实录:中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会(三)
http://www.funxun.com房讯网2018-12-6 9:07:00
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[提要]12月5日-6日,中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,本届年会主题为"回归与重构:商办地产可持续发展之路",来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦商办标准设立、引领行业创新,共同开启商办美好新时代。

  房讯网讯 12月5日-6日,中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,本届年会主题为"标准与创新:美好商办新时代",来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦商办标准设立、引领行业创新,共同开启未来办公新时代。

  论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,年会由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

  中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月,已连续成功举办十五届年会,论坛从中国经济发展形势着眼,聚焦房地产行业发展进程,就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话,同时记录并见证中国商办地产历史轨迹,是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一!

  以下为房讯网图文实录:

  主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,大家下午好。

  经过了今天上午的会议之后,欢迎大家回到论坛现场。我们下午安排五位重要嘉宾针对美好商办新时代的城市更新与服务升级进行主题演讲,同时还安排了两场精彩的圆桌对话,畅谈共享新时代--轻资产、科技化与金融化,以及资管新时代--资产运营与资产管理之道。

  首先请向大家介绍下午到场的主要领导和嘉宾 (详见大名单)

  下面我们继续进入论坛的第四部分:主题演讲环节。

  今年有二环里有一个城市更新项目已经成了业界的参观圣地,slogan是"地坛里,匠心作",相信在座很多人都应该去过,项目聚焦"绿色、健康、科技、精致",至今已获得绿建三星、LEED铂金、BREEAM四星等国内外诸多认证及奖项。

  掌声有请:中粮置地广场  副总经理马佳音女士

  演讲题目是: 重构城市办公新生态-城市更新背景下的新办公思考

  马佳音:谢谢主持人刚才非常简短也非常精确的对我们项目的介绍,再次感谢主办方给这样一个机会,能够在城市更新的大的背景下,跟各位探讨一下关于我们作为一个办公空间的服务商和运营商,对现在一些新办公的思考,就是我们的题目"重构城市办公新生态"。

  在正式开始演讲之前,我想先跟大家进行一个简单互动,我看在座的各位很多都是各个行业的专家、老板,你们多多少少都有带团队,不管团队大小,你们有没有考虑过这样一个问题,作为老板,你的员工在上班的时候幸福吗?你有没有考虑过员工的幸福度,或者换句话说,你的雇主满意度是否够高。带着这样一个问题,大家跟我回想一下你的公司有没有这样一群人,他们可能会在上班的时候准点到,下班的时候卡着点走。他每天下班的时候站在打卡机前的兴奋和满足的状态,是在他八个小时办公的时间里是见不到的,他每天是在逃离的状态离开办公室。如果他每天是这样一种状态,我认为他上班的幸福度不会很高,同时他带来的一些工作绩效也不会很好。当然会有各种各样组织内部的原因或者个人原因,会影响到他对上班这件事情的幸福感。但是不得不承认,有一些像我们屏幕上列举的各种各样的痛点,都是在一点一点的扼杀或者抹杀着员工的幸福度。作为我们一个办公空间的运营商、服务商,这是在倒逼我们开始关注,我们的关注点开始从B端向C端转移,你的员工是一个个鲜活的、有个性的、有自我成长和精神需求的个体。如果你真的能关注到这一点,我相信你员工的幸福感才会真正得到提升。

  既然是我们提出要开始关注C端的需求,我们在这里提出来真正新办公是什么呢?是你要回归人性的需求,重构办公生态。之前也说了,可能这几年有一个词特别热,叫"城市更新",我们希望在这种大的城市更新背景下,我们把新办公的概念回归到这个大的背景下来看一下到底什么是我们提的新办公。

  城市更新的本质是城市功能转换带来的城市生态的重构,有几大因素也催生了城市更新的浪潮,我们列举了跟我们更加相关的。比如第一,消费升级。消费升级这个概念这几年非常火,可能还会有一些消费降级、消费分级的说法。我们为什么在这里还是提消费升级呢?我们用数据来说话。大家可能关注这几年国家公布的所谓社会零售消费总额,增速确实是在放缓。前几年好像是12%、11%、10%,今年截止到10月份的数据是9%点几。增速是在放缓的。

  但是大家应该关注另外一个数字就是最终消费总额,它和社会零售消费总额之间的区别是什么呢?消费零售消费总额关注的是实物消费,你每天买的衣服、去超市买的日用品、你去餐厅吃饭,这些消费都会归综到社会零售消费总额里。但是最终消费总额还包括了服务消费,比如旅游、你对健康的消费、你对娱乐的消费,你去看话剧、各种各样的对一些文化、自我成长的东西,这是在社会零售消费总额里没有包含的。所以我们更加关注的是最终消费总额这个数据,这个每年都在增加,而且增速一直在提升。这就很好的说明了什么是消费升级。

  就是你从原来买日用品的一些必需品,慢慢的过渡到了一开始对可选品的选择,文化、娱乐、养老、健康、医疗等等这些东西,我们认为就很好的说明了消费升级的趋势。

  还有一个概念比较有意思,叫做Better Me理论,我现在买一件东西,可能我买一条裙子,不再是因为我需要它有保暖的功能,我不再关注它的功能属性,我更加关注的是它带给我的社交属性,能够带给我的一些情感属性。可能我买这条裙子是因为它是我喜欢的一个设计师出的一个小众品牌的限量款,可能它是我两个钟爱的品牌出的联名款式,是因为这个,它让我感到了一个更好的自己,就是一个消费品现在大家从功能属性慢慢转向了情感属性的消费。我觉得这个是比较有意思的一点。

  还有一种说法,就是低物质欲望社会的出现,从另外一个角度也更加说明了我们不再关注一个东西的价格甚至品牌,我们慢慢回归到它是否能真正满足我精神层面的自我需求和真正回归初心的一些消费,这个东西每一点都是在印证了我们刚刚提到的消费升级。

  第二个是说居住升级,这个很好理解,就是我们现在买房子其实不再是因为它能给我提供一个遮风避雨的场所,更多的是说可能关注我的生活是不是能够给我带来高品质的生活空间,我的邻居是谁,我更加关心我的社群,我更加关心我的孩子是在跟哪些孩子一起玩,这就是我们在说的所谓的社会分层这件事。虽然我们不太愿意看到,但这真的是一个现实。

  还有我可能更加关心小区提供的一些物业服务,这就是我们说的大家最能接触到的居住升级的概念。

  还有一个跟我们现在提到的新办公息息相关的,就是产业升级。现在不管从政府的政策导向,基本上可能从低端的制造业向高端服务业的转型,从劳动密集型向知识密集型的转型,然后慢慢向一些科技、环保、智能等等,包括一些产业链前后端的延伸,这一切其实就真正催生了由于产业升级引发的对于商业环境、对于行业人才、对于办公地点、商业配套等等的迭代的需求,催生了我们刚刚提到的新办公的兴起,也倒逼着我们作为运营商开始关注对办公生态的重构。

  上面讲的可能是一些大的概念,我说一个实例,这是我们自己的项目,是蛮符合整个城市更新的定位。三利百货如果是传统北京的朋友可能了解,在原来的安定门外大街上,是处在长期经营不善的比较老旧的物业,我们集团从2013年开始对它进行了拆除,在长期的规划调整中。2016年底开始正式施工、建设,到2018年8月1日,中粮置地广场重新定位的一个超甲级的国际写字楼,这个项目8月1日正式入市。大概的体量是8万多平米,我们现在出租率在60%左右。我也是在这里做一个小小的广告的邀请,如果大家有合作的意向,可以积极与我们联系。

