广告
二季度西安商业地产及产业园市场回顾与展望
http://www.funxun.com房讯网2021-7-16 15:26:31
分享到:
[提要]二季度,西安优质办公空置率迎来近五年新低,下半年租金或将持续上涨;产业园区市场科技研发类企业需求凸显,差异化竞争优势功能补齐;零售市场首店经济持续发力,引领零售新热潮。

  近日,高力国际发布2021年二季度西安商业地产及产业园市场回顾与展望报告指出,二季度,西安优质办公空置率迎来近五年新低,下半年租金或将持续上涨;产业园区市场科技研发类企业需求凸显,差异化竞争优势功能补齐;零售市场首店经济持续发力,引领零售新热潮。

  写字楼市场

  二季度季度未迎来甲级写字楼入市,全市甲级写字楼总存量维持在176.9万平方米,与第一季度持平。

  需求方面,二季度西安写字楼租赁市场活跃度延续一季度以来的持续复苏,TMT、第三方办公服务运营、房地产及建筑业均涌现大面积租赁需求。本季度甲级写字楼净吸纳量约5.1万平方米,空置率环比下降2.9个百分点至27.3%。除部分硬件设施较为老旧的项目,在本季度面临着空置率小幅上升的情况以外,其余项目空置率均明显下降或持平。

  K12企业扩租脚步放缓——在政策监管趋严的背景下,本季度K12企业扩租脚步放缓,大多业主及企业持观望态度;高力国际预计此类企业未来或将转换赛道,寻找另外的延伸方向。办公升级\扩租需求显着——此外,本季度相较第一季度扩租及升级需求显着,在新增需求中总计占比76.6%,环比第一季度28.7%上涨了47.9%,此现象标志着企业预算有所放宽,社会经济活力逐步复苏。第三方办公服务运营需求活跃——拎包办公的时效性、成本的可控性是此类产品持续受青睐的主要原因。伟邦资产、恒创嘉逸等本地二房东在本季度录得入驻保利中心,迅速去化保利中心大面积房源;加之第一季度入驻凯德广场的FED,使得第三方办公服务运营(联合办公&二房东)成为上半年甲级写字楼的主力需求之一。

  租金方面,在本年度单一业权写字楼无新增供应的大背景下,全市优质房源较为紧缺,且多为不连续的中小面积房源;半层、整层及连续楼层空置房源较少,租户的可选范围及溢价空间有所收。伴随着各行业租赁需求地不断释放、全市空置率地持续下降,业主方面之前较为保守的租赁策略逐渐转变,全市甲级写字楼租金在本季度小幅上涨,环比上升0.5%,为人民币99.0元/平方米/月。

  高力国际预计下半年租赁市场仍将活跃,租金或将短期小幅走高;面对供不应求的市场现状,建议业主方加快项目建设进度,尽早进入市场,加大企业可选范围,将现有需求量转化为入驻量。自2022年起,市场将逐渐进入供应放量的通道,在市场需求仍将保持相对稳定的情况下,届时可缓解市场供需关系,涨幅也将随着供应的放量而收窄甚或持平。

  产业园市场

  位于高新子市场软件新城片区的环普产业园三期在本季度入市,带来了约12万平方米(其中9.4万平方米为办公体量)的优质新增供应。软件新城片区也由于环普三期的入市,进一步深化了其在全市范围内的产业领头羊的地位,区域内由于高精尖产业人口的增多,区域价值及红利逐步兑现,服务配套也逐渐升级;711、乡村基、汉堡王、一点点、Tims等活跃商业品牌均入驻该园区,区域的配套短板进一步补齐提升。

  截至2021年第二季度,本季度新增供应将全市总存量推高至388.6万平方米,约是全市甲级写字楼的2.2倍。

  从需求端来看,基于产业+配套+政策+人才+租金五大优势的加持,本季度吸纳量仍主要由高新子市场贡献,净吸纳量达7.4万平方米,空置率与上季度持平为20.4%,主力需求行业仍以科技研发类企业构成。人才补给及产业基础的加持,使各大头部品牌将目光瞄准西安以寻求新的转折点,随着小米、vivo、oppo等国产手机巨头先后在本年初将研发中心布局西安后,未来对于产业园的需求或将逐步加大,西安的硬科技产业属性愈发凸显。

  租金方面,受甲级写字楼供应暂缓的影响,部分客户开始将目光投向性价比较高的产业园项目,部分开发商以更为灵活的出租策略加速去化,如附带装修、加长免租期等。个别交通优势显着且位于核心商务板块的项目租金小幅走高,整体来看,本季度全市产业园租金环比上涨1.0%至50.0元/平方米/月。

  未来五年内西安市产业园将持续放量,主要集中于高新子市场和西咸新区子市场。预计五年内西安市产业园将面临较大的空置压力,空置率或将逐年上升。基于此,强化产业园与甲级写字楼差异,持续加强长板是未来产业园市场亟需关注的核心。

  零售市场

  零售物业在本季度录得盛安广场星光citymore约8万平方米的供应,将全市供应拉高至502.3万平方米。该项目位于小寨-南二环传统商圈,此项目的入市将进一步扩大该商圈的影响范围,进一步满足周边客群的商务配套及生活配套需求。

  全市零售物业首层平均租金环比小幅下降1.0%,为人民币311.8元/平方米/月,净吸纳量约8.6万平方米,全市空置率环比小幅下降0.1个百分点至8.8%。主力需求业态仍以零售及餐饮为主。随着自媒体平台带货的崛起,在对线下实体店产生强烈冲击的同时,同样也带来了线下业态的新一轮变革。各大商业项目纷纷引入品牌“首店“,打造“流量收割机”吸引客流,此类业态具有驻留时间短、客单价低、首入西安等特点,将客流量转化为衍生消费,同时带动区域经济的发展。

  各大商场将升级焕新、品牌调整的策略下放实施,第一季度搁置的品牌选址计划也在本季度逐步落定。如首入西安的品牌“伏见桃山”在本季度入驻momopark,“月枫堂”、“BA饰物局”、“MOVER魔吻”入驻熙地港,“Helens小酒馆”入驻华清广场等。

  随着城市版图的不断扩大,城市要素配置能力的逐渐提升,主力消费客群也在逐渐向城市外环转移,因此导致位于城市内环附近的传统商圈竞争力在逐步被削弱,市场两极分化愈发严重。未来五年,西安优质零售市场仍将处于供应放量阶段,预计西安优质零售市场将承受一定空置压力。但近年来西安市人口增速加快、人口质量提升,高力国际预计零售业态也将向多元化的方向成长,为进一步提升城市品质保驾护航。面对市民日益丰富的消费需求,高力国际预计未来商业业态的迭代将会更加频繁,增加体验感和新鲜感是未来亟需克服的难题,而顺势而变与激发需求是西安市商业未来需要探寻的道路。

  来源:高力国际

编辑:wangdc

分享到:
广告
推荐阅读
推荐楼盘

· 天通科技园 [昌平区]

· 六工汇 [石景山区]

· 新动力金融科技中心 [西城区]

· 中海空港中心 [顺义区]

· 中海瀛海大都会 [大兴区]

· 珠江·峯汇国际 [昌平区]

· 金融街国际 [西城区]

· 京投万科西华府 [丰台区]

· 华瑞大厦 [朝阳区]

· 北京·壹号总部 [通州区]

广告
房讯推荐
热点资讯
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2021
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770