CBRE西南区董事总经理谢凌表示：“第三届西洽会圆满举办，其给西部地区在促进高质量对外开放上，提供新思路、注入新动能，也见证重庆‘内陆’变‘前沿’。未来，‘开放’将深刻改变重庆，科技创新、金融市场规模扩大与开放有望为商业地产市场带来强劲动能。此外，成渝经济圈积极建设，以科技主导的产业链升级和人口红利也将吸引更多投资者在商业地产领域进行布局。”
2021上半年，重庆优质写字楼市场供应回升，迎来两个甲级写字楼合计约12.9万平方米的新增供应面积，分别是位于照母山的光环中心和位于解放碑的复星国际中心。着眼需求端，受线上行业调整影响，需求于第二季度略有放缓，上半年净吸纳量共12.4万平方米，半年环比下降34.5%。其中，甲级写字楼吸纳量约8.2万平方米，需求贡献率达66%，继续主导市场。截至二季度末市场整体空置率下降至26.4%，系近十年新低。
按新租需求行业看，科技新媒体（TMT）、消费服务及专业服务业为上半年前三大需求来源，分别占比36.9%、14.1%、13.2%；且主要是头部企业的扩租需求，占比上半年办公策略的43.2%，并集中在江北嘴和大化杨区域。值得注意的是，在线行业迈入调整期，扩张需求于二季度明显放缓，目前该行业于重庆的承租面积主要分布在解放碑（57.2%）、大化杨（25.4%）及江北嘴（17.5%）。此外，上半年如中国西部国际投资贸易洽谈会等国家级展会于重庆成功举办，推动重庆内陆开放高地加快建设，写字楼市场也见证中资企业的持续扩张，特别是科技、金融及房地产建筑业等；以及外资办公需求的明显反弹，录得多宗外资金融、贸易、高端制造业的新设及升级成交案例。
租金方面，尽管重庆优质写字楼平均账面租金持续下行，较去年末下降0.4%，但跌幅显着收窄，且部分区域租金逐步趋稳。如大化杨区域，受德勤、今日头条等企业的头部效应加持，区域商务氛围愈发成熟，而近年来无新增供应，区域可租赁面积逐步收紧，截至二季度末空置率降至21.3%，系全市最低；另一方面，二房东对市场定价的影响也逐步消除，市场回归理性。因此，业主开始从关注楼宇去化迈进到调整租户结构、楼宇升级等运营层面。
展望2021下半年，重庆优质写字楼市场新增供应继续走高，预计约38万平方米的楼宇交付。6月，“解放碑—朝天门”重庆绿色金融大道发展规划出炉，计划旧址焕新颜，将“西起解放碑，东至朝天门”这条全长约1.7公里的大道在2025年集聚200家绿色金融领域的机构，打造出重庆未来的绿色金融核心区，焕发金融新活力，这也标志着渝中半岛升级启航。
“2021上半年，以科技和金融为主的中资头部企业于重庆积极扩张，同时外资企业的需求也明显回暖。未来，随着重庆内陆开放高地加速建设，市场有望见证更多企业进驻重庆，释放活跃需求。另一方面，城市更新积极开展，而业主也越发重视资产管理，上述市场格局的变革和运营专业度的提升将引导需求新流向。”
2021上半年，重庆零售物业市场迎来3个购物中心开业，合计新增供应36.3万平方米。其中，位于照母山的光环购物公园是香港置地商业品牌“光环”的首个亮相项目，其室内植物园“沐光森林”引发市场热议；大渡口万象汇携众多区域首店的开业推动该板块消费升级等。随着城市商业活动、旅游业的逐步恢复，市场进一步回暖，整体空置率较去年末下降0.6个百分点至9.1%；购物中心首层平均租金跌幅继续收窄，较去年末仅下降0.3%。
分区域看，核心商圈加速焕新，其中观音桥紧抓消费复苏、回流趋势，积极升级租户，进一步巩固重庆第一商圈的地位。观音桥上半年新进品类有奢侈品、美妆、运动服饰、潮玩等，如Louis Vuitton、Loewe、NARS、资生堂、Lee、Fila及Top Toy等。就解放碑而言，其商圈更新进程加速并上升到新高度，包括改善街道条件及盘活存量等，如龙湖通过轻资产模式计划将重庆日月光中心改造成“天街”购物中心等。在次级商圈，随着体验及餐饮业态去年被抑制的需求于上半年全面释放，其也成为域内业主调整的重要方向之一。
展望2021下半年，重庆优质零售物业市场将迎来约80万平方米的新增供应，其中超八成落于中央公园商圈区域，包括龙湖公园天街与悠方等标杆项目。同期，观音桥、解放碑、杨家坪等商圈的城市更新效果也将在2021年进一步呈现。与此同时，重庆成为全国率先培育建设的五大国际消费中心城市之一。因此，在政策利好的加持之下，伴随着主城区城市更新和新商圈加快建设，未来重庆的消费引领及带动作用有望随消费资源的加速聚集而显着提高。
“重庆零售物业市场即将迎来发展新机遇，一方面，国际消费中心城市的获批极大地提升重庆的品牌号召力；另一方面，老牌商圈改造升级，物业条件不断优化，而集聚众多头部运营商的中央公园新兴商圈也即将呈现，为品牌加速落地提供基础。因此，未来重庆商业将释放新活力。”
2021上半年，重庆仓储物流市场供应维持高位，录得4个项目交付，合计新增仓储面积26万平方米。着眼需求端，需求较去年下半年略有下滑，但仍录得约30万平方米净吸纳量，处高位。因此，截至二季度末全市高标库空置率较去年末下降3.2个百分点，为29.6%。租金方面，鉴于充沛的供应，业主当前仍以去化面积为首要目标，使得全市高标库平均租金较去年末下跌1.5%至每月每平方米21.8元，但跌幅进一步收窄。
按需求行业看，以社区生鲜团购为主的电商需求持续活跃，吸纳量贡献率达38.1%。另一方面，制造业需求显着回暖，吸纳量贡献率跃升至第二位，占比24.5%，其中汽车零部件企业的需求最为活跃。统计数据显示，2021上半年，重庆支柱产业稳固发展，汽摩、电子两大产业增加值同比分别增长23.7%和33.0%，其中汽车产业同比增长25.3%，摩托车产业同比增长17.3%。
展望2021下半年，重庆仓储物流市场仍将维持高位供应，预计约53万平方米的新增项目交付，市场供应压力犹存，租金走势或继续下探。尽管如此，重庆传统工业转型升级的成效有望进一步投射到仓储租赁市场。
“产业结构优化与枢纽能级提升是未来重庆工业物流市场发展的大趋势。因此，由于高端制造业所需求的单层标准厂房设施在渝较为稀缺，且在仓储供应充沛的市场周期之下，存量标准仓库通过适当的电力改造以吸引制造业租户不失为加速存量去化的可选方向之一”
来源：第一太平戴维斯
编辑：wangdc