  为什么说这个项目是一个比较典型的城市更新案例呢?首先我们确实认为我们盘活了一些老旧的现有的资产,通过各种渠道真的是进行了产业升级的优化,整个我们也是聘请了SOM作为整个设计担纲。我们认为它在中国也算是比较成功的,也是非常有名的案例。运用了一些非常现代的建筑笔法,跟我们传统的一些历史古韵相结合,整个项目的气质做到了既是端庄稳重,也比较现代、简约的状态。项目获得了各种殊荣,像LEED铂金的认证、国家绿建三星、BREEAM四星,还有申请到世界吉尼斯纪录的最高的水幕。我们提出了打造城市办公的新生态,提出了所谓的Work-Co-life 3C的城市体系。

  这就是现在项目内部的一些实景图,左上角它的整个建筑笔法的融合,是双层玻璃幕墙跟石材的结合,既满足了原来安定门外大街历史古旧比较稳重、比较城市风貌的保留,同时结合双层呼吸式幕墙,也对室内租户对通透性、采光率的需求的满足。右上角的就是我们在开业当前,得到了全球吉尼斯世界纪录的认证,高60米的全球最高的室内水幕,也是比较壮观,是网红打卡胜地,很多人过去拍照。

  现在进入存量房时代,想在这个领域里面依然立于不败之地,我们认为真正能够重构办公生态的不二法则就是我们提出一个新办公重度运营的理念,这个理念的提出,因为我们思考到传统的办公或者写字楼行业更多的可能比较注重前端的租赁,房子租出去了,可能我们就不是那么关心后面的运营了。但是我们其实借鉴了另外两个同样在地产业态非常重运营而且给我们很多学习的地方的一个业态,就是一个是购物中心,一个是酒店。所以我们依托这两个提出的,我们希望能够利用购物中心的业态组合,加上顶级酒店的至尊服务,当然少不了科技助力的智慧平台,能够打造整个政务运营的理念。

  购物中心,我们现在是拿了购物中心对客群经营的理念来做的写字楼,我们希望能够通过业态组合,包括一些空间场景的营造,希望能够合并消费者的第二和第三空间。第一空间是你的家,第二空间可能是你的办公地点,第三空间我们把它界定为你的一个高频社交的场所。我们说合并第二和第三空间,意思是我们在这里为你提供了一个完全的社交上,提高你的社交效率,原来你可能需要去其他地方完成的社交需求,在你的办公地点你就可以完成。因为我们建了购物中心的整个业态组合,帮你进行了有社交化和场景化的打造。

  因为传统写字楼客群是更细分,也是更精准的,它更像酒店,因为它有很好的价格入口,办公是有租金的,有一个很好的价格入口来控制。所以我们获得的这部分客群是非常精准的,我们希望能够通过我们空间+内容的产品的营造,来完成整个圈层的胡通和产品的互动。另外就是所谓的智慧楼宇、智慧运营,这些是基础,我们往后延伸一步要做的是什么呢?我们其实是希望能够把它的社交属性加入到整个智能化平台里来,真正打通线上和线下服务消费的闭环。

  我们基于上面这三大重度运营的理念,我们打造了置地广场3C的生态体系,就是我们的COFCO LIFE,就是COMMONS、COFFICE和COFCO LIFE。COFCO LIFE的内容,比如员工食堂,这是大家觉得非常痛的一个痛点,因为我们是利用了整个中粮集团食品产业链资源的依托,不管是米面粮油、鱼肉蛋奶,都是我们中粮集团直供的。所以在食品安全、食品健康上提供了非常好的保障。同时我们也是自己设计、建造了一个空间感、舒适感包括高级感都非常有品质的员工的就餐空间。我们希望能够解决员工食堂大家心头永远的痛。

  还有我们依托整个大悦城的全部的商管的资源,在楼内在有限的空间内基本上完成了大家日常社交需求的全覆盖,比如咖啡厅、面包房、一些小的酒吧、一些美容美发的沙龙、商务摄影、花店、书店,包括一些简餐和商务宴请的正餐,而且所有商业都做到了跟整个楼体8月1日同步开业,这在写字楼行业里是一大先例。

  COMMONS,是共享商务社群,这里面有一些空间和内容的展现,我们牺牲了大量的租金和一些很好的位置,做了一些共享空间,希望能够给大家提供一个可能艺术化的,能够完成大家比较灵活的公共办公的需求或者相对短租的办公需求。我们也不排除可能也会跟一些比较好的联合办公的合作方继续探讨未来合作的可能性。

  我们还在里面做了两大主题空间,一个是媒体中心,媒体中心大概拿出了400平米,做一个灯光等等国际水平的媒体中心,包括可以举办沙龙、酒会、宴会、正式的报告、走秀、发布会等等,各种情境都可以在这边得到满足,这个我们现在也已经开始正式对外出租,年底的年会活动比较多,如果大家有需求可以跟我们联系。

  还有一个是艺术中心,我们一致认为艺术其实应该是一种生活方式,它不是说你每天要走很远的路专门去一个艺术馆去看展,我们把它做在楼里面,我们把整个全楼都看成一个大的展厅,我们会不定期的更换各种各样的艺术品和比较大咖的作品,同时在地下一层有一个固定的艺术展厅,也会定期有一些艺术家、沙龙的活动在那边举办。

  我们提出了一个城市客厅的概念,其实我们做了一个第二大堂,一般写字楼一层是比较商务的大堂,我们在地下一层做了一个更偏酒店的酒店大堂的感觉,不管是从软装设计上还是功能定位上,都是希望能够给大家一个相对放松但是又很舒适的个人和商务无缝切换的空间。

  还有COFFICE,就是智慧办公平台,我们希望这个平台完成的不单单只是说我们传统的可能一些物业报修、一些非常基础的像门禁等智能化服务,我们觉得这是标配。我们现在做的是打通它整个线上线下的资源,更多的关注社交属性、消费闭环,第二步就是收集整个场内的大数据,更多的做到数据的收集、分析、应用,这是未来的趋势。

  第三个是未来3.0,我们希望可以做到完全的人机对话、指挥管家的水平。

  以上就是简单提到的我们现在在做的work-CO-life的城市办公新生态,让大家在里面可以悦享生活,乐享办公。

  最后用黑格尔的一句话"熟知并非真知",在城市更新浪潮下,希望大家都有时间静下心来,在这个浮躁的社会上,我们能够安下心来,好好思考一下,我们是不是能够重新定位人与人、人与建筑、人与城市的关系。谢谢大家!

  主持人: 感谢马总的演讲。感谢中粮置地为城市办公新生态做出的巨大努力!

