仲量联行《2021年亚太区房地产市场展望》报告显示当下投资者正积极寻求拥有稳定现金流的资产，2021年亚太区整体房地产投资交易量有望回升15%-20%。同时，物流地产、数据中心、长租公寓和租赁住宅等资产在2021年仍将进一步受到市场关注与青睐。

　　虽然疫情仍在全球肆虐，但不会对亚太区新的房地产周期产生决定性的影响，预计2021年亚太地区房地产市场的发展将呈现四大主题：

　　1、 关注资产优化和增值投资机遇

　　对老旧资产和空间的优化将是这一年的市场重点。仲量联行预计，目前亚太区的办公楼资产有约40%（建成超过10年的甲级资产且近期没有翻新）需要不同程度的翻新，其中蕴含着4000亿美元的增值潜力。因此，投资者可能随之扩大增值投资的规模，并借此机会对资产进行升级改造，以满足因电子商务发展、健康与安全要求提升以及远程办公兴起而产生的不断变化的需求。

　　2、 对改善体验的需求日益成熟

　　新冠疫情成为企业转型的终极加速器，使许多疫情前就已隐现的趋势得到加速发展，推动各企业进行改革。尤其是后疫情时代下，低密化办公模式正逐渐兴起，企业负责人开始意识到，传统的企业运营模式可能已无法适应现在的潮流和需求，需要认真应对这一变化，才能够在2021年开展有效的策略调整，实现根本性转变，创造一个更具可持续性的办公空间，从而促进业务的进一步发展。

　　仲量联行在2020年底发布的《探索办公楼租赁新模式:“会员制”会成为未来的租赁趋势吗?》研究报告中认为，为应对办公楼市场的新增供应高峰以及新经济行业的崛起，以及工作模式的转变和员工对办公环境的需求变化，现有的办公楼租赁或将迎来新模式的竞争，以支付会员费来取代支付租金也许将成为新的模式。这一新趋势也从侧面反应出市场对办公体验优化的需求日益强烈。

　　3、房地产市场投资额预计将增长15%-20%

　　仲量联行预计投资者将会更加青睐收入稳定的资产。随着经济复苏，办公楼的重要性也将逐步显现，对酒店、零售地产和办公楼的投资也将会随之回温。由于低利率环境下债券和股票的回报率仍持续走低，预计将会有更多资金配置到私募股权房地产领域，房地产投资投资额预计将增长15%-20%。2010年亚太地区从全球金融危机中复苏，投资额同比增长了47%。

　　2020年第三季度出现了首个市场回暖迹象，拥有活跃国内投资需求的市场将继续吸引国内投资和跨境投资。从全年来看，中国、日本和韩国的投资交易额占到2020年亚太区投资交易总额的3/4，这主要得益于其有效的疫情管控、极具韧性的经济表现以及充裕的国内资本储备。仲量联行认为，上述国家的投资活动在2021年有望进一步加速，表现将优于区域内的其它经济体。

　　仲量联行亚太区投资业务首席执行官Stuart Crow表示：“随着投资者表示将会扩大亚太区房地产投资规模的目标，交易量在今年下半年已开始回升，且将在2021年加速上升。鉴于投资者预期低利率仍将持续，加上手头大量的待投现金以及对高收益的追求，长期来看，投资市场前景乐观。”

　　4、投资组合更趋多元化

　　过去几年，更多资金流向核心办公楼领域，但仲量联行认为2021年这一情况会发生改变，投资者可能会将更多资金投入机会型以及增值型投资项目。在目前低回报预期和低利率的投资环境中，具备高收益和低增长率属性的资产会更有吸引力。投资者会更关注现金收益，就这一点而言，物流地产在亚太区大部分市场的表现都优于办公楼，截至2024年，预计全球50%的电商物流将集中于亚太区，也为物流地产发展提供更大空间。此外，在新一代租户、政府支持性政策调整以及导致住宅收益率下降的低利率等因素的推动下，长租公寓和租赁住宅也将在2021年加速发展，预计投资额和交易量将在三年内翻一番。

