒芳:您可以尽情阐述您自己的观点。

  孙天立:首先我跟很多人的观点是反着的。可能很多人觉得这个资产升值的放缓,空置率在上升,要做轻资产,我反而可能觉得要做重资产。这是我的一个观点。为什么呢?有钱人买重资产,没钱人玩轻资产。我其中一个领导跟一个长辈很高兴的说,我们最近做了一个轻资产的事,那个领导也是我很崇拜的行业里的人,他说笨蛋,好东西要重资产。相对不好的和你没钱的时候要做轻资产。

  齐舒芳:单栋写字楼的数据创新高,也是印证了您这个观点。

  孙天立:因为这个公司发展战略有关系,没有绝对。我不代表中粮,我代表我自己,因为我最近一直在关注,我说今年一年团队一直在苦练内功,我们在运营细节上抓了很多东西,同时我们可以在跟政府搭建一个平台,因为政府的内生动力,尤其是城市更新动力会更大。这中间我们被迫做了一两个轻资产,后来我发现其实不太容易,包括庆庆总等等,好像轻资产很美丽,那最终挣钱怎么挣呢?通过你的改造、通过你的运营、通过你的社群。

  我的领导在核心区域租了一个很大的地方,当二房东做轻资产,不挣钱,可能出于品牌需要,出于规模需要。我更愿意是有一单就是一单,这一单的背后,轻资产的背后,我认为非常重要的就是你的管理能力和运营能力和改造能力。所以轻资产在这个时候是一个悖论,你不能说轻易做轻资产这个东西。轻资产也跟它的运营能力有关系,改造的能力都是有关系的。所以我们一直在做。

  我举个例子。我们今年其实失去了一个轻资产的机会,也做成了一个轻资产的机会。失去一个轻资产机会,我想表明轻资产看起来很美丽,但做起来很难。一个非常非常核心的区域,第一步我们要把它拿过来,20年,我来掏,租金很低,掏三个亿改造费用,退出的时候给你资产多少。这是第一步。后来我在推动过程中发现,这不是中粮的主战略,中粮说那投三个亿投不了,能不能你投改造费用,我租过来,我价格高一点,然后我再通过运营回来,资产肯定升值。也同意了。但是业主不满意。其实项目在非常非常核心的位置,但是时间周期太长了。后来他们拿走了。我相信拿走也干不起来,因为搞商业的就是搞商业的,搞办公的就是搞办公的,还用原来商业的方式搞办公,搞不了。所以最后跑不远。但是缺点是失去机会了,窗口期就这么短,北京的事都是这样的。

  做成了一单,我们跟政府合作的一单,也是在相对市中心,但非常考验我们的改造水平。它的周边租金就在4块钱到4块5,它的预期是给我3块5,我的空间就是一块钱。如果我把它提到6块5,我们要20几年,还要投改造费用。最后当然价格也很合适,也是未来是一个标的项目。

  我的老板问我,孙天立你们这个团队到底怎么玩,轻重并举怎么做?我说轻重并举,以轻为举。等到中粮认为这是一个非常核心的主业,我就重起来了。我也不放弃重的,轻的要通过真正的要干一个成一个,才能对这个行业,其实不光是挣钱,而是对整个行业的健康发展是有帮助的。所以我对轻资产来说,是要因公司的发展而定,要因公司的战略而言,要因公司的资产,包括现金流的情况而定,要因公司团队的运营能力而定,若干个维度,最后定了轻资产是不是应该做。这是我的观点。

  齐舒芳:谢谢孙总的分享,轻重并举,这也是很多房地产公司讨论的命题。

  孙天立:90%的人是服务于那10%的人,如果整个市场90%都不敢买,你就到了该买的时候了。

  齐舒芳:这是抄底理论吗?

  孙天立:还不是抄底,还基于好多维度,团队等等。但是我认为现在是一个购买资产的好机会。

  齐舒芳:我想补充一句,其实我自己觉得作为一个房地产开发企业来说,如果从开发角度来说,做轻资产还需要克服一些心理上的障碍。因为比如住宅开发是赚快钱的高额利润的,做轻资产真的需要很精深的去耕耘,也要克服一些心理上的障碍。

  下面请金隅的丛总,听听您的看法。

  丛云凌:谢谢齐总,我们丛总经理今天有另外的安排,我代表丛总进行发言。

  今天话题说到轻资产,大家也发现最近很多房企都提出了关于轻资产的战略转型的想法,而且现在可能有的人会认为重资产可能已经不再是咱们作为房企的最佳选择了,包括可能近期也看到,有一些资产退出,咱们能感觉到整个地产的市场已经开始进入到了存量运营的时代,所以说这样来说,我们也能很明显的感觉到,现在轻资产的重要性也很明显的凸显出来了。

  说到轻资产,核心来讲就是服务。产业地产核心的就是产业运营和服务。不管是客户也好,企业也好,还是从政府的角度来看,对于他们来讲无非就是两个方向,一个是需要良好的重资产的空间载体,另外更重要的是说,包括咱们近期一直提到的关于运营、服务,甚至关于人才,可能后面咱们之前讲到的金融,各方面的平台,包括生态圈的构建,这两个条件可能是咱们现在很多的企业比较关注的点。特别是第二点,只有从轻资产层面上才能解决这个问题。

  所以从轻资产的能量来看,赋能来看,也的确属于重资产能够给它源源不断的持有的原动力。

  因为我们是金隅,也是一个国企项目,社会责任也在,所以从我们这边来讲,我们个人的建议也是建议大家能够把收益看得更长远一些。举个例子,可能甚至出现咱们在收益、在企业、客户甚至一些区域的发展产生矛盾的时候,不要局限于眼前的利益,可能会为了这个项目的长期收益持久的、持续的发展,积累更好的机会。

  作为一个比较大的项目来讲,从前期的最开始的设计、规划到建设、开发,到后面的招商运营,这一系列问题都离不开这些,包括我们在最开始打造这个项目的时候,可能更重要的是需要把我们的项目产品尽快搭建起来,以这个为亮点去吸引我们后期的发展。

  再举一个我们金隅的例子,金隅集团股份持有的一个项目,我们在前期设计的时候,利用了我们自身的资源和能力,投入大量的在硬件设施方面,包括可能提供了后期的包括员工餐厅、商务配套服务环境,再包括共享的一些空间,包括一些会议接洽一些硬件服务商之外,我们现在也是在用心做好每一项软性的服务,包括平台搭建,包括工商税检的信息平台,这一系列的确是在一步一步的成长,也在扎实的做。

  最后一句话,关于轻资产,我们的建议是,从产业地产来讲,还是建议能够把涉及到人才的、金融的,包括资源的、品牌的,能够打包在一起,做一个软性的包装,这样的话才能真正实现产业地产的轻资产化。谢谢。