  接下来的演讲者曾担任远洋地产商业事业部运营副总监、远洋大厦项目总经理,现任远洋集团写字楼事业部。

  掌声有请:远洋商业写字楼事业部丽泽项目总经理周雪峰先生。

  演讲题目:赋能城市新生  建立新一代办公生态模板

  周雪峰:大家下午好。

  我不知道大家有没有注意到,我发现了一个非常有趣的特征,就是之前在很多活动上我们都没有的,就是今天来了很多大的企业,保利、中海、中粮、华润、远洋,而且大家都在谈论一个比较类似的话题,就是城市更新和创新和生态,很多比较新的词汇,还有很多可能听得一知半解的词汇。这可能侧面印证了一个问题,当这个市场上这些企业都开始谈论创新的时候,是不是就侧面反映出了现在的市场竞争是有多么的激烈。俗话说得好,同行是冤家,但是我觉得能够推进一个行业共同的创新与发展,还是需要我们这些大型企业共同来努力实现的。所以今天我代表远洋,我们不做广告,不讲产品,也不谈市场。我们就谈谈梦想,远洋的梦想。

  如果我们把大家对于远洋的传统的印象描绘成一个人的话,我想大家的印象可能就是一个40多岁、成熟、稳重的中年人,可能还带有一点刻板印象的中年人的形象。但是我个人感觉,其实远洋应该是一个20多岁大学刚毕业、朝气蓬勃的一个青年人的形象。为什么这么说呢?到2018年远洋正好是发展的第25年,远洋集团从最早的单一的地产开发、住宅开发的业务,到今天的办公、商业、投资、物管到建设建造这种多元化的业务模式,有这么一句话,远洋集团25年顺时发展,与时代共生长。但是从我个人觉得,从互联网上比较流行的词汇,不是叫顺时发展,而是叫逆生长。接下来我们看看这个年轻的远洋能给这个市场带来什么新东西呢?

  "消费新时代,建筑的消费品属性被强化"。这句话怎么理解呢?我问大家一个问题,如果一把椅子和一栋大楼你觉得它们的共同点是什么?大家可能想象不出来,觉得不同点很多,但是相同点是什么?我换一句话,这把椅子是给我们人办公提供的一个位置,而我们这栋大楼是给我们人办公提供的一个空间。它们如果从最本质的角度来说,都是服务于我们日常办公的一个因素,无非就是大一点和小一点的区别。但是这个椅子从20年前它可能只是一把木头椅子,现在它变成金属的了,变成真皮的了,变成各种人体工程学。我们的科学越来越发达,椅子也越来越贵,我知道他们中粮的椅子就很贵。当硬件发展到再不能发展的时候,其实它就衍生出了很多功能,我们赋予它很多功能,一把普通的椅子,我们加上按摩的功能,它其实就是一把按摩椅,我们给它加上一个大的屏幕、加上一个方向盘,它就是一个游戏机。同样,我们这栋大楼,当它的硬件配置,层高、空调、电梯都已经发展到了一个市场租金承受不了的成本的时候,它不可能再继续去做硬件的提升了。那么是不是它们的内容也会有更新呢?我们就在想这个问题。我们管它叫赋予内容的一次消费再升级。

  在现在这个时代,我们来看看属于我们远洋的这种发展进程,它究竟是怎么加载内容、怎么做消费再升级的呢?我们有三个出发点。

  第一点,回归人本。今天不约而同的和中粮讲的内容有趋同点,就是回归到人的层面上。之前有一位地产界的前辈跟我讲过,说我们办公和商业的不同点,在我们办公一直做的是B2B,做的是企业对企业的关系。但发展到今天,我们更多的除了B2B,我们要做B2C,要去关注企业内人的最终需求,他对他的办公空间是什么感受,是什么样的未来的需求。

  第二点,精益创新。我们远洋是希望通过我们未来的产品线,来实现我们精益创新的理念。现在我们远洋已有的项目像远洋大厦、CBD的远洋光华国际中心、东四环的远洋国际中心等很多项目,但这些项目其实只代表过去的远洋,这都是大概十年前的项目。如果把它们叫做1.0产品线的话,其实可以这么说,未来我们远洋在丽泽金融商务区的项目,在CBD核心区的Z6地块项目,在通州运河核心区的写字楼项目,其实都可以叫做2.0产品线,它其实都是有很多各种创新、各种新的概念在里面的。

  第三点,共享共赢。我们谈的共享共赢其实是我们和楼内的企业和人的关系,最终还是要关注人。我们通过一个空间的打造,刚才的小姐姐讲得特别好,第三空间其实我们也一直在做研究,除了人的居住和工作空间,第三空间是越来越被提及非常多的空间,这个空间的特点在什么地方呢?我们总结发现,第一点的特点是促进连接,就是它促进的是在这个空间内人与人、人与企业、企业与企业之间的连接,这是它的第一大点。第二大点是提升效率,目的是通过空间能够提升这个空间的人的办公效率,提升企业的效率,进而提升整个社会的效能。第三点是拥有文化,这个空间不管是空间自身的文化还是企业的文化还是开发者的文化,都应该是有文化的。这三点是我们远洋在做产品更新的时候的出发点。

  试想,何为理想的办公体验?我们如果想象未来你们办公的场所可能像家一样,也可能像健身房一样,可以边运动边工作,或者也可以像咖啡厅一样,很休闲、很舒适。但是我们为什么要有这么多的想象呢?其实主要来源于这个数据,就是曾经做过一个统计,这个统计是按照我们日常工作8小时来算的,人一天80%的时间是在室内渡过的,但是这个室内又包括家和办公场所,家是40%,企业是30%,但是我相信在座的这么多人,不可能每天只工作8小时,所以这个30%的数据绝对是你们在办公场所待的下限,市场竞争很激烈。我们一生有这么长时间要在这个空间内渡过,那么我们最应该关注的究竟是哪一点?

  我们远洋提出来一点就是健康,就是你在这个楼内工作、办公,那么这个环境是不是健康呢?在这个楼内工作的人是不是健康呢?只有你健康了,整个企业的效能才会更好,你的工作效率才会提高。所以远洋从远洋国际中心开始,就一直在做健康这么一件事,所以现在从远洋国际中心到LEED认证,到远洋光华国际的LEED,再到刚过的BOMA认证,再到LEED&WELL的双认证的体系,WELL和LEED不同,LEED讲的是我们对社会的责任,这个楼宇建筑对社会没有任何污染,是节能的、环保的。但是WELL讲的是这个空间内的光、空气、水是适合人在这个楼内办公的。比如灯光的照度按照我们WELL标准要求是绝对不符合标准的,包括这个晃来晃去的灯。

  健康这个理念一直是作为我们远洋在推行的比较重要的一点。基于健康这一点,我们搭建了远洋未来生态模板,生态模板涵盖哪两方面呢?还是企业跟人的关系,一个是使用者生态,这个使用者生态涵盖人际交往生态、办公环境生态、配套服务生态,这个生态不是简单的环境好、绿色环保的概念。企业发展生态其实是它的商务资源,是企业社群,是服务网络生态,整个全流程、全构架。但是从我们开发商的角度来看,其实我们就是给他们提供一个空间,我们通过我们这个空间来促进连接、提升效率、拥有文化,来实现整体生态的打造。

  我提一个项目,就是远洋在做的丽泽E06地块的项目,这个项目里面我们容纳了很多新的理念、新的想法,做了很多新的空间,做了很多在北京市场都没有见过的空间,做了很多新的东西以及一些新的设备和新的设施、智能化等等,感兴趣的各位可以跟我交流、沟通,这个项目一定会带给你惊喜。

  最后,我们远洋从LEED到BOMA到WELL,我们一直秉承的是建筑健康的理念,把它渗透融入到建筑的每一寸机理当中,也希望和我们的每一位客户一起成长,带给这个城市更多的精彩。谢谢。

  主持人:感谢周总的精彩演讲,期待新一代办公生态模版为城市赋能,为行业赋能。

  第三位演讲嘉宾来自中国最佳房地产服务公司-戴德梁行。在他的带领下,戴德梁行的写字楼-企业服务部这条业务线在北中国区保持了每年40% 的增长率,他带领的团队成为北京甲级写字楼市场占有率第一的办公楼企业服务团队,并完成多项历史性的租赁交易如滴滴出行、阿里巴巴集团等。

