房讯网讯 6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题。论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐在论坛上分享了对中国新商办行业的研究，并描述了新商办的发展图景和路径。他表示，中国商业地产总体处于下行周期，但在不同区域、不同产业需求之中仍有结构性的机会；行业发展整体效率仍然比较低，应该从三个维度去突破，一是服务者进化，二是技术进化，三是制度进化。他认为，未来的新商办将是以数据和技术驱动职业化服务者、线上线下相结合，涵盖开发建设、销售出租、装修设计、房屋改造、换租搬迁、运营物管等服务环节的综合交易服务平台。

　　以下是许小乐演讲内容整理：

　　首先跟大家分享之前在思考的两个问题，一是我们通过今天的展会，可以交换名片、交换信息、交换资源，这些都是在线下进行的，我们是否可以把这一些都搬到网上，通过线上的形式去实现呢？这是我思考的第一个问题。二是当下商办市场在经历了疫情冲击后虽然出现了一定的复苏，给从业者带来了一些信心，但是，如果未来市场延续下行的大趋势，市场表现不及预期，大家还会坚守在这个行业里吗？在市场不好的时候我们应该怎么办？应该干什么？这是开篇跟大家分享的两个思考。

　　下行周期中的结构机会

　　整体来看，商业地产市场总体处在下行周期，但是仍然存在结构性的机会。商业地产的概念在中国已经存在25年左右，在过去超量的投资开发和土地供给模式之下，商办市场发展至今已经出现增量市场向存量市场转变的局面，原因是供给已经大于需求。当下商办市场面临的主要问题是这些巨大的存量怎么去化。

　　从数据来看，全国商业办公物业总的新开工面积在2013年到达顶峰，之后连续7年都是负增长；从销售的情况来看同样如此，商业办公物业销售面积在2017年达到高峰是，之后连续3、4年时间一直处于下降的态势。这是商业办公物业总体在增量市场里表现出来的情况。

　　从一些微观、中观的角度可以分析出市场走势。首先是北京重点商圈租金和空置的统计，代表了市场的需求，得出的结论一是代表性的甲乙级写字楼租金的水平在下降，二是空置率在上升。与此同时，北京的写字楼库存在上升，而在2017年之后，商办的销售能力在下降，销售速度在减慢。在供给不断增加的情况下，库存上升，进而导致去化更难。不只是北京，深圳、上海这些特大城市都面临同样的问题：在市场总体供给大于需求的情况下，叠加外部对于需求的冲击，会导致市场在去化、销售以及运营等各个环节上都面临很大的难题，这也是造成从业者当下心理焦虑的很重要的原因。

　　但是在下行市场中，有一些区域依旧表现亮眼。在我们统计的八个重点商圈中，有的区域租金在今年一季度依旧维持比较好的增长，空置率在下降。当然丽泽虽然现在情况不是特别乐观，但它正处于发展中，需要有一个过程，未来它仍然有比较大的增长潜力。

　　这些区域为什么能在总体下行的环境里得以增长？从市场背后供需情况可以看到，这些商圈通常都是金融、互联网、健康等产业在背后支撑。以丽泽商圈为例，在今年一季度的吸纳量是全市商圈第一，商圈租户正是以信息技术、金融类企业为主。在未来市场仍具有很大不确定性的背景下，信息技术、金融业、健康业、医美等新兴产业依旧不断增长，这些产业让商办市场出现结构性的机会。所以，当今的经济环境下，市场整体快速增长发展的机会已经不再有了，但是结构性的机会仍然是存在的。这就需要从业者能够辨别出中国未来20年哪些产业、哪些行业、哪些新的业态会得到迅猛发展，从而根据这些业态去选择所服务的行业及区域。

　　三个维度提升商办行业效率

　　当前，商办行业面临着效率低的问题，从人均成单量、成交周期等数据都可以体现出来，其本质原因是行业生产方式非常原始与落后。中国的房地产在各行各业中，数字化水平几乎是最低的，有很多原因，包括行业资产重、行业标准化程度低等。以客源信息获取为例，当前很多人并没有通过互联网的方式去获客，而是圈子式的打听消息。商办行业并没有一个互联网化或者网格化的生产方式，更像是一个个小圈子、一个个信息孤岛，这些孤岛之间没有相互打开，生产的内容没有分享，这就造成了大量重复生产、重复建设，结果导致行业效率非常低。

　　当前来看，商办整个市场仍然是非常分散的，为什么没有像住宅那样诞生出链家、我爱我家那样的龙头企业呢？有两大因素。一是内部竞争成本太高。在一个充满恶性竞争的市场机制里，经纪人之间和品牌之间为了争夺客源、房源经常出现撬单的情况，在没有产权信息保护的情况下市场充满恶性竞争，致使不能产生规模效应。内耗越大企业就越难做大，所以行业的集中度很难做高。二是基础设施严重不足。在商办领域，很多信息是没有共享的，例如房源信息，北京现在有多少可租房源、存量房源，是没有统一数据的。所以基础设施的欠缺也是导致这个行业没法做大的一个重要的原因。