　　2021亚太区房地产市场核心亮点

　　各细分市场展望

　　办公楼市场

　　尽管短期内挑战依然严峻，但办公空间的存在仍有其重要意义。员工作为办公空间的主要使用者，他们的需求理应成为雇主和房地产开发商的首要考虑因素。与2019年同期相比，2020年一至三季度办公楼租赁总量下降25%，办公场所很有必要进行重新规划设计，以提升员工的办公体验和健康福祉。仲量联行预计2021年办公楼租赁交易量的下滑态势将回稳，2021全年交易量将与2020年基本持平。

　　2021年，预计亚太地区将有730万平方米的办公楼投入使用，因此2021年的租金仍将继续承压，其中大部分新增办公楼来自中国大陆和印度，但考虑到上述两个市场在未来较长时间内对办公楼的吸纳能力依然强劲，租金表现预计将保持平稳。

　　尽管短期内充满挑战，但在亚太地区新的房地产周期中，租金能否恢复增长将更多取决于企业的扩张、创新和发展能力。需求增长引擎将继续从金融服务和商业服务转变为新经济领域，如医疗保健、保险、线上娱乐及其他以数字经济为核心的领域。

　　零售地产市场

　　零售消费在2020年疫情之初受到了前所未有的巨大冲击，然而随着管控措施的有力实行，一些重点国家的韧性开始显现，消费者信心指数也得以提升。鉴于亚太地区的多样性，零售行业的长期前景仍然乐观。例如中国大陆和印度市场的消费增长稳健，基础驱动因素依然强劲，预计随着国家GDP的快速反弹，消费者收入将稳步增加，进一步刺激零售需求的增长。

　　然而消费模式的转变已然成形，这一年，在线零售出现爆炸式增长，根据中国国家统计局数据显示，2020年前11个月，全国网上零售额达105,374亿元，同比增长11.5%。

　　挑战仍普遍存在，品牌方将继续调整运营方式，应对尚不明朗的市场前景，也或将给2021年的零售物业租赁带来压力，租金增长可能性较低。大浪淘沙之下，亚太地区零售市场将持续分化，一些资金雄厚的品牌方可能仍在寻找机会，而经验丰富、主动调整产品和租户组合的零售地产业主将会更有优势。

　　仲量联行认为，2021年零售品牌的机会点可能在于重新创造消费体验，提供“线上下单、线下取货”服务，将电子商务的元素融入到实体品牌中，并最终实现品牌资产的再利用。

　　而对于零售地产业主而言，在新一轮的房地产周期中，需要对房地产的真正价值有全新的理解和认识。零售物业或将不再被局限于某一特定用途，而是成为集“零售、办公、最后一公里物流元素”于一身的复合型空间，广泛而深入地挖掘物业潜力。

　　物流地产市场

　　在新冠疫情期间，物流行业无疑是最大的受益者，而这一趋势将在2021年继续延续，互联网普及率提高、在线交易的发展壮大以及全渠道零售等都是对物流地产领域正向激励的有效动因。到2024年，亚太区的电商物流将占全球的50%，且这一增长势头将在之后一段时间内持续。

　　在仲量联行对资产管理规模总额合计超过1.8万亿美元的投资者调研中发现，81%的投资者计划在2021年增加对物流地产的投资。投资者一致认为，现在进入这一主流地产领域犹未晚也。

　　由机器人驱动的新型高科技物流设施，以及终端无人机送货等科技应用所带来的高效和变革将进一步推动物流地产的未来发展。核心区域的土地稀缺性则将助推增值型投资者对于废弃空间的再利用，以及对自动化和多层设施的青睐。

　　仲量联行亚太区首席执行官顾东尼表示：“在经历了不寻常的2020年后，2021年可被视为亚太区新一轮房地产周期的元年。后疫情时代，投资者将目光转向核心资产及另类资产，租户则更关注空间的可持续性和人性化体验，这些转变将成为优先考虑的战略重点和市场持续复苏的基石。希望新的一年中，房地产市场的参与者都能审时度势，把握机遇，决胜未来！”

　　来源：仲量联行

编辑：wangdc