  掌声有请: 戴德梁行 北中国区高级董事 严区海先生。

  演讲题目:新兴行业布局京沪写字楼市场--未来可期还是拐点来临

  严区海:每年我们到年底的时候都要总结过去一年我们发生了什么,更多的时间我会花在去展望未来。我今天在朋友圈发过一句话,叫"你想一想去年那个时候的你是不是很愚蠢,如果你没觉得去年的你很愚蠢的话,说明你近一年就进步不大。"每年在年底的时候除了总结自己的成功,也要想想自己有什么失败的地方。

  今天我的话题是围绕几点:

  第一点叫"新兴行业",新能源汽车、滴滴出行、美团、商汤科技、AI这都属于新兴行业,可以说是新经济的代表。

  第二点,我围绕的话题是给中国的一线城市,北京、上海的写字楼市场。当然我也会给大家一个非常宏观的中国的写字楼市场的概况。

  我想问的问题是,新兴行业和写字楼行业的关系是怎样的,它可能会推动我们继续发展,还是有可能在一线城市或者二线城市我们的租金、我们的写字楼市场发生拐点,这是我们今天的一个话题。

  戴德梁行是被欧元杂志评为最佳的房地产经纪公司,我们是全球最大的商业地产供应公司之一。我本人从业20年,服务过很多传统企业,比如IBM、大众汽车、渣打银行等等,同时我也在不断服务一些新兴行业,比如今日头条、滴滴出行,甚至我们刚刚完成的一个交易,keep,一个锻炼身体的软件,这种公司成立只有两年到三年,但是它的新租的写字楼面积超过了将近1.7万平方米,让我本人非常震惊。

  我分几个板块来介绍一下整个中国的写字楼市场。

  首先看一下中国的情况。我先从需求方面来跟大家了解一下,首先看这个非常震惊的PPT,财富500强中国企业到现在占到了500家公司的120家,这是2018年最新数据。第二,前5名有3家是中国企业,国家电网、中国石油、中国石化。第三,有五家中国的房地产企业进入500强,绿地、万科、万达、保利、恒大。

  我们看到这个数据的时候,我认为中国企业崛起是在奥运会之后,这是我个人的判断,增长非常快是在奥运会之后的增长。这是谈到的需求。

  第二是看一下全球的租金表现,全球最昂贵的写字楼市场出现在英国伦敦,第二是位于我们中国的香港。北京是排在第13位,上海是在15位到20位之间。全球我们有三个城市入选全球最贵的TOP20,就是:北京、上海、香港。

  下面我想介绍一下全球超过450米的摩天大厦,它们所在的不同国家。过去一年经济表现最好的国家,印度,在这里面没有上榜,完全没有摩天大厦。美国占8%。石油国家,沙特阿拉伯占到4%左右。最惊人数字是中国,中国现在占了摩天大厦的58%,超过一半。当然31%左右是在建的,所以这个数字是很震惊的。但是不知道大家有没有听过一个摩天大厦魔咒,当一个国家大量在兴建摩天大厦的时候,预示着经济急速下行,这也是中国面临的经济困境。

  这个数据是跟大家展现,中国现在存量写字楼有多少呢?我们调查了主要的商业城市,到今天来讲,甲级写字楼存量中国主要商业城市是6100万平方米,未来供应是多少呢?3300万平方米。未来五年的供应量占存量的55%。我个人对这个数据解读是这样的,2008年中国全部的甲级写字楼存量只有一千万平方米,最快的发展到2008年到2018年十年间,每年平均供应量是500万平方米。下一个五年我们速度没有降下来,继续在增长,现在平均数是670万平方米/每年。这个数据来讲,我认为还是有一定的风险。

  这个供应量各个城市表现不一样,最大的城市出现在深圳,760万平方米,上海第二,720万平方米,这是一线城市的情况。二线城市最大的城市出现在武汉、厦门、南京。

  我们再看一下这个图的橙色的红点,未来供应量占存量的比较,所以右边的轴是50%、100%、150%、200%。我们先看一下深圳,深圳未来五年供应量占到了现在存量的160%-170%,这个比例在一线城市里面是非常高的。第看上海,上海供应量占存量的大概也是在60%左右,其实在这里面最均衡的是北京,北京还不到50%。在二线城市里面,我们看到一个最闪耀的点是厦门,未来五年供应量占存量260%,这是非常惊人的数字,我也不清楚厦门这样的城市,它的产业是不是有大量的涌入,如果没有大量涌入的话,这是一个很高风险的城市。

  这是主要的新兴商务区。我们今天会议的地点是在北京,我重点汇报一下关于北京的情况。北京今年年底有一个大事,就是北京市政府迁入通州区,配合着通州区我们有一个新的运河商务区,这个商务区整个从明年开始有一批楼竣工,到2022年全部存量大概230万平方米,其中65%是出售,30%出租,大概这样的比例。目前来讲出售情况非常好,均价大概在5万人民币左右。有一些金融企业,比如北京银行、农业银行、工商银行都已经完成了整栋的收购。

  下面讲一下一线城市、二线城市的对比。一线城市平均空置率是10.2%,二线城市是25.1%,这个意义在哪里呢?我们在这个行业里把10%的空置率,如果10%我们叫做均衡市场,10%以下叫业主主导市场,10%以上叫做租户主导市场。所以很明显的数字,在整个一线城市平均值是均衡市场,我们把四个城市加起来平均值是这样的。北京和广州这两个城市是业主市场。

  举个例子,现在全中国除了香港之外,广州空置率只有5.6%,是全国最低的空置率,北京是7.9%,北京这个数字已经持续了将近七年到八年时间,所以北京和广州是比较纯正的业主市场。

  二线城市就是一边倒,基本上都是租户市场。空置率25%,但是最严重的城市可以达到45%-50%。

  过去一年,需求最迅猛的是西安这个城市,西安由于产业的新兴,所以过去一年的吸纳量非常大。我们看到二线城市的需求,为什么有这么大的吸纳呢?主要是因为二线城市在以前几乎是没有甲级写字楼供应了,而只是出现在过去五年。

  这是我们的租金对比,二线和一线之间的租金差距多少呢?三倍。非常有趣的数字,113人民币,这是二线城市平均租金。一线是309,北京将近403人民币。过去一年,租金增长最快的城市是在广州,广州因为供应量不大,新的IT行业增长很快,所以广州在过去一年租金增长了11.1%。香港是中国最昂贵的写字楼市场,过去在一年也涨了8.8%的增长率。

  下面我们重点讲一下北京写字楼市场的状况。

  第一,看一下北京的存量。我们的存量是1894万平方米,甲级和乙级几乎认为各一半。

  第二,我们最大的分区市场是来自中央商务区、CBD,占了29.4%,接近1/3的市场是CBD组成的。

  这是主要的甲级商圈的分布图,我讲一下中央商务区新的特点。中央商务区有一件重要的事就是政务地块,正式名称叫CBD核心区,这个区域目前的情况是,在2010、2011年的时候,政府给我们时间表是第一批楼2017年竣工,由于条规的原因、基础建设的原因等等,这个时间一再推后。准确来讲,第一批我们入住时间是2019年年中。第一批租户是我们公司完成了一笔交易,就是德勤会计师事务所,大概两万平方米,还有一个重要的住户是佳能,大概两万平方米左右。所以整体而言,这个地块的租赁状况是不错的。但是另外一个问题是,我们整体的楼,明年只有五栋写字楼入驻,整体的楼会向后推后两年到三年左右。