  齐舒芳:谢谢您,从产业园运营的角度分享了一下轻资产的观念。

  说到轻资产,我们也在做很多轻资产的事,我们把轻资产有给细分了一下所谓轻资和中资,所谓轻资就是纯管理输出,比如我们跟另外一家国企在谈,这么多年的策划定位、招商招租、管理的技能,给它做顾问服务。不是以赚钱为目的,但是可以帮助,因为重资产需要好多好多钱,在现在的前景和大势之下,轻资产可以帮助企业迅速扩大规模,占领市场。我们的中资有点类似于二房东的概念,用一定的租金包租过来,还是要利用自己的运营管理水平来赚取差价收益,第二种方式更加考量我们的专业能力,因为和你项目接过来改造工期,你的运营能力等等,特别强相关。我们现在获取的就是在南二环有一个项目,拿来之后,比我们预期的改造时间就要往后拖了,要拼命的通过招商、招租把损失夺回来,所以轻资产或者重资产是当下发展过程当中对重资产的一个补充。

  讨论完轻资产,我们接下来再比较跨界今天的话题,说说科技化。说到这个话题,我相信大家都特别感兴趣,我刚看了这个话题,脑海里想起了两个事,一个是前些天波士顿动力的机器人,这种科技给人类带来的特别大的震惊,会上桌子,会翻跟头,包括前两天还有一个咱们国家的一个博士搞出来的改变基因序列的新生儿。科技在我自己看来是令人震惊,既渴望拥抱,有的时候又害怕拥抱。说起科技,对房地产包括对商办地产的改变特别大,不光是在空间上,我们现在搞的智慧建筑、智慧楼宇,包括运营上都有很多新的科技化的手段,很大的将来。接下来我想请电子城的张总,请您分享一下科技在商办地产、在房地产当中的运用,你是什么看法?

  张南:感谢主持人,会前我们在沟通的时候,我主动提出从金融转到科技化,其实不管我们的空间怎么做,我们的房地产行业,包括这次的论坛,15年也不容易,写字楼产业园发展论坛。怎么发展?其实离不开科技的进步。

  我记得我还参与了这次标准的相应的制定,其实我们也更多的关注我们的科技,不仅仅体现在我们的建筑,更体现在包括运营、服务,很多其实都离不开科技的进步。科技对于社会的进步,其实同样对于我们的空间,我们的建筑空间的发展进步,关系我觉得是第一位的。这个来讲是我实实在在的认知。

  前一阵我一直在忙一个事情,叫中国首届的智慧园区的物联网大赛,这个大赛历时四个月,我身处其中,接触了很多项目,沟通了很多企业,对我的感触非常之深。原来我记得是黑马的刘文文说过一句话,所有的生意、所有的传统行业都值得再重做一遍。我觉得用在我们的空间内容上,所有的空间如果赋能了科技,其实它可以变得不同。我真的是深深感受到科技对于我们整个空间的改变、变化是有多大。

  原来更多的人包括开发企业、甲方,更关注的是科技对于建筑、对于内容的提升,包括孙总这边的轻资产更关注科技对运营层面的提升。但是我觉得从空间的科技赋能来讲,应该从四个层面的需求去深入挖掘。2B的,不管是轻是重还是怎么样,管理者是很重要的,要对于科技提升自己的经营管理服务内容。

  还有一个重要的就是我们很多的办公也好,园区也好,进驻的都是企业,我们一定要挖掘企业的诉求。

  另外就是员工,就是2C端的需求。

  还有一个是2G端的,因为每一个建筑物都要沟通到社区、街道。

  所以这四个层面的需求,都要通过挖掘去整合。整合的手段就是科技内容。从整个秩序逻辑上,也要从进驻企业的本身企业的秩序,包括办公楼或者园区本身的逻辑秩序,再一个是整个大的社会的整体的秩序要串通、打通。这个最好的手段就是科技赋能。

  科技还能干一件事情,就是把这里生产、生活的所有的相应的数据抽取出来,进行大数据分析,这是更大的价值,我想你的空间就不仅仅是一个空间的问题。

  所以科技对于我们整体的不动产也好,我们的空间的运营者也好,我们相应的管理者也好,科技都是我们能够赋予它新的生命、新的价值的最重要的手段,科技赋能是未来整个不动产转型、发展的核心内在的动力。谢谢。

  齐舒芳:谢谢张总的分享。刚刚您讲到了几个方面,您有一点说得非常好,就是2G端,我们也深刻感觉到,当你在做任何一个项目或者一个业务的时候,我们可能更多考虑的是C端或者B端,但实际上反而是G端是在做房地产这个行业的时候最重要、最优先要考虑的事。

  接下来请哇棒传媒的周总分享一下您的观点。

  周映红:刚才主持人说跨界,我可能是整个在座最跨界的,我们是一个移动传媒集团,一开始我还蛮忐忑的,但是大家都很自然的在聊业内的事情,我还有做笔记。

  因为我在今天中午到来之前,我都不太知道今天可能会聊什么话题。但是来了以后发现,其实大家面临一个同样的时代,所思考的问题都是非常相通的。刚刚大家聊商业地产的时候,我不太懂,但是跟大家话题很相关,就是运营的话题。我们更多是去理解消费者级的用户,在某一个平台可能会因为什么点转化,然后产生一些关联去服务客户。刚刚听各位老总讲,在地产里面逻辑是完全一样的。我们从移动营销的角度去看科技对地产的赋能和转变,我感觉可能还是回到比较互联网的思维,真正的转变比较根本的转变就是我们的用户、我们的消费市场和我们的消费者选择的标准的转变。在商用物业角度的大的变化,首先是入驻的企业。

  现在企业的形态在发生变化,以前主流企业是一些大型集团,有非常阶梯性的分布。但是现在有很多各式各样的企业和各种我们以前没有见过的行业的企业都在出现,企业形态发生了很多变化,还有是因为这种业务或者创业企业主的理念和行业的变化,会带来对办公方式是有不一样的变化。

  比如很多公司完全可以不用坐班,对场地要求也很大变化,比如移动办公或者大家可以远程办公,对于一些科技属性的东西,在他们工作当中,可能在地产现在还是在做加法,但是很多行业科技就是他们的日常或者主业,办公的方式的变化,应该也会对房地产行业的运营会有一些影响。

  我们在做移动互联网营销的角度,其实时代的感知是一样的,我们在2017年以前,大家都在讲移动营销,其实讲技术的变化。但在2017年往后,我们也面临一个增量市场和存量市场的问题,在2017年之前,移动用户还是有人口红利的,但是到2017年,基本上所有用户都是移动用户之后,我们也面临存量是运营的考题。我们的思考是不去看移动营销,要去看移动时代所有的行业的营销该怎么做。可能我觉得辐射到商业地产行业,那就是我们在面临这个运营的时候,可能整个行业所有的目标用户对于一个办公的内心需求,发生了一个变化,是整个行业和心态理念的变化来反推我们的产品或者服务,或者定位等等。这些角度是我的理解。

