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成都写字楼租金企稳上扬 消费复苏拉动仓储需求增长
http://www.funxun.com房讯网2021-7-20 11:37:34
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[提要]成都的人口、生产、消费等多维度宏观指标向好,助力商业地产逐步回暖。办公楼市场,租赁市场需求活跃,推动甲级办公楼市场租金进入上涨周期。零售物业市场,消费持续回暖,市场呈现供需两旺态势,零售项目升级调改成为市场主流趋势。物流地产市场,受消费回暖带动,传统零售商以及多元电商企业成为上半年高标库主力需求客户。

  2021年上半年,第七次人口普查数据发布,成都常住人口首次突破2,000万人口,位居全国第四。成都的人口、生产、消费等多维度宏观指标向好,助力商业地产逐步回暖。办公楼市场,租赁市场需求活跃,推动甲级办公楼市场租金进入上涨周期。零售物业市场,消费持续回暖,市场呈现供需两旺态势,零售项目升级调改成为市场主流趋势。物流地产市场,受消费回暖带动,传统零售商以及多元电商企业成为上半年高标库主力需求客户。

  仲量联行华西大区董事总经理乔裕生表示:“在‘双循环’的背景下,成都扮演着国内大循环战略腹地和国际循环门户枢纽的重要角色,是中国经济增长的动力源之一。成都对外来人口尤其是年轻人才充满吸引力,城市人口的高质量增长不断为市场发展注入活力,我们相信成都商业地产未来持续可期。”

  甲级办公楼市场

  城市产业结构优势赋能办公楼增量市场。成都第三产业经济发展动能十足。2021年第一季度,第三产业实现两年平均增长7.0%,较2019年同期仅下降1.5个百分点。经济活力推动疫情后办公楼市场快速恢复,需求端回暖明显。2021年上半年数据显示,成都甲级办公楼净吸纳量达13.5万平方米,居全国第五、1.5线城市首位。尽管城市新增供应量环比上升,但市场需求高涨增强了业主信心,推动甲级市场空置率持续下降的同时,租金迈入回暖周期。这也是自新冠疫情后,成都办公楼市场首次实现租金正增长。

  经济要素持续流向战略新兴产业,科技互联网行业增长活力凸显。连续两个季度,“科技互联网”成为市场最主要关键词。2021年上半年,该行业实现新租近9万平方米,成为增量需求首要来源。从企业个体来看,头部企业扩张明显,全市录得知名科技公司成交超4万平方米。头雁作用下,全产业链价值持续看涨,预期未来办公需求将保持高效增长,办公产业结构将加速变迁。

  仲量联行成都商业地产部负责人邓艳萍表示:“据仲量联行最新发布的《2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告》显示,无论从需求总量还是企业个体的角度来看,成都办公楼市场已经进入科技互联网的领军时代。于办公楼市场而言,为承接产业落地,供应方需重新审视科技互联网企业不同细分领域的差异化需求,这也将是现阶段提升楼宇承载能力的关键所在。”

  得益于产业结构优势,高新南区板块上半年需求亮眼,空置率持续位于低位,推动租金水平率先进入上升周期。金融城、大源板块租金上半年分别实现1.0%、2.2%的环比增速。进入2021年下半年,大源板块内供应仍处稀缺,租金有望持续提升。而另一方面,新兴板块如天府新区、城东仍将存较大供应放量,短期内空置压力高企,板块内租金难以攀升。但就长期来看,传统商务区需求外溢以及城市招商引资活动将助力实现办公去化。

  优质零售物业市场

  消费持续回暖,市场呈现供需两旺态势。上半年,零售物业项目升级调改成为市场主流趋势。从区域来看,期内,核心商圈优质零售物业项目紧跟品质化消费趋势,同时瞄准中西部旅游消费升级客群,以品牌招商联动、品牌客群差异化和互补以及品牌效益最大化原则,进行精细化调改升级。例如春熙路商圈IFS与太古里项目,通过引入更多国际奢侈品牌和美妆护肤类高坪效业态,不断优化品牌组合,以期提升整体营业额。此外,随着都市扩张,居住空间不断延展,近郊商圈加速提档升级。在原有项目调改升级以及更高客群定位的新项目入市带动下,近郊商圈录得大量国际时尚品牌、特色餐饮品牌进驻,为区域零售市场品质化、精细化发展打下坚实基础。第二季度,位于龙泉驿商圈的世茂广场正式开业,作为世茂商业在西部布局的首座购物中心,该项目引进了CK Underwear、Champion、Sephora等国际知名品牌,有效吸附和拓展了区域内中高端消费客群。

  2021年上半年,成都零售物业市场紧跟时代潮流趋势,创新拓改传统商业零售。更多新兴融合业态入驻传统零售物业项目,如入驻仁恒置地的“清一色花鸟鱼虫市场”等等。同时,随着Z世代消费文化盛行,文创文娱类零售业态表现活跃,部分项目采取与文娱网游类IP联动的方式,吸引年轻消费者。此外,跨界融合业态数量也呈现出稳定的增加趋势。第二季度,太阳花潮玩餐吧“Crema”入驻天荟·万科城市广场,结合了潮流品牌售卖、品牌餐吧与网红酒吧等商业元素,紧追市场新潮趋势,为传统广场商圈注入新活力。

  物流地产市场

  2021年上半年,青白江子市场持续迎来新项目入市,区域高标库存量快速增长至91.5万平方米,成为仅次于龙泉驿的成都第二大仓储子市场。

  高标库作为商品流通的重要基础设施,其租户行业的变动、租赁面积的增减,都是商流变化的映射。

  仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示:“近年来,医药流通企业受政策引导区域市场集中度提升;汽车零配件B2B平台企业通过互联网科技赋能,高效匹配市场供需。以上行业变革使得企业经营规模大幅提升,同时商品流通也更为集中。在此背景下,成都上半年医药及汽车零配件企业高标库租赁需求均录得增长。与此同时,特殊商品所带来的更高存储要求也使得恒温、丙一类仓库等高标准、定制化存储设施的市场需求随之增长。”

  上半年,历经春节假期,加之妇女节、618购物节等众多促销活动推动零售消费显着回升,生鲜电商、传统电商、零售商合计贡献了近8成的新增仓储需求。其中生鲜电商继续快速拓展成都市场,上半年整体仓储租赁面积已与传统电商并驾齐驱。值得一提的是,从生鲜电商的类型来看,相较于2020年以大型互联网企业入局社区团购业务所带来的大量仓储需求,2021年上半年生鲜电商类型更为丰富多元。在部分社区团购企业持续扩张的基础上,传统到家模式生鲜电商也在积极抢占核心二线城市。此外,从区域来看,青白江、龙泉驿两个存量最大的子市场,凭借大量高性价比可租赁仓储空间,成功吸引了众多生鲜及传统电商入驻。

  仲量联行华西区交易及商业地产部负责人邓耀华表示:“纵观2021年上半年,成都办公楼市场正在承接来自全国乃至全球的产业链转移,产业升级换代给予城市经济以焕新动能。同时,近两年成都高标库性价比大幅提升,为租户硬件升级和政府产业调迁创造巨大机遇。市场基本面总体向好,消费回暖为下半年成都商业地产市场稳步发展构筑了基石。”

  来源:仲量联行

编辑:wangdc

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