　　为什么这个行业没有实现全面的基础实施？商办市场已经存在25年，比住宅的时间还要早，并且不像住宅还有一些福利分房，没有转型带来的历史包袱。为什么高度市场化的体系里没有诞生出应该有的功能和模块，这些问题值得去反思。通过住宅领域市场发展的道路，可以给商办行业一些启示和借鉴。

　　来看一个公式：效率=f（劳动力，资本，技术，制度，……），也就是说，效率等于劳动力的投入、资本的投入、技术和制度以及潜在的全要素投入。效率的提升一是来自于要素的增加，二是来自于制度的改良，三是来自于技术提升。无论是从宏观的国家GDP的增长，还是行业的增长来看，这些因素都是一样的。过去商业地产的投资开发能保持高速增长，是因为它是政府用来招商引资的工具，是独特的土地财政金融方式带来的结果。2008年之后在要素成本越来越高，而要素数量越来越少的情况下，要素驱动增长已经不现实了。以前行业通过大量的经纪人去搞"人海战术"去扩大规模，通过大量的资本去建立行业壁垒，进行企业规模的扩大，这都是过去粗放的生产方式。未来我们要更多地靠技术和智能创新，真正去考虑技术难点在哪里，技术创新在哪里，行业增值部分在哪里。

　　从业人群职业化程度较低，也会带来效率低。经纪人的从业有两个指标，一个是从业年龄，不同年龄段的人社会阅历、社会资源不同，应对各种问题的能力差别也很大，带来的生产效率差别也会很大。二是从业年限，一个人从业的周期决定了这个人会在多大程度上投入时间和精力提升自己，如果周期太短，干不好就走了，会导致这个人根本不会去学习和提升自己的专业技能，更不会遵守行业的基本道德规范和利益的价值观。所以人的要素可以说是效率高低的根源。

　　那么，商办领域怎么突破？三个维度。一是服务者进化。行业服务者是行业最关键的力量、最核心的资本，没有人，再多的技术、再好的制度都不能发挥作用。所以专业、高素质的人非常重要，一方面是学历，另一方面是专业能力。通过建立更高品质服务标准，通过高素质人才的招、训与管，可以带来服务者的进化，提升客户的服务体验。

　　二是技术进化。通过数字化的方式去为服务者赋能，核心是数字化的基础设施建设，包括"房"的数字化以及围绕"房"的智能化，例如VR找房、线上看房等。同时通过技术应用将数据与场景相结合，给客户以空间的代入感和真实体验。

　　三是制度进化。通过产权的保护机制，让经纪人能放心大胆地将他们掌握的房源信息在体系内体系外打通，打破了原来的恶性竞争，实现效率最大化。通过技术的手段、通过合作的方式，让效率变得更高。

　　新商办的图景和路径

　　商办行业的环节，无论是开发、运营，还是招商或者销售，都只是商办图景一个个分割的模块，过去这些模块是比较单一的，现在这些模块正在打破边界，正在融合。未来的新商办的图景，将是以数据和技术驱动职业化服务者、线上线下相结合，涵盖开发建设、销售出租、装修设计、房屋改造、换租搬迁、运营物管等服务环节的综合交易服务平台。

　　实现这一图景，需要商业地产主动拥抱数字化，拥抱互联网，重新去重构行业优势。未来分三步走。第一步，信息化，构建起行业的基础设施。这个工作很难，而且可能得花10年左右的时间，会有一个无回报期，需要有足够的耐心。但是，商业地产楼盘底层的数据库一定要建立起来，这是后面各种场景的基础。

　　第二步，数字化，以交易服务为杠杆，切入商办经纪数字化。往行业上下游去延伸，比如线下的装修、楼宇物业管理，都可以以交易为切入点去延伸，因为交易服务天然掌握房源和客源两端，所有信息都在这里进行交叉汇集，有很大的便利延伸至前后两端。

　　第三步，平台化，垂直生长、横向开放。一般先从行业垂直领域做起，通过数字化实现产品标准化的数据积累，进而优化流程实现产品交易智能化。完成垂直领域之后，再把线上化的数据内容横向复制，拓展装修、物业管理等业务，为商办空间产生更好的服务价值。

　　总结来说，商办行业是多变的，需要从业者不断发掘可利用的空间。市场趋势的变化只是外部的影响，我们需要更在意的是如何去面对市场做好产品，如何通过数字化的方式去改造行业，如何通过更好的服务去洞察市场需求，进而实现对商办空间的再造，这是价值生成和增长的关键举措。市场好的时候我们去做市场，市场不好的时候就不断积累我们的能力，为下一次的市场周期做好准备。谢谢大家！

　　来源：房讯网

编辑：wangdc