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广州去年部分商业地产逆市飘红
http://www.funxun.com房讯网2021-1-18 15:32:25
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[提要]2020年,广州市政府积极出台政策提振消费,市场经济得以稳步复苏。受此影响,包括商铺、写字楼、公寓在内的商业地产复苏明显,部分区域成交逆势增长。

  去年广州一手住宅市场成交量在下半年成交反弹后,全年交出了一份不俗的成绩单。而商业地产亦是如此。去年上半年,广州市政府积极出台政策提振消费,市场经济得以稳步复苏。受此影响,包括商铺、写字楼、公寓在内的商业地产复苏明显,部分区域成交逆势增长。

  商铺

  现象:优质社区商铺仍是投资首选

  2020年除荔湾、海珠区外,其余中心区域商铺成交量大幅走跌。这两个区域除广钢新城、广纸板块的社区商铺销售跑量外,重点产业项目广州国际医药港也有较突出的贡献,另外海珠区保利天悦还录得大批量的确权网签。不过,商铺成交量仍以增城、黄埔两区居多,分别占全市成交量的26%、22%,是确权网签、批量交易最活跃的两个区域。越秀、白云、从化区因供应量少以及新盘主推住宅的原因,商铺成交触底,成交量未能破万。

  据中原研究部统计,2020年商铺成交量居首的板块为荔城,共计5.08万平方米。板块主力为光明村安置社区、西瓜岭村安置社区、罗岗村安置社区,均录得大批量的社区商铺确权网签。与2019年五一村、增塘村、明星村等安置社区一样,这些项目均属于“挂绿湖水利综合整治工程11个安置新社区”。2020年12月,这11个安置新社区已全面交付使用。

  开发区同样依靠单盘撑量,金博商务中心一期产品由国企整购,全年批量确权网签底层商铺3.86万平方米。而萝岗区府、中新知识城板块受益于近年居住人口的增长,商业需求增长明显,底层商铺及社区商铺的供求都较为活跃。此外,优质板块的社区商铺仍是投资优选。东圃板块的兰亭盛荟商铺在年末入市,即成交207套,挤进商铺销量榜前10位。

  预测:直播经济让商铺运营空间更大

  2020年商铺市场遭受疫情的冲击明显,上半年广州市政府积极出台政策提振消费,市场经济得以稳步复苏。业内人士表示,疫情的余震仍未完全消失,实体商业运营仍在承压期,不过新的商业模式也为市场带来新机遇。以荔湾区为例,为扶持直播电商产业,荔湾区政府提出了一系列对直播机构、直播基地的奖励措施,最高奖补达500万元。荔湾区大力支持专业批发市场使用直播平台,将助推区域现有的160多个专业批发市场转型升级。此外,新产业项目广州国际医药港也通过直播“卖健康”,吸引了一波大健康产业上下游企业的进驻。“直播行业”、“地摊经济”、“夜经济”等新商业模式的兴起,既有利于广州消费市场的扩容,又丰富了广州商业的多样化,也为后疫情时期的商铺运营提供了更大的想象空间。

  写字楼

  现象:中心区写字楼成交增长超五成

  统计显示,2020年广州中心区写字楼成交逆势增长54%,海珠、天河两区写字楼成交量实现倍增。海珠区主要成交贡献来自琶洲板块的总部项目,天河区除个别项目内部确权网签的贡献外,金融城板块再传限高突破利好,一期项目尾货释出,二期项目预热,成交热度再次回升。

  据中原研究部统计,外围区成交量占全市的76%。其中,黄埔区成交持续领先,除开发区板块录得大批量的确权网签外,鱼珠板块收获若干大宗交易,是全年唯一成交量突破10万平方米的板块。番禺、花都区则以旧盘销售为主,不过番禺区成交热点由往年的万博板块转移至钟村、新造板块。南沙区新货补给,明珠湾、区府板块热度上升。增城区录得少量写字楼成交,从化区零交易。