  我们再说金融街,金融街的状况空置率是世界罕见的,空置率连1%都不到,租金也是世界罕见的,800元/月/平米,这个最近高过了香港平均值。金融街另外一个热点是说我们有一个新的商务区是丽泽商务区,北京的未来新的商务区有两个,西边是丽泽,首批面积大概有200万平方米,东边在哪里呢?就是通州区,这是两个热点。

  我们目光移到北边,北边的三个,中关村、亚奥、望京、酒仙桥。北京的支柱产业到现在来说是高科技行业,我们稍候会告诉大家我们租户占比是高科技占多大比例。这个行业在北京来讲,通过我们研究也发现特别明显,他们聚集在北京的西北部和东北部,90%的互联网都在我们刚才说的这两个商圈,要不然在中关村,要不然在望京,非常明显。

  今年我们有一个报告说到底谁推动了北京的租金上涨,可以非常明确的告诉大家,第一首要原因就是来自互联网行业。比如在去年的时候,我们非常郁闷的说,新的租户在哪,新的需求在哪。但过去一年我们帮助今日头条在中国完成了将近15万平方米的写字楼租赁。滴滴在过去一年在北京完成将近8万平方米的写字楼租赁,数据都很震惊。

  你可以看到一个现象,有几个数字。第一,北京写字楼租金最贵出现在金融街。第二,谁增长最快呢?中关村和望京。过去三年我们分别涨了30%和涨了25.8%。这个推手就是互联网行业,金融街的推手就是金融业。

  这是我们2018年前三季度新入市的情况,占最大体量的是北京的丽泽,它拉升了整个城市的空置率,丽泽目前新入市的几个项目空置率是85%。其他区域几乎这个楼还没有入住,预租率是40%、50%,马总那边可能是60%,这很震惊。但是在丽泽,空置率是85%,即便已经竣工大概半年,但是空置率依然很高,所以丽泽对比来讲是很重要的需要认真的研究的一点。

  我们再看下面未来的供应量,没有包括通州项目,主要是包括了核心区。你会发现其实两个很重要的点。第一点,未来供应量72.4%位于非核心区,这一点跟北京城市规划有很大关系,也符合整个城市发展的趋势。第二点,未来供应量出现在哪呢?其实就两个商圈,一个是中服地块,第二是丽泽。

  这是我们对租户的分析。因为我们北京城市定位其中有一个很重要定位是创新中心,我们看到的数据34.2%来自高科技企业。同样,我们看一下第二支柱行业金融机构,京沪这两个城市金融业因为国家整个形势的原因,整个行业在京沪这两个城市增长很少,几乎无增长。北京的一个黑马,2018年的黑马就是联合办公,联合办公北京城市的吸纳量,一个季度占到了20%。我分两方面讲:

  从积极的一面,我认为这是一个趋势,因为联合办公我看到了很多传统企业,甚至我们刚刚完成了一个租赁的交易,就是一个传统的中国的银行租赁了大概200个工作位在联合办公里面,用一年时间作为它的临时办公地点。传统企业也在转向联合办公的方向。这是积极的一面。

  风险的一面是说,我相信有大量的联合办公供应,我们市场有没有那么多需求,这是我们需要去研究的一个部分。

  所以北京的热点是什么呢?我找了几个关键词,第一是互联网,我相信中国的很多互联网投资,很多的资金都进入了北京的城市,所以2018年互联网的成交是非常火热,至少有50万平方米跟互联网有关系。第二个关键词是联合办公,北京20%的吸纳量被联合办公拿去了。第三个关键此是中服地块。

  我们再看上海。上海的存量是1089万,跟北京的数字非常接近。

  我们看一下未来的供应量,上海在未来五年供应量是720万平方米,占存量的66%,这个数据高于北京,所以未来供应量非常大。新兴商圈占69%,跟北京接近,都是在非核心区。这是租金表现,京沪之间的区别是什么呢?大家有没有看到一个规律,第一,核心区与非核心区的租金差,上海是很大的。对标北京,北京国贸和望京的租金差只有70%和75%的比例,所以上海第一个趋势是区域核心化。北京的非核心区,现在希望有一些产业聚集,因为上海一直的痛点是它一直是以金融业为主,我们说的IT行业在上海一直是非常分散的,所以上海城市也有个新的计划就是建立一个新的IT的行业聚集地,大概在核心区这个位置。

  下面我们看一下行业细分。左边这个图,上海的行业布局相对北京没有北京这么集中,比如IT行业占比只占到20%左右,18.8%左右,专业服务占到24%,联合办公也在里面,所以整个城市的行业是没有特别聚集的,但是金融业一直是传统。

  我们看右边,上海对标北京完全是外向型经济,但是几年前上海的租户,内资和外资比大概是一半一半,但到今年内资占到61%,外资占到39%。当然这个数字你们可能会问,北京的数字是多少?北京的是内资占到80%以上,所以北京的内资的企业可以说完全是在主导整个市场。

  上海的新的关键词有哪些呢?第一是AI。因为在2018年9月,第一届人工智能大会是在上海召开,上海也准备把自己打造成为一个AI产业的中国的中心,所以AI对上海的写字楼市场有一定的推动作用,比如商汤科技大概有几万平方米的租赁量。第二,上海的特点、关键词是去核心化,从中心区向非核心区转移,变成了一种趋势。第三,中资化,现在中资比例是不断在上升的,我相信这个趋势会越来越明显。

  最后一句话,感谢大家的聆听。送给大家一句话,我们希望在每年的时候都要不断的去研究我们的战术,最重要的是要花很多时间去研究我们的战略,不要因为我们忙于战术而忽略战略,所以能参加今天的大会,就是大家来分享思想、来看趋势的大会。感谢大家!

  主持人:感谢严总的精彩演讲,随着新兴行业布局,未来中国写字楼市场值得期待值得

  主持人:下面嘉宾是中国建筑学会绿色建筑专业委员会委员及中国可再生能源学会理事,国内绿色建筑知名专家,住房和城乡建设部《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》课题组组长。

  掌声有请:当代置业 执行董事兼首席技术官  陈音先生

  演讲题目: 《商业办公建设与运营标准》 助推行业转型升级

  陈音:给大家汇报一下商业办公建筑建设与运营技术导则的情况。

  这张图是三年之前我们正式启动了导则的编制工作,首先我们在这里要向大家道歉,因为我原来的计划是两年的时间完成这个导则,但是主要是由于我作为召集人,工作组织的不是特别好,拖了一年时间,所以向房地产商会、金属结构协会、向大家道歉。

  时间虽然拖了,但是主编、参编的单位和专家没有任何懈怠,因为我们知道这个导则肩负着非常重要的责任,而且这个导则也是在住建部立项的重点技术导则。这个导则现在已经完成了,大体的成果正文有16万字,相当丰富的内容,而且还有20多个优秀的案例和专业的资料,因为有很多写字楼商业办公建筑设计到的专业非常复杂,很多专业内容,一个专业就可能有几万字甚至更大的内容,所以我们把专业资料作为附录,整体的信息量非常大。

