寻根究底，任何一个行业商业模式的变化，更多是因为消费群体特性及需求定位在市场中发生了变化。

　　企业为了满足消费者需求的变化，对产品和服务的组织或生产在资金、原材料、人力资源、作业方式、销售方式、信息、品牌和知识产权等方面进行重新组合，由此产生了新的创新方式和创新力。这是一个相对缓慢变化的过程。

　　这个变化过程相对缓慢，不过长租公寓过去的火爆似乎并非如此。当大多人尚未反应之际，这个行业已经沸腾，其中最明显的推动力则正是资本。

　　2018年8月，我爱我家原副总裁胡景晖表示：“当前的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%～40%在争抢房源，人为抬高收房价格，一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。”

　　一语成谶，如今倒下的企业已数不胜数，蛋壳、蘑菇租房等等。那么，现在的停顿是短暂的休整还是重回之前的长期休眠？

　　品牌公寓革新之路

　　1997年，贵州推出“房屋银行”的“存房”模式，以机构化的包租模式，串联政府、银行、业主，这是租房行业的先行模式，不过经过几年的尝试后，该模式未得到广泛验证。

　　2012年，资本开始大规模进入租房行业，长租公寓这一名词逐渐变得广为人知。那一年，号称“基金做收购、品牌做管理”的新派公寓拿到了赛富基金5000万元的天使投资，同年，优客逸家在成都正式成立。

　　往前推两年，2010年，“you+”创始人刘洋卖了上海的房子在广州创业做青年公寓，魔方公寓在南京成立，创立连锁集中式公寓租赁模式；往后看两年，水滴、蘑菇等企业纷纷崛起。

　　在互联网创业浪潮中，公寓方依靠“融资—高价包租—快速扩张规模—再融资”的方式，野蛮生长，行业完成了“0到1”的积累，也留下了日后的诸多隐患。

　　小水滴创始人冯玉光认为这一历史过程证明了两条结论：一是分散式公寓很难规模化，因为改造、运营、并购等难度都较大，边际效益不断递减；二是受制于行业的金融产品匮乏，公寓方拼命做大规模数量，到最后反而会成为成本负担。

　　十九大后，各级地方政府也纷纷出台租赁新政，培育租赁市场和机构房东，鼓励租赁市场向前发展，而这段时间中行业的中坚力量则是开发商们。

　　2018年前后，招商壹间、万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区、旭辉领寓等Top30的房企，超三分之一都参与分食长租公寓蛋糕。

　　借助雄厚的资本力量，开发商迅速搅动长租公寓这一摊池水，“高进低出”、“长收短付”的潘多拉魔盒就此被正式打开。

　　接下来的故事我们就都很熟悉了，租金贷暴雷，大批租赁品牌阵亡。

　　标准化体系或为破局关键

　　不过，人民群众对美好生活的向往并未消失，因而长租公寓的客户需求依然存在，在利空出尽后，或许行业能够浴火重生。

　　但行业的玩法也正发生巨大的变化。

　　据冯玉光介绍，目前市场上90%的国企房产公司已经进入公寓市场，30%的百强开发商陆续进入公寓市场，正在逐步成为头部公寓企业，引领行业发展。

　　为此，水滴管家近日在此发布品牌升级，更名母品牌为“小水滴科技”，形成四大产品线：智慧公寓系统、整体公寓软装、运营咨询服务和委托管理。

　　希望将公寓管理经验和高层管理经验产品化，以匹配国资国企和开发商的业务管理和内部控制需求，将其运营流程通过软件进行规范。

　　毕竟，公寓服务行业依然是个“人服务于人”的行业，因此，标准化体系的构建则显得至关重要，而当前围绕租赁社区的项目规划设计、供应链服务、运营支持等专业化分工却仍在起步期。

　　多数人因为看见而相信，只有很少一部分人因为相信所以看见。

　　而小水滴的业绩也证明了这一点。

　　2018年初，小水滴确立了大客户战略，定位为住房租赁行业一站式服务商，为客户提供更加系统、全面、一体化的专业服务，聚焦央企、地方国企、开发商、品牌公寓等大客户，同时为匹配大客户需求，产品及服务战略性升级迭代。

　　2020年，疫情下小水滴依然业绩翻番，领跑公寓大客户市场，保持市场占有率第一名。

来 源：亿欧网   

   编 辑：liuy