  从对未来来讲,我的感觉是在商用的地产这个行业,现在比较明显的就是购物中心,以前购物中心就是购物中心,现在完全都是变成休闲中心,就是一个目的地。就是完全有品牌、有感觉、有温度、有生动形象的目的地。对于商用的写字楼这些场景,以前可能大家都是公司消费,可能比较理性。但是未来个性化的行业或者创新型的企业越来越多的话,他们对于所要求的办公场所所期待的,应该也会有更多感性的部分。

  从我们自己做的业务来看,我感觉在商业地产运营当中,未来不久的时间,应该在大数据,就是什么样的企业会喜欢什么样的办公场所,会有什么样的感知,可能这些大数据也会足够建立企业,包括会有更多的人工智能的计算应用到这个行业的运营。因为这个很重资产,所以可能计算得更清楚或者更清晰,效益在我们做的那些快消行业可能效能会更大化。

  刚刚讲到理念的变化,艺术成分,感性温度成分在未来商业场景里面也会有更大比重的加入。大概这就是我从我的角度,科技对一个行业的改变,我的理解它不是改变这个行业本身,更多的是改变这个行业的目标市场对这个行业的要求。所以可能会带来的就是根本性的规律会有比较容易看到的角度。这是从数据挖掘的角度考虑的。

  齐舒芳:谢谢周总的分享,您的跨界还真的是从另一个角度给我们提供了很多新思路。接下来请中关村固安园的王总分享一下您的看法。

  王玉龙:刚才两位嘉宾讲得我都比较同意,其实我们分析任何一个市场,或者任何一个行业的细分,首先离不开从客户角度考虑问题,未来的客户到底需求什么,我们应该提供给什么样的产品,我觉得我们从这点来切入。首先现在很多跨国公司,包括一些金融公司,互联网公司,世界500强的巨型公司,在选址的时候已经逐渐的有了自己的标准和要求。比如说这个空间互联网安全性够不够,你的带宽够不够,是否稳定,它对用电量也有一定要求,空间里面有没有体验的成分在里面,这都是选择未来办公的一个标准。

  我们从这个角度来切入,未来的办公在科技里面应该是个什么样的办公的环境。我想从几方面来讲。

  第一,建筑。刚才主持人一开场讲得很好,说机器人会翻跟头,又研制出什么的,当然建筑肯定不会翻跟头。但是未来建筑我认为会说话,它应该是一个会互动、会说话的一个办公楼,比如我们的墙面已经不简简单单是一个吊装的墙体,或者一个钢筋混凝土的墙体,它这里面应该集聚了一些功能在上面,比如说以后我们还会有平板电脑吗?是不是就在墙体上实现了呢?比如我们还用几根线去穿强电弱电吗?也应该有所改变。比如你在吊装墙体的时候,是不是反正面的装饰就一步到位了呢?比如说室外的墙体,是不是就能解决了冬天室内暖夏天室内冷的需求呢?当然我之前也参观了中粮安定门的项目,八年前我也参观了呼吸式幕墙,包括地源热泵解决等等问题,这些都会带来颠覆性变化。未来的墙体的材料,未来的建筑模式,到底是一个什么样的模式。我觉得这是第一个,就是科技给建筑带来的变化。

  第二,科技未来给我们室内空间,给室内到底能带来什么,室内未来的办公空间更关注的是什么?就是人,人在里面,比如说会不会像这个会场这么多人空气这么不好,这是很多企业选择办公场所的一个标准,就是它在新风系统、PM2.5过滤系统等等方面做得怎么样,这只是其中一方面。比如对女性员工关怀方面是不是一个方面。比如未来是不是会变成一个小团队一个小团队,变成一组一组的去研发产品。这种时候我们是不是应该给他提供更灵活的办公空间。应该是这样,而并不是在一个空间里,几千人在这里办公。

  我们现在可以到阿里和腾讯最新的办公区看一看,里面已经嵌入了非常多的科技化的东西,但是我认为还不够。这里面还有温度,要有温度嵌在里面,有人文的东西在里面。未来的办公空间一定要在C端或者客户端下足工夫,所以未来的建筑除了不能翻跟头,我觉得什么都会。

  齐舒芳:谢谢王总的分享。我小的时候看过一个小说,小灵通漫游未来世界,不知道大家没有看过没有,当时看那个小说觉得都是神奇的东西,后来发现这些全实现了,现在描绘的东西又让我想起了那本书,我估计不久的将来都能实现。

  我们每位嘉宾都分享完了,我刚刚看到,单总还特别认真在记录,你有没有什么要补充的?

  单伟豹:刚才说的REITs、IPO、基金等等都比较推不出来,但是我们最近这几年流行的ABS、CMBS也是一个过渡性的REITs,而且做的量蛮大,超过一千亿了。这些新的产品部分替代REITs,而且没受到银监会、证监会的反对,我觉得还可以发扬光大。怎么把它完善,看看我们业界是怎么去做的。

  齐舒芳:谢谢您的补充。时间关系,我们不再组织嘉宾们之间的碰撞了,但是听了各位嘉宾的发言,下一次希望给我们多点时间碰撞一下。最后每位嘉宾分享一句话,咱们做一个结束,在新时代之下,您心目中的办公应该是什么样子?共享新时代,您心目中从商办市场的未来是什么样子。

  单伟豹:我年纪大,而且比较传统。在中国我们是1986年开始进来投资,做过跨行业也蛮多的,在中国这个快速发展的国家,有一个技术非常大的市场,有一个中央集权非常有效的政府,它的机遇很多。虽然不合理、不合法的事情蛮多,但是我们在这里面的机会还是非常大的。抓得住机会,还是给每个企业都有很大的空间。

  孙天立:在写字楼行业里面,我觉得最终场景是这样的,就是第一,先说共享,一定能做到共享。第二,做到社群。第三,做到数字。第四,舒服。这是最关键的。

  张南:所有的实现我们是要靠科技,要靠智慧服务。谢谢。

  丛云凌:其实我是在想我觉得如果在座的这些嘉宾所提到的这些如果都能实现的话,应该未来的办公就会很美好。但这里面我讲到三个关键词,一个是科技,一个是融合,一个是创新。未来的商务办公应该不简简单单是数字化和互联化,应该给咱们的更多商务办公空间增加更多的生态化。

  王玉龙:在八年前我记得我带团队编过一本书,书的名字就叫《工作的诱惑》,未来的工作应该是一个什么样的模式,我觉得它应该是互动的,是包容的,是共享的空间。谢谢。

  周映红:我延续刚刚的观点,在未来的商业空间里面,应该是科技和温度都必不可少,可能从运营的角度,会出现的状况就是我们可能要智能识别,感性去打动我们的目标用户。

  白羽:中国制作可能永远靠这种高消耗环境的代价去创造产值,所以我们想做的事情就是用最低能耗、最低的环境代价,用这种存量资产为创新企业赋能,为他们打造一个不仅仅是办公,而是一个生活和发展的空间。谢谢。