  大概的情况是,2015年12月,项目正式启动,也是在这个会场,刘凯秘书长和很多专家跟大家一起启动了导则的编制。正式进入时间,开题会是2016年2月。我们要特别感谢中粮置地、北京建筑设计研究院、中信集团、保利集团、清华大学、金丰科华,主要是张毅总作为主编,仲量联行、和平铝业、坚郎五金、中建科技、米兰之窗等等,都是总经理级别的亲自参与导则的工作。投入了大量的时间和精力,而且我们不但是关起门来编写,而且还参观了像中信的中国尊、保利的国际广场等优秀的、新建的写字楼案例。通过参观、学习,支持我们导则跟上整个行业发展的最前沿。

  历时三年时间,我们一共19次正式会议,全体编委的正式会议,小范围的交流讨论就无法计数了。整个导则编写从开题有六次大的活动,最后是定稿,而且每一稿还会有多轮的讨论,而且我们三个主要的部分,对话设计、工程建设、运营服务,还有三个专题的技术组,三个技术组还有很多的小范围的学习、交流、讨论、研究等等这些工作,做了非常深入的工作。

  时间非常久,但是我们想因为课题组对导则有非常高的期待。首先,商业写字楼是知识经济的载体,以商业办公建筑为主要的中央商务区或者CBD,通常是城市地位的标志,一个城市是不是一个发达的城市,是不是一个国际城市,是不是一个大都市,往往是以它的中央商务区作为标志,不但构成了城市的天际线,也构成了城市经济密度最高、产值最高、资产效率最高的核心区域,所以商业写字楼不仅仅是一个房地产项目,对整个城市的能级其实是有非常重要的作用。

  我们去了德国的北威州,其实柏林并不在北威州,他们介绍,像大家印象里面德国是一个制造业大国,制造业非常非常强,但是德国北威州的经济署的署长讲了,实际上德国的城市里面商业建筑对城市经济的作用也非常非常重要,而且代表了整个城市经济的地位。德国北威州的很多城市反映城市经济发展水平一个重要标志就是它的商业建筑的面积,办公楼的面积,反映城市的繁荣程度,反映城市对资本的吸引力,也往往是以商业办公建筑的发展情况作为标志。所以我们看中国主要一线城市基本需求是平衡的,而二三线城市的商业写字楼往往会出现空置、过剩的现象。但是我相信随着中国经济的发展,一定会从传统制造业向高端服务业、从以实体经济为主向知识经济进行转变。实体经济仍然非常非常重要,但是进一步发展,向高端发展,知识经济一定会在中国经济里面发挥更大的作用。

  所以我们希望这个导则也能够以这样的更加广阔的视角,来审视中国商业写字楼的发展过程中遇到什么样的问题,如何解决这些问题,我们也试图在这个导则里有所涉及。

  再有一点,商业写字楼是一个先进建筑技术的集成。商业办公建筑是最复杂的民用建筑之一,刚才大家也提到600米高的深圳平安中心,高端的商业办公建筑是现代建筑技术的集大成者,很多先进建筑技术、建筑材料都是首先为商业办公建筑所应用,进而推广到其他的建筑领域,从而带动整个行业的进步。这个技术导则我们试图希望它紧跟全世界建筑技术的最前沿,因为中国超高层建筑、商业办公建筑已经是引领世界建筑技术发展的一个方向的。刚才也提到了,超过50%的450米以上的高层建筑都集中在中国,450米以上的高层建筑差不多无一例外都是商业办公建筑,可能有的是综合体,一栋楼里有办公、有酒店、有居住的情况,但是绝大部分都是商业办公建筑。所以这个导则在编写过程中也一再的去审视,我们是不是跟上了全世界建筑技术发展的最前沿,我们能不能把最先进的技术、最先进的理念介绍给我们的开发企业,让我们的开发企业如果涉足商业办公建筑这个领域的时候,能够有一个全局的视野,能够看到整个建筑技术发展未来的方向。

  还有一个特点,就是这个导则希望做到的技术与商务并重。虽然导则以建设工程技术管理为重点,但作为一部实用的工具书,我们也对商务办公建筑运营、服务和资产管理做了细致的阐述,以期为广大开发企业提供全方位的帮助。

  因为资产管理是商业写字楼非常重要的一个方面,去年年中我看到一个美国的研究机构的一个研究报告,说中国的建筑资产已经超过了美国,位列世界第一,大概全中国的建筑资产接近48万亿美元,而美国的建筑资产是37万亿美元。48万亿美元是什么概念呢?就是全中国13.8亿人口,每一个人都有3.5万美元的建筑资产,3.5万美元大概合25万元人民币。大家想想可能在座的各位可能不只25万元人民币的建筑资产。所以建筑资产是所有资产里面最大宗的一项,在全世界所有国家也是一样。所以对商务的管理、资产的运营,为什么这个写字楼能够保值增值,它的建筑品质发挥什么样的作用它的设计建造发挥什么样的作用,它的运营管理发挥什么样的作用,它的资产运营又起到什么样的作用。我们也在导则里,特别是第三篇章,就是运营管理篇章里面做了很细致的研究和分析、介绍。

  所以整个导则的架构是这样的,以规划设计、工程建设、运营管理三个篇章作为核心,加上前言、总则、术语、一般规定、总体目标以及认证体系,共29章,16万字。这个导则涵盖了商业办公楼的开发建设、运营服务、资产管理的全产业链的操作实务。

  虽然导则已经编制完毕,但是后续还有很多工作可以做,房地产商会、金属结构协会的参编企业,根据导则内容的需要,还会继续充实和完善附录,我们仍然在全行业内征集附录,就是优秀写字楼项目的案例,还有写字楼的工程建设过程中材料、部品、技术、施工、专项技术等等的专题论述,都可以列入附录。这些附录并不影响导则正常的完整性,但是我们希望我们两个协会房地产商会、金属结构协会的这些企业积极把自己优秀的产品、优秀的案例推荐到编委会,编委会经过筛选之后作为附录,把我们优秀的产品、好的经验在整个行业里推广。当然,我们后面还会有一些文字校阅、出版,因为我们是在住建部立项,标准定额所去组织专家,还会有一个专家的评审,我们最终会公布。

  我们还会努力,做好后面的工作。谢谢大家!

  主持人: 感谢陈总的精彩演讲和介绍。相信该标准的成功结题,将有力地加强对我国商业办公开发建设的引导,规范商业办公的经营管理,提高商业办公的服务质量,促进我国商业办公行业的健康可持续发展。

  最后一位演讲者曾任职中原地产商业高管10年,负责商业营销顾问团队运营管理。带领团队累计操盘数量逾100个,累计操盘面积逾千万平方米,带领团队销额过百亿。现任职中耀盛世总经理,致力于创建中国商业地产全产业链综合服务平台。

  掌声有请:中耀盛世房地产有限公司 总经理 马耀扬先生

  演讲题目: 新形势下的产业地产

  马耀扬:大家好,很高兴受本次大会的邀约,再次给大家做一个分享。

  目前我国地产处于长效机制的逐步建立过程当中,由于传统地产在拿地空间的一些缩减,包括我们的一些政策调控,不少房地产开发企业也在寻求一些新的增长点和新的转型。这里面我们看到有些企业开始进行涉猎产业地产。在"十三五"规划和各地城镇化的推进当中,产业地产有了较大的推动,已经成为政府、企业、资本关注的重点。

  据不完全统计,有50家的着名房企开始涉足产业地产领域,包括万科、招商、保利、碧桂园等知名企业。在产业地产发展当中,新的趋势逐渐形成,我今天给大家带来的分享就是"新形势下的产业地产"。