  总体而言,2020年广州写字楼市场呈“局部热”特点。以珠江新城、琶洲、第二CBD构成的“黄金三角区”聚集效应显现,写字楼市场供求活跃。以南沙明珠湾、番禺新造、花都区府板块为代表的第二批新兴商务区也迎来“收割期”。此外,独栋写字楼物业备受青睐,全年共售出30栋独栋写字楼物业(不含内部确权),主要来自保利鱼珠港、金山谷创意产业园、保利国际金融中心、TCL大厦等。

  预测:“黄金三角区”将带来供应浪潮

  有业内人士表示,有别往年,预计2021年广州写字楼市场的焦点将往内转移,以珠江新城、琶洲、第二CBD构成的“黄金三角区”将为广州商业市场带来新一轮的供应浪潮。2020年上半年受疫情影响,广州市房地产项目开发缓滞,大部分总部项目竣工期压后。不过,下半年起,核心板块项目的施工、招商提速。

  据监测,目前琶洲板块33个重点在建项目中,超13个项目封顶或部分封顶,预计2021年年中封顶的项目将超过20个,为市场带来百万平方米级别的新货。其中,欧派、唯品会、TCL、环球、国美、复星等琶洲总部项目已相继启动招商,不乏一些强劲资本的购置。金融城板块二期若干项目也在2020年末启动预租,保利南方财经大厦在年末踩线亮相。鱼珠板块旧改正盛,广物鱼珠产城综合体、广州日报新媒体、南方智媒等项目动工,不过预期2021年供应还将集中在目前在售的几个写字楼项目。

  公寓

  现象:高端公寓破茧而出

  2020年黄埔区公寓成交量虽然同比下跌约四成,但成交套数连续3年位居榜首。区域热点板块主要为开发区和大沙地,以佳兆业系项目、港航中心以及新盘越秀万力·星悦峯的多次促销或推售跑量为主。中新知识城、萝岗区府、科学城等传统热点板块以旧盘顺销为主,整体活跃度较往年下降。

  海珠区是全年唯一逆势增长的区域,成交量同比增长44%。增长主要来自广纸板块的越秀星汇海珠湾,项目在年中加推二期新货,凭借区位优势跑量突出,以869套的销量位居榜单首位。

  其余区域表现平淡。值得关注的是,从化区碧桂园从化1960、白云区保利金沙大都汇是受疫情影响后,较早启动促销策略的项目,故区域成交跌幅较其他区域小。

  相比往年的“小别致”,2020年广州公寓市场涌现一批高端的公寓。此类产品主要分布在琶洲、金融城、白云新城、明珠湾等重要商务区,拥有一线江景或海景、白云山等稀缺资源,售价普遍比周边住宅还高。例如,明珠湾壹号坐享灵山岛尖的一线海景,最高售价达7万+;琶洲富力壹号半岛凭借“三面环江”的优势,最低门槛9万+。

  预测:短期消化或面临压力

  2020年因疫情因素,房屋空置率攀升,被催熟的“蛋壳公寓”爆雷,无疑是给了公寓运营者警醒:“公寓产品的金融玩法”需稳打稳扎,不应盲目大规模扩张。

  这种运营模式的爆雷,是否会冲击公寓买卖市场呢?业内人士指出,就广州而言,目前专业化、机构化民营租赁企业经营的房源约占全市租赁房源的6%,长租公寓的比例更小;传统的放租或托管仍然是目前公寓市场运营的主流模式,金融风险低;广州是四大一线城市中规划人口增长空间最大的城市,加上近年旧改推进迅猛,租赁市场需求较大;疫情冲击下,凭借市场自身的调节,广州公寓市场成交复苏,去库存周期重新进入下行周期,反映出市场已具有一定的韧性,突发事件对广州公寓市场的影响是短暂性的。

  不过值得注意的是,在近年广州商服用地出让逐年攀升的局面下,预期广州2021年商业市场供应将迎来井喷,供应总量有望突破350万平方米。其中,公寓市场供应量粗略预计达160万平方米,供应将集中在科学城、知识城、明珠湾、庆盛、白云新城板块以及“黄金三角区”。截至2020年末,广州公寓去库存周期虽下跌至18个月,但面临即将到来的新一轮供应大潮,短期内公寓库存的消化仍有一定的压力。

  来源:信息时报

编辑:wangdc

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