  齐舒芳:我们今天的分享就到这里,感谢各位嘉宾。

  主持人:感谢齐总和各位对话嘉宾。相信大家通过讨论和激辩,在经济转型的进程中,中国商办地产行业一定能够在经济下行过程中突围而出,迎来美好商办新时代。

 

  主持人:资产管理是一个全生命周期的管理过程。从拿地、到建设开发、到运营管控,都是资产管理的内容。商办项目资产管理全过程包括资产盘点、资产管理和资产退出。在持有商业的比例越来越大的情况下,如何实现商办资产的保值与增值就成为业主、开发商以及商管团队面临的最核心问题。那么,如何通过资产运营和资产管理实现商办资产的保值与增值?让我们听听专家学者们怎么说。

  第二场圆桌对话主题是:资管新时代--资产运营与资产管理之道。

  首先有请特邀主持嘉宾:

  隆徽健康产业发展有限公司 董事长  张毅先生

  有请对话嘉宾:

  嘉丰达科技发展有限公司  董事长  汪浩先生

  嘉铭投资(集团)有限公司  副总裁  孙鹏阳女士

  北京创元汇资本管理有限公司  副总经理  张焕涛先生

  华贸集团总裁助理               郝群女士

  远洋集团写字楼事业部北京东部区域  总经理  马锦先生

  北京万科资产去化中心  总经理  秦江先生

  北京金隅文化科技有限公司 副总经理  肖博女士

  张毅:非常感谢大家,这是最后一个环节,也是最精彩的环节。因为我们在座的七位都是在整个资产管理和资产运营当中的佼佼者。他们在过去各自的工作当中和各自的岗位当中做出了非常出色的成绩。

  我们的题目是:资管新时代,资产运营和资产管理之道。这个题目非常大,也是所有投资人、所有运营团队非常关心和每天在研究、在探讨的一个非常重要的工作。因为资产运营和资产管理的核心到底是什么,这应该是一个非常老的话题、非常重要的话题。围绕这个中心去展开。首先有请孙总。

  孙鹏阳:在资产管理,在地产这个行业,我们会跨越整个地产的生命周期,从拿地、规划,甚至建造、运营,到后期包括翻新、维修、维护、出租等等,在这些各个环节当中,我们的目标是要提高这些资产的价值和效益。其实每一个环节都有很多核心的指标,比如说利润、投资回报率、投资回收期等等。对资产管理来讲,核心就是要管理价值,价值的含义到底是什么,就是这个价值的核心是什么东西呢?我们如何去管理这个价值,最基本的一点是说,我个人的体会是要明确这个价值是什么来衡量的。

  这个价值从我自己的实验当中,我觉得其实是现金流,你买一个资产其实就是相当于买了一个现金流。现金流不同的层面有不同的定义。比如运营的层面,可能我们就会有NOR,看运营过程当中的现金流。如果是你负责整块资产,可能要看资产融资,会看融资以后的现金流。总之,你管理这个资产,其实就是要管理好这个现金流。

  第二,在诸多的环节当中,其实我们应该在每一个环节都能够站到现金流的角度去看待。在这个过程当中有拿地、有规划、有建造、有运营,包括整个后面的翻新、物业的管理。这个过程当中,其实我们每一条业务线的同事,都有自己专业的角度,他的意见其实在汇总当中,大家的角度是不同的。比如我们在做租赁的时候,我们可能就会想我们要把整个租约做好规划,这个租约可能就是不要分在某一个时期到期,可能分两年。这样的话在整个运营当中,租约集中到期的风险会减少。或者我们也有遇到这样的情况,比如我们有一个很大的租户,他未来可能有扩租的可能。为了留住这个租户,我们可能会留一层层面,说留着给他,万一他到时候扩租没有地方就会搬走。这是从租赁业务线的角度,我们认为应该是专业意见,没有问题。但是如果站到现金流的角度,可能这里的判断就会做一些调整。

  比如说这个大的客户,当然这个大的客户是我们应该留住的,是很好的生意的保障。但是我们如果空了一层等他,那么现金流就会受很大的影响。其实客户不是唯一的,我们可以再换另外一个客户。但是现金流是最重要的。在这个时候一般我们可以看到,基金下面的这些物业,他们都会保持很高的出租率,这就是换作现金流的角度去看待这些事情的时候,可能在做判断的时候就会做一些调整和专门再站到业务线去看,会有一些不同。这是我的第二个体会。

  第三,如果能够把所有的这些环节都站到现金流的角度去看,我其实需要一个整个的流程和体系去支持,其实你做资产管理是一个机构的行为,是一个组织的行为,不是个人的行为。每个人都能够在这个组织里面按照现金流的角度,按照资产价值的角度去工作、去选择,这个时候最后的结果会是达到这个资产的增值。

  举一个具体的例子,比如还是刚才租赁的那个角度。租赁我们如果要确保你每一单租赁的case都能够站到资产增值的角度去做,比如说我们有一层或者一个单元,有三个客户都来看这个单元,是不是给到哪家客户,我们谈的条件是什么。那么就有很多点,比如这个客户的收益怎么样,是不是会给这个楼带来很好的形象,它的信誉度如何,能不能够给我们带来一些延期付款或者有一些诉讼等情况,这都是我们要评估的。但是还有一个点,如果做了资产管理,有一种手段去评估这三个case,哪一个case对整个楼的资产价值增值是最多的。所以有一个工具算出来、评估出来,有一个合同的价值,再判断到底选哪一个合同。

  在整个流程判断完之后,在整个公司的审批流当中也需要有一个流程的点,有一个工具。这个租赁合同到底能不能通过整个机构的审批,这里面就要有一个价值增值的审批,有一个计算的表,这个表要通过所有人的认可。从所有角度都可以看到这个租赁合同对整个物业价值增值是正向的,就通过审批。所以如果能够实现几个组织做资产管理、做资产增值和保值,很重要的基础工作就是整个机构要有一个流程和体系来确保每个环节、每个角度都要能够站在资产价值的角度去工作、去做动作。

  张毅:谢谢孙总,不愧为高手。我理解孙总的体会,一个是客户,一个是体系,一个是管理,一个是实现价值,最终是实现现金流。华贸郝总您有什么体会?

