“房住不炒”不动摇

　　五大方向明确

　　与其他多数行业不同，房地产行业的发展受政策影响比较大，政策变动将决定行业走势和格局。实则从行业的政策方向和定力来看，无论行业遭遇何种不确定因素干扰，“房住不炒”的政策基调都未曾有任何动摇，包括两会政府工作报告、中央政治局会议都在不断重申“房住不炒”的核心定位。

　　2020年10月29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（下文简称“建议”），《建议》中关于房地产行业的表述指明了未来更长周期内房地产行业定位和政策调控基调和框架，其中有四点值得重点关注：

　　第一、畅通国内大循环。推动金融、房地产同实体经济均衡发展；

　　第二、全面促进消费。促进住房消费健康发展；

　　第三、推动区域协调发展。推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，打造创新平台和新增长极；

　　第四、推进以人为核心的新型城镇化。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

　　● 从《建议》相关表述来看，我们认为：

　　第一、“房住不炒”的基调不会变，更长周期内调控的成果进一步压实。对于地产行业的定调还是中性偏正面的，但也并不是说房地产政策会出现大幅的放松，也不会再有更大的收紧可能，“房住不炒”的基调不会有所变化，最大可能也只是在现有的政策框架下做一些更精细的调整，前期政策调整所取得成果会进一步压实压牢，不允许房地产行业出现大幅波动。

　　第二、住房消费利民生，促进经济活力释放。《建议》提出“促进住房消费的健康发展”，其后诉求主要有二，一方面在于购房者端，促进住房消费的健康发展与保障购房者的购房需求释放一脉相承，未来的政策导向仍将是以保障刚需，支持改善为主，投资投机性需求势必没有生存空间；另一方面，由于房地产行业上下游关联性较广，住房消费的顺畅实现也有助于带动家居、家电等相关消费，保证核心产业链的稳定。

　　第三、房地产行业资源将面临重新分配，资源抢夺刻不容缓。《建议》中提出“推动金融、房地产同实体经济的均衡发展”，实质上也是在传递一个信号，只有各个要素之间的流动和循环畅通，才能对经济发展形成巨大的合力，单一要素的过强或过弱都可能对经济的稳定增长形成反向力，所以未来对于地产行业的资源安排也会保持适度谨慎原则，包括“三道红线”的设定，目的也在于约束配置于地产行业的资源总量。而在资源总量受限的情况下，必然促使房企更加奋力争抢，资源间的竞争将更加激烈，而这必然将考验企业的综合能力和实力，从当前各城市土地成交溢价率表现也可见一斑，动辄30%、40%，甚至超100%的溢价率，地王也层出不穷，这都是行业大趋势下，企业争夺资源的必然结果，这也启示企业，为了能在行业中赢得一席之地，并立于不败之地，资源的抢夺已刻不容缓。

　　第四、投资向核心区域集中，精区域才会有强企业。《建议》中强调“推动区域协调发展”实则指明了较长时间内，区域发展的逻辑将是区域协同，区域整体联动发展，区域内资源的自由流动将会是未来政策扶持的重点，企业的投资重心也必然要集中于核心城市群内，只有核心区域做好精细化经营，企业的强大才有基础。

　　第五、存量主导是趋势，利润型业务需前瞻铺排。《建议》指出：“实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。加强城镇老旧小区改造和社区建设”，未来对于城市更新，老旧小区改造的配套政策也将大概率跟进。对于企业而言，适时做好城市更新、老旧小区改造业务安排对于企业未来利润的释放将有很大助益。

　　从当前企业的表现也可以看出，房企对于城市更新表现出明显的倾向性，特别是以城市更新为主要业务方向之一的企业，如佳兆业、富力地产、龙光集团、时代中国、中国奥园，在城市更新项目获取上力度较大，并相应成立城市更新集团，所以对于企业而言，如果实力允许，资金足够，做存量业务的安排也并非不可。

　　 来 源：亿翰智库

      编 辑：liuy