  我们先看一下产业地产目前的基本现状。产业地产是以产业为依托,地产为载体,现实土地的整体开发和运营,由于产业地产和园区产业、区域产业,包括城市服务业的价格同步和协同发展,产业地产越发受到各级政府的重视,在产业地产发展过程当中,有企业园区到工业园区、产业地产发展的三个阶段。根据项目所处城市、区域包括地块情况及企业的发展思路不同,我国目前的产业地产主要是分为三种类型:产业园区、产业小镇、产业新城。

  在产业地产提升土地的产业价值,包括提升城市产业能力,整合人口包括资本等方面具有重要作用,是房地产企业转型、实体企业多元化及金融资本投资的新的蓝海。主体有六类,这六类其实是各具优劣势的。有代表企业,也有知名房企。接下来看一下产业地产的市场背景。

  我国改革开放以后,城镇化建设迅速展开,城市面积也随之不断扩大。截止到2017年末,我国人城镇化率达到52.52%,依托于城市资源构建一体化的产业链,以地产为载体实现整体上的土地开发、规划、运营和发展,目前我国产业园主要分布在我国的各省市的经济开发区当中,我们的产业地产商都主要集中在沿海地带。

  2009-2017年,我国产业地产开发投资额呈逐年递增的趋势,除了2015年以外,其他年份均实现了同比增长。尽管资金涌入,但是产业地产新开工面积却呈现波动变化。2017年我国产业地产新开工面积是20350.19万平方米,同比负增长8.68%,与开工面积的波动不同,产业地产的销售额和销售面积是一直呈逐年递增的趋势。也反映出来市场的需求目前是只增不减的。

  虽然在面积和销售额上持续增加,产业地产的销售价格涨幅幅度有限,在2015、2016、2017年连续三年出现下滑,平均价格4801元/平米,同比下滑了0.64%,说明市场对产业地产正在逐步趋于冷静。同时也反映出来,我们目前在产业地产方面的一些开发企业,在整个开发和运营方面也表现出来能力有些欠缺。产业地产销售面积和销售额的逐年走高,也是跟近年来国家一些产业支持政策有关联,产业支持政策主要侧重于新型产业引导,城市群构建区域,协同发展等方面。对于特色小镇政策的支持力度也是在持续加大,其中物流业是一个新的焦点之一。

  产业地产的开发历史非常广泛,包括资源和战略定位不同,开发模式和盈利模式也是有区别的。我们大概的看了一下分了四类,一个是地产开发商模式,一个是产业投资商模式,一个是产城开发商模式,还有一个是基金投资商模式。

  地产开发商模式主要是通过一些开发企业获取土地以后,以整体开发或者定制方式来建设物业,像产业综合体、总部综合体,然后以租赁、转让或者合资等进行一些项目的经营和营销活动,最后获得整个项目的利润模式。本质上是以传统的住宅开发模式是没有太大的区别。也是我们很多现在目前刚刚开始涉猎产业地产的发展商首选的一种商业模式,它的盈利模式也主要就是我们的物业出租、物业出售,包括增值服务。

  产业投资商模式主要是基地+基金的双轮驱动,向社会资本募集园区开发基金,这个基金不仅是投向产业园区,进行一些土地和产业物业的开发,同时还是投向具有一些市场前景的新型的科技企业,用投资的方式来吸引大批创新企业入驻。产业投资在实现资本溢价的同时,也能带来园区的资产增值。它的盈利模式主要是像园区运作、资本运作、基金管理,比如典型的代表像张江高科就是这一类型的。

  产城开发模式,开发企业和地方政府就一些产业建立新的产城的开发协议,在规定的年限里面负责地块内的一些基建包括功能设施的建设与运营,同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商和物业管理等产业发展工作。盈利模式主要是通过一级土地开发和二级开发。

  基金投资商模式,主要是基金投资商通过发行地产基金的形式,通过与老旧厂房的一些拥有方,收购一些物业,进行一些现代化的改造,并把改造好的物业进行回租给合作方,或者通过拿地的新建产业园区的形式,吸引一些目标客户进驻,使物业入驻率进一步提升,达到一定水平,能够产生稳定或者比较可观的一些现金流的时候,对物业进行资本化运作,完成新一轮的资本循环,从而从事下一轮投资,盈利模式主要是通过基金管理和物业资本化。

  产业地产行业其实既有国家政策的大力支持,也存在着日益增加的市场规模。导致很多企业都在积极进入,这里面也存在很多风险。目前我们中国的产业地产的模式主要存在着三高一低一长,就是高风险、高投入、高技术、低利润、回款周期长。这里面存在着很多痛点,我们也做了一些梳理。

  这里面比较重要的几点就是:

  一,风险评估不足,导致包括我们的一些资金量没有做很好的预测,从运营时间来看,产业园区从园区规划、招商到企业入驻到企业投产经营,至少是需要三到五年,甚至是十到八年。相比其他地产开发来讲,资金量需求更大,占有时间更久,回款时间长,投资周期更长。

  二,开发住宅思维开发产业地产,这是我们园区运营商接下来应该摒弃的观念。住宅地产的特点是小客户、大客群、高利润、高周转。而产业地产的客群是小客群、大客户、周期长、回款时间长。所以在住宅地产和产业地产开发过程当中,这完全是两个不同的思维逻辑。

  三,在产业市场研判方面比较缺失,产品同质严重。目前很多产业园区开发前期缺乏对国家战略和政策的研究及城市规划发展的深挖,导致项目没有专业级规划,没有第三方专业的评估和判断,完全是凭自己的主观判断,完全是copy同质化的项目,后期很难正常经营。

  四,园区产业链条无法形成闭环,产业园区对于不同产业导向需要不同的产能聚集,而不同的地块往往具有吸引不同产业的属性,这种产业配套短期之内很难完成,而完成之后又很难在不同地块进行复制,开发商地块区位包括产业配套往往很难形成一个有机的组合,这都会对我们开发增加难度,一些产业园区是最后始终无法形成我们的产业链,导致这个产业支撑是缺失的,没有了这个产业支撑,其实对于园区经营来讲是没有生命力的。

  五,产城分离常态,区域配套匮乏。目前在建设当中普遍存在产城分离的现象,由于这个配套严重缺失,产业园区没有做到配套先行,导致产业园区在发展方面缺乏支撑力。

  六,重视硬件打造,忽略软件建设。很多我们的企业在整个建筑物包括建筑本身是花了很大力气,做了很多品牌设计,但是对于我们的服务、品牌等方面,这些软实力的建设方面,确实有所缺失。园区建设最终还是要回到产业吸引力上面考虑,传统地产商我们基本上去看我们的传统地产是按照地段价值、硬件价值,包括外部配套价值,而产业地产同样也是会看三点,政策导向、产业环境、软性服务。

  七,专业人才稀缺,运营能力薄弱。这个时代最大的特点是变化快,产业地产面临前所未有的新政策、新规划、新业态、新定位,产业园区是地产的一种小众形式,这使得我们很多园区的一些开发商或者运营商在人才选择方面是捉襟见肘。

  八,营销策略陈旧,招商资源分散。这里面也是我们在很多园区的营销方面看到的仍然还是用的较为传统的一些地产营销手段来进行产业园区的操盘,最后的结果肯定不是很理想。如果只是认为我们把这个建筑物建立起来,环境优雅,设施齐全,那么我们只要做一些简单的广告就可以让我们的企业入驻的话,那这个问题肯定无法得以实现。