  郝群:给我们谈话的题目很大,资产保值增值,可能我们这个行业的人,从第一天到退休的时候都应该做的事。所以我觉得太大了,大家各个不同的角度吧,我还是一个做业务的人。

  我们做资产管理的完全是受雇于业主或者资产持有方,我们把资产管理好,并且带来现金流,这是硬道理。但是我想再补充一下其他一些在工作过程当中,因为大家也觉得华贸还是一个在商业地产里面做资产管理还算是有些成绩。

  资产的保值增值还是要先确定它的价值,每一个开发商都要在项目的设计之初,无论从设计,当然除了设计还有选址、拿地、定位、设计、开发建设、交付、招商、客户服务、运营管理,都是全周期的过程,这也是价值的体现。如果要说到保值,就先确定这个项目真正是有价值的,有价值我觉得作为我们现在从业的同事,因为在座的可能有开发商,有从事业务的,也有专业方面的同事,应该更多的能看到我们在前期项目的拿地、设计环节,到对这个项目未来的价值起到非常重要的作用,不是说你的价值就是现金流,我们租了多少钱,有多少租约,这是一个表象。价值实际上是从最开始我们的拿地、我们的商务条件的洽谈,还有设计环节到建设的环节,都要体现这个价值的。

  作为我们资产管理团队,原则上的一个实际实操是从楼的交付开始,我们招租,为客户服务,运营,产生了现金流来体现的。

  所以想说的观点是,这个价值表现是在后期,但实际上是从项目孕育的时候就要体现的。这是一个观点。

  另外,我们要去设置这个项目无论是价值还是未来增值,因为今天咱们谈的全周期,现在不得不面对,虽然大家可能有N多项目都是现在在自持,但是不排除未来有资本化的环节,所以可能大家要从后往前看,就是如果实现最后一个环节,可能前期要怎么样设计,要拿什么样的项目,谈什么样的商务条件,做什么样的设计,做什么样的定位。

  再一个维度,市场,就是市场是包括两个,一个是市场的需求,一个是客户的需求。所以一个项目的价值是取决于最后的最终点,就是资产保值增值的最终点,资本化有什么要求,我们再进行全周期的运作。

  另外,可能从我们现在实际的工作环节,招商、运营,还有要在整个过程中不断进行楼的维护、保养,还有刚才上一桌嘉宾谈到的不断给它注入新的活力,包括科技,科技改变生活,科技改变办公的方式等等,我觉得都是这个项目不断的保值,甚至有一些增值的体现。这些是肯定各个楼都在做的,我们也有很多行业的协会或者是机构促进我们之间的了解,我相信我们为客户服务和持续保证现金流的考核会支持我们不断做下去的。

  特别强调的一个观点是,运营管理的力量,就是运营管理团队的力量和运营团队的管理思路、管理水平,对整个商业地产或者说商办的物业的保值增值,起到非常重要的作用,甚至我都认为它是未来最能够有价值的部分。这一块可能也是像刘总经常同时业内的活动非常重要的一点,要不断提升管理水平,使我们的楼能够保值增值,这个也很重要。

  对从业人员来讲,因为我们刚才谈到的都是甲方做的事情。另外,对于招到什么样的客户很重要,对保值增值起到不下40%的作用,就是我们要招到好的客户,我们要有更稳定的租约,更优质的使用者,这样可能能够更对我们的工作起到非常大的促进作用。很简单,一个新兴的科技,如果大家都能够在楼的管理、应用,比如你使用一个人脸识别,如果你的客户是一个比较高水平的,他可能愿意接受高科技的管理,都会配合你来录制脸部的信息。但是如果有一些客户的素质不够高,或者对你这个东西不是很认可的话,就不支持。科技改变生活或者提升管理的水平的目标就实现不了。我只是抛砖引玉打这个比方。所以我们在招租过程中,能够招到好的客户,优质的客户,对于我们项目的保值增值也能起到作用,未来资本化、客户名单的漂亮也是很重要的。

  张毅:谢谢郝总。其实一个商办物业,前面的选址、开发、建设,决定了物业的价值和周期当中的价值。华贸那个地方,你选了那个地方,当然它会创造出这样的价值。如果在更远的地方,五环、六环以外,有可能达不到这样的投资回报的要求。同时郝总也强调,运营团队的力量是非常非常重要的。在这方面华贸是做得非常优秀。同时她一再强调,和孙总一样,强调客户的结构,一个物业最后的价值怎么去体现,非常重要的就是看你的客户结构和客户群,你的客户是不是真正有诚信的,真正有发展能力的,真正在市场上表现非常优秀的客户,也可以反过来证明你这个物业本身的价值。

  郝总也提到在运营过程当中,怎么样不断去符合市场需求,不断让物业处在一个常用常新的状态,这方面今天下午中粮的马总也提到了城市更新,城市更新是非常大的概念,从一个城市、从一个具体的物业,怎么样能够符合时代的发展,把一些非常新的技术、非常新的应用,特别是现在大家一直在强调的怎么样以人为本,怎么样提高客户的感受度,这个在整个城市更新过程当中,微观的到每个写字楼,怎么样常用常新,这方面也想听听大家谈谈体会。请你们讲讲怎么在城市更新过程当中更好有所作为?

  汪浩:我先介绍一下,因为我们嘉丰达是做产业园区的运营。我想跟大家分享一下,城市更新是跟未来十年中国城市发展的周期非常匹配的。今天上午我听到了陈淮主任的发言,过去十年、二十年,我们整个房地产其实是一个城市化的过程,但是看未来十年这个过程最快的节奏,未来十年我们经济转型,现在大家提到的产业升级、消费升级都是一波主流趋势。

  在这一波主流的趋势下,城市更新最主流的到底是工业的更新还是商业的更新还是酒店的更新还是办公楼的更新,其实我的观点是,城市更新最核心的是产业的更新,过去的制造业淘汰了,可能上海一万平方公里的土地有40%是制造业用地,这些腾退出来的制造业靠什么产业把它填满。比如富士康搬走了,三星搬走了,什么产业把它填满?这个产业一旦能填满了,带来的是什么?是人。因为有新的有活力的人来了,大家对公寓、对商业、对酒店再一次的升级。

  所以城市更新首先是产业的更新,大家去关注一下我们产业园区。

  第二,城市更新天然的、必然的跟资产管理是绑在一起的,因为我们过去在城市化之下去做房地产,更多是开发模式,这种开发模式是买地可以用贷款,开发有开发贷款,销售有按揭贷款。所以当整个国家在去杠杆的周期之下,其实你这个模式搬到城市更新的模式里面会碰到困难。你找不到那么多短期的资金了,这是第一。第二,我们经常大家会抱怨,为什么这个写字楼一旦是整租的,它的租金、它的客户体验非常好,一旦写字楼被散售了,或者shoppingmall被散售掉了,它的品质会下降很多。城市更新为大家提供更好的体验,主要是体验,不可能买过来拆散再卖。所以城市更新必然的跟资产管理绑在一起,就意味着你要想把城市更新的项目做好,你要持有它,你要长期的运营它,那你背后的回报肯定是慢慢回来的。

  刚才我跟一个嘉宾也交流,即使一个轻资产,你可能投一平方,可能几千块钱,你背后长期资金的支持是核心。所以第二个观点跟大家汇报的是城市更新必然是跟资产管理配在一起的。

  第三,城市更新到底是资产管理最核心的是管资产还是做服务,因为今天很多嘉宾发言讲得特别好,有一个观点大家开玩笑说,很有可能像优客工场这样的wework轻资产的公司,未来五年会发现过去他们只是做一些乙级写字楼,未来十年有可能这类企业会慢慢去吞食甲级写字楼的租赁和管理市场,为什么?

