房讯网讯 6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题。论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。

　　木棉汇集团有限公司董事长闵杰在论坛上发表主题演讲，分享了高存量时代的产业招商与产办运营。他表示，中国城市化发展已进入拐点区域：从城市开发为主，转型为以城市运营为主，在这一过程中，产生了很多被低估的商办和产办物业，表现为租金收益率低、运营粗放、资产被低估等。木棉中国提出高效解决方案，即为业主提供"空间升级"与"运营升级"服务，为租户提供"拎包入驻"的优质"办公体验"，通过载体优化、租赁优化以及坪效优化，实现楼宇价值的提升。

　　以下是闵杰演讲内容整理：

　　随着城市化进程的加快，城市中心尤其是一线城市中心新增土地已处于极度稀缺的状态，率先进入存量时代。中国城市发展已进入拐点区域：从城市开发为主，转型为以城市运营为主。这是一个不可逆的趋势，包括商业、写字楼、住宅等，都需要去适应这个趋势，积极探索资产的更新与升级。

　　高存量时代木棉提出资产增值解决方案

　　目前，写字楼产业园已经进入高存量时代。2020年全国写字楼总建筑面积达到6.28亿平方米，预计2022年总建筑面积将增至7.06亿平方米，产业园市场存量规模更为惊人，近十余年，全国工业用地成交总建筑面积达到了127.89亿平方米，每年都保持着十亿级的成交供应量。

　　在高存量时代，存量资产中有大量的资产是被低估的。全国被低估的产办物业预计在4.3亿平方米以上，而北京和上海被低估产办物业也在2000万平方米以上。被低估有三种情况，一是租金收益率低，二是运营粗放，三是资产价值被低估。

　　针对大量存量资产被低估的情况，木棉中国提出解决方案：为业主提供"空间升级"与"运营升级"服务，为租户提供"拎包入驻"的优质"办公体验"，在帮助业主增加收入、为租户降低办公成本的同时，形成新的办公文化，实现楼宇社会价值提升和资产增值。在这一过程中，木棉中国采用的模式是通过投资+招商+运营，最后实现租金溢价或销售溢价分成。

　　以运营服务实现物业收益提升

　　在产品运营期间，木棉中国将对楼宇建筑实行载体优化、租赁优化以及坪效优化三项重要服务，提升运营期间收益；最终通过市场销售、交易或者资产证券化的形式，实现资产的价值优化，提升退出收益。

　　载体优化主要是建筑外部更新和建筑内部升级。我们曾对2000多家入驻企业进行交付标准诉求调研，得出的结论是50%以上的企业希望办公空间能够户内精装+软装交付，可以拎包入驻。尤其是在疫情影响下，很多企业都不愿意自己花费精力去装修的。空间打造是楼宇招商和运营的基础，是非常重要的，好的空间给客户的"惊喜"可以让成交转化率大于10%。

　　在租赁优化上，木棉中国不仅搭建了基于项目的"铁三角团队"，还基于项目的产品、营销、运管等需求构建铁三角系统，直接支持项目团队运作，同时公司建立支持平台，支持"系统铁三角"与"项目铁三角"运作，大大提升招商的效率。在客户转化率上，木棉中国在北京运作的项目最高达到了50%，正是得益于整套机制带来的高效。

　　坪效优化通过运营管理升级和物业管理升级实现。运营中，大多数问题都源于"粗放"。例如疫情期间，很多企业需要免租或租金分期，如果是粗放的做法，"一刀切"，没有免租或者没有租金分期，这就会造成客户的流失。所以运营中不能忽略很多精细化的细节，木棉中国总结了运营过程中5大类47项作业，对每一项都有细致的规范化的把握，有时甚至会精细到分析每一个客户，哪一类客户怎么服务等。

　　运营的最高标准是"不贰过"。木棉沉淀了庞大的运营管理制度与举措，并形成项目运营案例库与运营宝典，包括了经营管理一百项基本动作，并且记录了以前的成功经验和错误教训。在什么阶段采用什么样的手段，取得什么样的成果，都会做总结记录，进而对运营过程中的不同情况进行有区别的修正与优化。

　　在有限的成本下，如何实现效率最高，同时确保建筑整体体验感最佳状态，木棉实施的分类管理法，用最大的专注去专注用户专注的地方。一是一类空间，包括大堂、电梯间、卫生间、地下停车场电梯间、电梯轿厢、走道等，木棉对客户敏感度高的一类空间实施最细颗粒态的的精细化、人性化管理与维护。二是二类空间，指出租单元内的空间，木棉对二类空间实施退租后24小时恢复的方式，确保最佳客户体验。三是三类空间，包括非一、二类空间之外的区域，即客户敏感度不高的区域，木棉对这类空间，会在确保保洁与安全的前提下，控制维护成本。

　　客户大部分时间要的不只是服务，还有好的体验，木棉深悉这一点，推出全触点客户体验。在客户从"潜在客户"转变为"成交客户"，直至"收房入驻"、"经营办公"这一全过程，木棉中国针对与客户的每一个触点开展"体系化"、"标准化"的体验管理。无论是签约前、签约后，还是签约后入驻前、入驻后，木棉将所有的场景找出来，给客户以极致体验感，为客户提供更多的增值服务和人文关怀。

2020年1月～2021年6月木棉（北京）出租率变化曲线

　　当前，木棉中国累计服务园区数量43个，服务园区面积120万平方米，服务覆盖城市 20座，累计签约入园企业2000家，入园企业累计纳税100亿元。在运营上也取得了很亮眼的成效，历年平均入驻率 94%，入驻企业满意度 93%，历年累计实现租金收入 52亿。希望把有更多的客户、朋友可以体验我们的管理思路和服务，谢谢。

　　来源：房讯网

编辑：wangdc