  九,盈利模式单一,内生发展缺失。国内很多园区仅仅是依靠销售来产生利润、盈利模式,一旦销售不顺或者招商不利,园区后期收益都会受到一定限制,自我造血功能会非常差。

  十,政企关系疏理,政策难以落地。产业园区的各个方面都需要我们跟政府及各个部门产生密切关系,才能保证后方稳定,不然会导致很多政策、很多园区所争取的条件无法形成落地。

  我们看了这些痛点,我想给大家看一下这个图,这是在产业园区运营过程当中非常关键的十个要素,这十个要素里面对于像盈利模式、产业定位、招商规划,包括运营策略,这个是尤为重要的。做好产业园区除了上述的一些要素和我们需要去解决的这些痛点之外,我们更需要去把握未来的趋势,从未来发展看,我们专业的市场化运作能力将会成为核心的考量。如果只是注重我们的政府关系或者概念包装的产业商,将会逐渐从市场上被淘汰。

  我给大家分享一下,我们会看到市场未来可能会有的几个趋势。

  一是从行政化主导到市场化运作。

  二是产业转型升级仍然是主要目标。

  三是产业地产发展方面将进入规划为主导的发展阶段。

  四是产业重心将逐渐布局二三线城市。

  五是区域产业地产的发展将会出现结构性差异。

  六是从增量扩张到存量并购。像"一带一路"、长江经济带、京津冀协同发展等国家战略,以特色小镇、乡村振兴等相关国家政策,刺激了产业地产的热度不断升高。在产业地产增量扩张同时,也出现了大量存量并购的现象,一些具有较强资本运作能力、资源整合能力的企业,也都在里面形成了这种并购,所以我们认为在存量扩张这个过程当中,也一定会存在市场的并购。

  七是从大而全到小而专,从原有的开发区的模式当中逐渐形成各类专业性的产业园。

  我们作为产业地产服务商,我们希望能够在产业园区发展当中为开发企业各个环节解决相关问题,我们也希望能够通过我们提供的相关的顾问服务和营销服务,帮助企业去规避我们在产业园区的一些筹备难、定位难、招商难、运营难等问题。

  我国的经济其实已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段,优化经济结构,转换增长动力的宏观期,已经是经济增速在换挡,投资回报率有所降低,民间资本的投资更为趋于谨慎。随着产业地产脱下各种概念外衣之后,产业地产将更回归到我们产业地产的本身,产业地产的格局将面临重新洗牌,在增量扩张、存量并购、特色发展和模式创新的发展过程当中,我们希望与业界同仁一起携手并进,砥砺前行。谢谢大家!

  主持人: 感谢马总的精彩演讲,我们一起来见证中耀盛世的荣耀时间。

  下面我们继续进入论坛第五部分,签约仪式环节。中耀盛世(北京)房地产顾问有限公司战略合作签约仪式。有请四位重量级嘉宾:

  优铺网董事长     陈云峰先生

  幼狮空间创始人   彭亮先生

  房讯网董事长     刘凯先生

  中耀盛世创始人   马耀扬先生

  陈云峰:特别高兴在年底的时候能参加这次写字楼峰会,在这见到了很多特别好的房地产的朋友。这次给了我五分钟的发言,这个发言我是代表中耀盛世的三个比较大的投资人,第一个就是彭亮董事长,另外是房讯网,第三个是我本身代表了优铺网。

  这次我讲一下我们优铺投资中耀盛世的理由。我觉得这是我们一个专业化的布局,我从创业之后选择了只做商业地产,实际上大家看看这个趋势非常明确,将来做住宅的就是做住宅的,做写字楼的就是做写字楼的,做酒店的就是做酒店的,做商业地产的就是做商业地产的。这个趋势已经非常明显了,在整个开发商内部的组织机构已经基本上是这么设置的了。

  优铺做商业地产之后,我们觉得我们在给开发商服务的过程当中,我们碰到的是一个建筑,是一个综合体,里面确实会涉及到写字楼,特别是刚才马耀扬总经理讲到了产业地产,所以我们投资理由是三个方面,第一是这个行业。到现在为止,大家唯一玩不转的是产业,当然了,也包括商业。产业是一个非常难的事情。

  今天向东总去华夏幸福的事情,应该今天是消息出来了,炒了大概一个月,他是从华润兼华夏幸福的副董事长,比预想的总裁位置还要高一些,因为有最大的话语权。

  产业这个事情现在是行业最大的痛点,我觉得写字楼是划归产业的,产业惨到什么程度?像武汉和天津这样的城市,写字楼空置率都40%,无限的商机,遍地狼藉,跟住宅根本不一样。像我提到的武汉市场,武汉的住宅从来没有正式开过盘,出来就抢光了,但是写字楼两三块钱都能租到长江边的写字楼,天津也是一样。天津和武汉这样的产业相对比较发达的城市都是这样,这是一个多么大的市场。所以我觉得这个产业一片蓝海,特别呼唤一个特别专业的团队能够去为开发商解决这个痛点。

  中耀盛世这个定位是非常好的,包括刚才马总讲的主要是产业,产业比写字楼还难,谁也不要在产业和写字楼上吹牛逼。

  另外一点,业务模式。整个业务模式仍然是需要从前期的策划到中间的招商,包括后期的销售,还有运营。这也是一个非常难的事情。

  第三点,团队,我们看好马耀扬马总,是因为这个团队是原装的团队,整个中耀盛世团队马耀扬应该做了14年,他的几个合伙人,就是中层没有低于10年的,这个行业是需要沉淀和积累的,你做个梦起来就想去做写字楼、去做产业,是根本不可能的。难就难在有它的专业度和门槛。所以这次我们几家联手来推这个中耀盛世,我们希望今天参会的朋友们都记住一个公司,这个公司叫"中耀盛世"。

  我们做存量、做二房东,做得最好的华亮地产,是默默无闻的在写字楼二房东方面做得最优秀的企业,还有写字楼方面最专业的媒体,刘总,刘凯所带领房讯网,在写字楼方面默默耕耘,能够扛到现在,可亲可敬。这是一个媒体平台。另外是我下决心用互联网穿透商业地产的行业,我这叫买铺租铺找优铺,我个人已经投了几千万在里面,当然我们还有像优客工场、东方资产等方面的投资,做好商业的事也很难,但是我觉得这个就是机会,特别是今天。

  今天国务院发了一个文件,如果不裁员,给你返还50%的失业补助金,你说现在的经济都到什么程度了。我刚刚发了一个微信,在2018到2019年,你要是不裁员的企业就是个牛逼的企业。我们经济都这样了。当然,比我们惨的还有法国。我刚从法国赶过来了,一片哀鸣,失业率9%,整个老佛爷里面,我数了数,十个人里面有七个是中国人,在LV那排大队。整个经济非常箫条。但是我觉得行业最箫条的时候,就是进行产业布局,就是拼你的专业度,就是看谁能不能够扛住的关键的时候。所以我觉得我们几家通力打造的中耀盛世,希望能够在北京,特别是全国的写字楼和商业市场能够在寒冷的冬天里有一个浓浓的绿意。在这里需要大家的掌声。

  (签约仪式)

  主持人:感谢四位领导、嘉宾。也祝贺中耀盛世在各位的带领下,不忘初心,砥砺前行,打造中国商办地产服务领域的旗舰品牌。

    (未完待续)

    来源:房讯网

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