  第一,客户在换代,科技手段会让你的坪效、效率提高,空间做得颜值更高,运营服务体验更好,最关键的是它引进的咖啡、引进的餐饮、食堂这个IP跟过去已经不一样了,这些加在一起都可以提高坪效。所以我们会有一个判断,未来五年有可能你会发现现在这些联合办公企业,可能会去吞食甲级写字楼的市场。产业园区相比写字楼和商场,还有一个不同的特点,就是我们服务的客户不光是2B的企业,还有一个大客户是政府。因为产业园区有可能你买一块地是100万,但是别忘了每年要给政府贡献的税收是100万、200万。所以如何产业园的服务区别于写字楼有一个最关键的就是要把客户,把政府服务好。你在招商的时候,你在给客户提供服务的时候,进来的客户是否符合政府的产业政策。它的投资强度、它的税收、它的就业能不能达到当地的要求,这些是我们做产业园区的资产管理的时候给政府、给2B的客户的服务,可能是我们做所有资管的人,除了对空间的增值以外,就是通过运营服务给客户带来的价值,同时也给我们投资人带来的价值。

  张毅:有没有人知道我们坐的这块地是干什么的呢?这一片双井原来从路边的木材厂到起动机厂,对面的北京酱油厂、北京内燃机总厂等等都是在我们这个区域。包括现在郝总那边的华贸,原来也是工厂区,现在的国贸是原来的重型机械厂,北京原来整个东边,完全是定位的是工业区,因为我在这个区域工作了十年,那时候三环路都是明水沟。经过这么多年城市的更新、改造,形成了现在这样的非常大的金融商务区,包括新的产业的聚集。城市更新当中的产业重新定位是一个非常重要的课题。在城市更新过程当中,究竟还应该有些什么具体做法,请张总讲讲你的工作当中的体会和经验,据说您有一些非常好的经验跟大家分享。

  张焕涛:谢谢主持人,我是张焕涛,来自创元汇资本,是首创置业旗下的资产管理公司。在城市发展过程中,我们在一个很机缘巧合的情况下,进入了这么一个领域。

  我说的城市更新应该是狭义的,随着北京大城市的城市化进程,增加了很多大拆大建大改的机会。我们现在所做的是将在城市发展过程中被城市发展淘汰的一些物业,如何还它青春,如何让它的资产价值被重新释放出来,让它的价值能够重新被认识,这是我们要做的事情。

  目前我们刚刚做好一个项目首汇广场,在北京西四环,在301的南边大概一公里,前身是一个老旧的大卖场,这个大卖场在那个区域曾经是为当地的居民提供生活的方便,但是随着整个城市的建设发展它在2014年停业退出了历史。这是一个120×150米的大方盒子,怎么把这个资产重新让大家认识?最终我们把这个大盒子改成了11栋单体独栋,每栋楼两千至六千平米左右,这样一个独特的建筑群出现了。在城市更新中,对这个建筑物重新的设计也好,改造也好,背后的逻辑是无可复制的,这个物业用来干什么?要重新定位。重新定位的背后还蕴藏着的资产价值发挥到最大化,站到房产持有者角度来看,是如何让租金水平提升。但是如果站在园区运营来看,是如何争取一些经营的收益。我们最终采取的一个方案,就是一个基于资产逻辑的重新定位。

  我们经过多轮的摸索,确定了它的定位,因为周边医院及医疗资源较多,它面对两类可能。第一类是高科技的生命科学类的企业,在进入前端市场前的一个落地的机构。第二种就是企业具备高新技术及人才研发及成果转化,因为这类企业的付租能力很高。

  在城市更新的资产管理里面,一个非常重要的原则就是你要提供给租户更多附加值,这对他来讲商业价值会很高。还有一点,降低他的成本,这点是经营物业非常重要的。所以你的租金收入直接反应租户是否得到了实惠。

  首汇广场还正在招商过程中,目前已签约立信会计师事务所,北京启康生物医药科技有限公司,山东鼎瓯文化旅游发展集团有限公司等知名企业。未来我们希望通过园区运营能够让各企业进行交流,促进企业的黏连性,搭建企业平台,多方聚焦。满足企业更多工功能拓展,打造成北京西部新经济,丰台创新高地。

  总结下来,城市更新目前在中国的机会,还多是在北京、上海这样的城市,要找准这些城市发展的方向,同时最高效的提高物业本身的便利性和高效的适用性,这才是城市更新的初衷。

  张毅:特别是像北京、上海这样的一下城市,甚至二三线城市,我经常出差有一种感觉,好像每个城市都差不多的感觉,一睁眼要想想自己在哪儿。我们这个城市的机理,在若干年开发以后,这个城市的机理都没有了。比如苏州、杭州、东北、北京等等通过建筑能够区分开来。从我们资产运营的角度来讲,从开发角度、从选地的角度、从建筑造型的时候,这个城市到底怎么去表达它应有的个性和文化传承,这是我们运营和管理人需要做的事情。下面请金隅文化的肖总跟我们谈谈她在这方面的体会。

  肖博:谢谢主持人,谢谢主办方,今天有机会跟各位前辈和行业里的专业级人士在一起沟通和交流。说到城市更新领域,智造工场这个项目是非常切题的。

  我们是在位于北五环外,一个由老旧工厂改造的产业园项目,也是金隅集团首个全持有的家具厂改造的产业园项目。这个项目在前期的定位和前期改造过程中,受到了海淀区政府和各界领导的重视,主要也是因为海淀区这边存量空间不是很大,所以我们在这个项目上一些政策支持上还是比较好的。这是项目的情况。

  项目我们体量并不是很大,占地面积20万,建筑面积只有12万方。所以我们这个项目在前期改造过程中,就引发了我们自己关于自己的城市更新,金隅集团自身的产业升级方面的思考。所以今天主持人给的这个话题,我想主要从我在实际工作中,在招商和运营前期的阶段,遇到了一些实际的问题,还有我们引发的思考跟大家分享几点。

  首先,在我们前置的招商阶段,涉及到整个产品的设计、定位,涉及到前期的主力客户的引入过程。我们这个运营团队是站在了金隅集团十几年以来对自持有项目经营的经验的基础上,所以我们在传统的招商渠道方面,还有基础的物业管理方面,其实我们是相当于站在了金隅集团前人的肩膀上,有很多经验可以借鉴。但是到产业园过程中,我们改造了、升级了、腾笼换鸟了,我们也在思考,它将来会变成什么样的项目。是未来还要挣一些租金,还是只是用传统招商模式来吸引一些优质客户呢?

  所以我们也是根据海淀区对我们园区的产业定位,在前期的招商过程中,我们更加侧重于产业招商,我们在筛选客户的时候,切中了智能制造的主题,但同时并不是所有智能制造的主题客户都能选。因为我的体量只有12万方,作为全国来看,这种大型的产业园项目或者小型的产业园项目叫做智造工场都够不上,但是在北京市,在海淀区,在科技核心,在科技力量集中的区位,我们在最开始的时候就考虑产品设计,要适合科技类企业的需求,我们原来的厂房是1996年-2005年的建筑,还不是很旧,所以就修新如新。风格也是请设计师来帮我们做,偏硬朗,偏文化。这是我们前期考虑的关于产品定位。

  产业招商这部分,我们还是借助了海淀区政府很大一部分力量,shoppingmall招商的时候还是以主力客户,我们引入了新能源智能汽车的平台到我们园区来,我们下一步在招商过程中就更加侧重于这两条主力客户在产业链上的一些革新,关键的产业节点的一些头部的选择,会围绕它开展一些招商针对性的活动。所以在前期虽然我们的预招商目前来看整体来说今年进展还算不错,一期已经完成了70%,如果顺利的话,很快会达到90%。这个得益于前期我们的坚持。前期聚力产业定位的时候,那时候招商真的很难,因为那个区域不是很好,还是比较偏远,还是有一些行业的限制。

  确定了主力方向之后,有一些企业自然就向这个方向靠拢,就进来了。所以前期我们的产业定位非常重要。

  到了中期招商的时候,关于这几条产业链上的核心产业的选择,又给我们有了很大的帮助,我们也咨询了很多政府等等,给我们很多产业方面的选择。

  另外,我想分享一线关于运营平台方面的想法,目前我们运营平台只是在初步打造过程当中,我认为运营平台的打造在后期整个项目的管理过程中非常重要,前期我们也在思考,我们区别于传统写字楼的核心到底在哪,我们的位置不占优势,像CBD区域,北三环,望京区域,各个区域都有非常优质的写字楼出来,客户为什么要选择你一个由旧厂房改造的项目,所以运营怎么提升呢?我们把基础的这些物业服务做到流程化、做到品质化,下一步我们就开始做产业的运营服务平台的打造。这一平台可能包括的方向比较多,目前我们开始开展的主要包括首先最基础的就是工商财税等的基础内容,我们可以帮助他们完成。同时科技类企业,他们在知识产权保护方面有需求,所以这些企业其实好多企业核心是在于科技的研发,但是对于知识产权保护公司的筛选不是很在行,我们在运营平台上会着重比如知识产权保护的这些平台公司,还有未来在招聘方向,比如我们会跟一些大学合作,帮助企业招聘。还有后期像政策方面,我们利用我们跟海淀区政府在政策方面会从政策方面切入企业需求,解决他们实际上的一些困难和问题。同时对于科技类企业来说,关于一些实验平台的共享是非常重要的。因为现在我们园区是偏中于智能制造硬件方向的。有很多需求类的实验、平台等等需求,他们自己可能达不到自己去建一个实验室的能力,我们通过我们掌握的资源,比如我们会跟中科院开放的公共实验平台,或者跟其他平台沟通,帮助他们协调实验方面的资源。

  这其实我想跟大家分享的关于在资产管理方面的两点,主要还是结合实际工作中遇到的一些问题。谢谢大家。

  张毅:谢谢肖总。谈到旧厂房改造,怎么样能够符合市场需求做好前期设计,同时把重点放在后期的服务上面,从而提高客户的感受,也创造出更好、更高的价值。

  从整个物业发展和资产管理来讲,它是有投融建管退这几个环节,刚才我们前面谈到的重点就是在运营和管理当中,怎么去做,其实嘉宾们谈了很好的体会和经验,到底应该怎么实现最终的价值,或者最后一个环节怎么做,我们还有两位重要嘉宾,一位是远洋集团的马总,一位是北京万科资产去化中心的秦总。先请马总谈谈远洋在这方面做的一些体会和经验。

  马锦:在座的各位都是前辈,简单跟大家分享一下远洋地产资产管理方面的一些经验。远洋地产从事资产经营大概20年左右时间,有两个指征,一个是资产规模,一个是管理规模。我更看重的是管理规模,因为管理规模是更能在资产管理这个行业里面更体现江湖地位的一个指标。资产管理和吸引优质客户之间到底是什么样的关系,我个人看法是这两者可能没有太多必然的关系,不管是世界500强还是100强、10强,最终落到项目上,只是现金流入的一个数字,这个数字是基于活动来定或者我们换个角度来想,资产管理的好与坏,是不是应该有个唯一的评价指标来评价呢?资产管理是好还是不好,是对还是不对,投资人应该是资产管理唯一评价,投资人的概念就是基本资产权益所有者。

  我们应该怎么做呢?第一点,要考虑租金怎么定,出租率要怎么定。第二点,NOR怎么释放,怎么来花钱,对我项目整体的估值空间有多大的扩展。第三,现金流能不能覆盖,是继续落单价还是继续推租,合约定几年,租期怎么定,装修期免租期怎么安排。

  我们所有的业务都一定是建立在财务的基础之上,举个例子来说我们项目负责人,公司内部怎么去评价项目负责人究竟是合格还是不合格呢,不是看你对合同理解有多深入,价格谈得多高,这个不重要,我们要求是财务三张表一共六年时间,每张表上每个坑能不能讲清楚,这是评价一个项目负责人是不是合格的基本。如果财务逻辑讲不清楚,我只能认为你和客户谈出来的租金是没有意义、没有依据,是你拍脑门出来的。

  所以如果把500强的客户都完全落在财务逻辑上面看,把财务逻辑都想清楚。谢谢。

  张毅:谢谢。

  郝群:我跟马总是一个补充的关系,孙总刚开始开了一个头,其实我们是互补的关系。因为我有一个观点,作为资产管理保值增值,作为这个概念的时候,我认为大家不要只盯着一个硬件的维护、保养等,还包括当期现金流等等。要关注到资产管理团队的价值,对于一个资产的保值增值所起到的重要的作用,这个是我的核心观点。因为业主也好,或者资产的所有方也好,当然是主要的投票。但是我们的客户是真正给我们钱的人,客户满意度非常重要,因为我们资产管理现在有一个轻资产输出这个项目,没有达到现金流也好,或者客户满意度没有很好的口碑的话,也不行。所以我们之间关键是互相互补的,不存在冲突。

  当然优质客户给我们起到的作用就是四两拨千斤,我们招到的行业领先也好,或者未来有很多前景的也好,反映了资产管理团队的管理思想、管理思路和水平。

  张毅:谢谢郝总,强调的事情非常重要,有一个非常好的运营团队,才能留住非常好的客户,投资人是整个到底资产保值增值是怎么样的,它是唯一的标准。而且我觉得大家的观点应该差不多,最后的最后,还是现金流。这个冬天很冷,今年也很缺钱,我相信2019年也缺钱。对于大家拥有资产,能够把资产运营很好的团队,一定会为投资人能够赢得大量的现金流。

  万科是一直非常重视现金流的,秦总,你这个去化中心怎么为集团贡献出更好的现金流?

  秦江:感谢大会。我来自北京万科,我叫秦江,很多人都在问我为什么叫资产去化中心。大家印象当中万科是一直在做住宅+物业的生意,是一个传统的住宅开发商。但其实这几年我们已经比较快的调整到资产+服务的路上,我们可以看到在北京的项目,现在基本上开发业务以及持有的城市更新业务的项目已经有20多个,已经比开发的住宅项目要多了,我们在售的商办物业也已经到100多万平了。

  我们是一个资产的制造方,在座的有行业内很多相关的产业运营和相关服务的,我理解我们更多是纯正的开发商,对开发商来讲就是制造优质资产,然后我们用高周转是我们一直追求的,无论是更高的周转还是不那么高的周转,但一定是要周转起来的。对于我们来讲,资产我们制造、运营,但是最终我们会把它去化掉。所以这就是我这个部门的使命。

  我开玩笑说,北京最优质的或者最成功的商业综合体是什么呢?我说是故宫,从最早皇家自用的办公+住宅的物业,现在已经成功转型为文旅地产。我们制造任何一个项目,我想十年以后、二十年以后,都会根据这个城市不同的功能的定位和变化,会发生定位的改变。当然这扯得比较远。我昨天晚上跟一个朋友说,他问我北京有一个地方是当年老北京的看守所,未来可能要腾退到城区之外去,这对北京某一代人可能是文革时期的记忆,像这样的应该在未来发挥什么样的功能。

  站在开发商的角度来讲,或者在开发企业做了十几年的人,今天来看商办资产的运营,我想谈点自己的观点,当然这个观点仅代表个人,不代表我司的观点。

  我感觉在做商办业务的开发逻辑,我大概感觉是三个矛盾,从开发商角度来讲,第一个矛盾是定位和运营的矛盾,我们经常拿到一块商办的地,就开始犹豫,开始琢磨,我做什么样的产品,我面向什么样的客户,开始问这样的问题。商办的重资产,一个地买回来,两年光财务成本就非常高。对功能定位、对产业有很高的要求,我们一轮一轮跟政府去沟通、报批方案,这个时间成本很高。如何能快速的把你的项目能建成出来,这是要解决的第一个问题。

  第二个问题,产品和成本,我们去做住宅项目的时候,相对的产品成本控制匹配度是比较容易清楚的,我做刚需的产品有什么样的产品标准,做改善产品有什么标准,做豪宅有什么样的标准。但是我们做公建产品的时候,这种定位非常清楚,很难搞清楚我们的企业到底要什么,我们用什么样的电梯,外立面是用石材还是玻璃,是用窗墙还是幕墙体系,等等这一系列的问题,我们经常定位就是能往多好了做就往多好做,设计师也一样,我们找国外的团队,做了很好的设计,概念方案做得很漂亮,但是最后到工程去实现的话,会发现一点一点往下砍,外立面基本上砍的各种造型都省掉了,室内标准也是能减就减掉了,无法清楚认知我们客户的需求所导致的问题。

  第三个矛盾是重资产和NOI的矛盾,商办物业是重资产生意,但是目前我们的租金回报、运营能力所带来的NOI的回报率能做到5%就不错了。怎么能满足投资人的需求?我们实际上轻资产这个生意不太可长久,我前两天跟朋友聊天,他们家买了一个别墅,两千多万,基本上不怎么住,都是他们家保姆在住。我说对,这就是你跟你家小保姆之间的区别,你们家小保姆是轻资产,虽然她在使用这个,但是你是业主,你是一个重资产的持有者,虽然她住的时间比你长,但这个资产的升值以及未来的价值主要是你的。我们作为重资产的持有者,和我们未来NOI之间如何解决矛盾。

  最后我想贡献一点个人的理解,就是怎么来解决这些问题。我觉得我们现在的资产分成三个阶段,第一阶段从拿地之后,到我们的建造之前,我们把它叫方案阶段。第二阶段是从开工开始到建设阶段,以及到建设完成以后的运营阶段,第一点是先做第一,在你方案阶段的时候要清楚的认识到你在什么样的地段和定位做什么样的产品,这时候可能比较难去清楚的找到你客户是谁。这个阶段我们一方面是靠经验,一方面是靠我们的专业能力,快速的去把方案落实下来,是最重要的。能够让你尽快开工,尽快建设,这也开始进入到退出的阶段,所以资产去化其实不是说一定要建成了才开始去化,我们在拿地之后,无论是通过股权方式还是合作方的引进,还是跟机构的合作,在这个阶段都可以实现我们的去化过程。

  第二阶段是建设阶段,建设阶段我们有时候开始更多的接触到自有客户,我们把它叫定制开发阶段,项目还没有完成,很多机电设备,包括一些对于荷载的要求,可以在这个时候加入进来,这个阶段我们叫做定制开发也好,预售阶段。

  第三阶段是建成以后的运营期,这是我们今天很多同事大家一起在工作的内容,就是我们把一个资产运营好,把它的租金NOI做上去,将来通过退出、管理。

  还是要在不同阶段完成不同的目的在建设的设计前期的时候,可能是追求一个现金流的快速回笼,能够把重资产变轻一点,中间在建设过程当中找到客户,找到客户为运营奠定基础。第三阶段是当运营完成以后,通过服务能提升资产价值。这三个阶段如果能做好,是可以把我们前面三个矛盾做一些消解的。谢谢。

  张毅:从资产运营和管理来讲,怎么让物业真正发挥它应有的效能,让投资人能够获得非常好的收益回报,这应该是我们今天的一个主题。非常感谢大家非常安静的听我们所有嘉宾的讲话,谢谢你们,也谢谢我们所有的嘉宾今天给我们做的非常好的分享,谢谢大家。

  主持人:感谢张总和各位对话嘉宾。资产管理是一个全生命周期的管理过程。实现存量项目的资产价值最大化,是我们作为职业经理人共同的目标。

  尊敬的各位来宾,房地产界的朋友们,新闻媒体的朋友们,"中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会"下午的议程到此结束!

  我代表主办方再次感谢各位领导和嘉宾的光临,以及为我们带来的精彩演讲和睿智思考。同时也希望大家在今后的日子里继续关注房讯网的品牌活动,继续支持全联房地产商会写字楼分会系列活动。再次感谢各位领导嘉宾的光临!

  全联房地产商会写字楼分会2018年会暨第十五届中国地产金厦奖颁奖典礼将在六点钟,还是这个会场准时开始。我们稍后再见。

    来源:房讯网

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