2023年12月28日－29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展（集团）有限公司、房讯网FUNXUN联合主办。

　　在"解构：写字楼的运营管理与资产管理"为主题的圆桌对话环节，特邀戴德梁行中国资本市场总经理刘兵担任主持，国贸物业酒店管理有限公司总经理魏凯、北京中海地产商业管理公司副总经理张存理、大家保险大家置业副总经理杨宽、京印国际中心总经理王荣芳展开了思想的交流与碰撞，通过对写字楼运营管理与资产管理的讨论交流，来找寻出行业在过去一年的新模式、新玩法、新案例。

　　以下是全联房地产商会写字楼分会常务会长、国贸物业酒店管理有限公司 总经理魏凯先生在圆桌对话环节的发言实录：

　　大家对国贸都非常了解。疫情过后大家认为反而更困难了，特别是房地产行业的寒冬，对我们影响也特别大。但是，国贸还是逆势而上。从结果来说，首先今年从营业额到利润额是30多年的最好成绩。本来去年已经是最好成绩了，从我们自己来说也是很欣慰，想不到今年又是一个最好成绩。可想而知，从国贸来说，这个成绩我相信大家都会感觉到不容易。确实不容易，因为危机实际上是这个行业的问题，但是大家也很清楚，危险跟机遇是并存的。

　　刚才郝总讲了一些服务内容，我认为比我们做得还好，但是国贸的租金高，这是事实。所以我们也感觉到同行之间大家是合作共赢，是一个共识。

　　所以，我想从产品迭代的角度，我给大家举几个例子，国贸的一些模式供大家参考。

　　第一，二次装修。二次装修实际上是特别大的痛点，首先装修时间周期长，我们一般情况下是三个月，三个月有些租户还是装不完、怨声载道，为什么？因为白天不许施工，一些特殊时间不许施工等等，总之很多租户在这方面非常不满意。同时也是我们非常大的痛点，但是我们现在采取了一个新的技术，叫BIM装配式，我们现在装修周期能压缩到一个月。可想而知，从三个月变成一个月，对我们来说是怎么能实现的呢？因为我们是可以白天施工了，这实际上是非常难得的一个技术。

　　第二，环保。因为大家都很清楚，租户装修完以后要放味，很多租户也没办法，所以经常产生一些问题。我们在交楼的时候必须测试，告诉你不是我的问题，但是没有解决根本问题，租户还是不满意。我们现在交楼即入住，为什么能做到这个水平呢？因为所有的材料进来，所有的包括家具进来之前先测试，合格才能进来，因为我们负责装修了，所以我们就能够发挥主动性了。

　　第三，成本。大家很清楚二次装修的成本非常高，可是我们现在很多的因为是装配式了，所以我们很多材料是可以重复利用的，我们基本上能做到50%以上的重复利用，以后我们要达到80%以上的重复利用，可想而知成本会大大降低。同时我们没有待租，也没有租期恢复的概念，这都是成本降低的。过去是三个月装修期、三个月给客户免租期，我们现在一天都不给，为什么？因为我们负责装修，交楼即入驻。这是很多租户对我们非常满意的服务。

　　刚才郝总其实提到了，现在精装修交付是一个趋势，但是我们跟传统的精装修有本质区别，为什么能做到？所以就是今天我们希望同行可以互相交流，这是一个解决方案，我们也希望做成一个合作共赢。

　　还有一个更牛的事，我们不允许现场动火了，所有的动火内容全部都不行，所以安全性非常高了。建委看了我们现在工作以后，充分肯定的同时，他们也希望以后做推广，比如说长安街，就是长安街沿线未来二次装修全部都不许动火，人家肯定要问，你不动火我怎么干？这肯定是一个实际问题。我们就告诉他们这么干，干的方法很简单。首先就是你要有BIM图纸。第二，根据BIM图纸做设计，做完设计以后，跟工厂直接对接，我们能够达到毫米级的水平，可想而知，现场安装水平和效率就非常高，对工人的要求也非常低了。

　　中金公司是我们最大的租户，大概现在五六万平方米，现在他们三千平米我们也给他们装完了，未来他们首先要改造的，肯定给我们做了。第二，新增的肯定给我们做了。

　　很多租户还有一个特别大的需求，一次装修投入非常高，所以二次装修的时候精装交付，那就意味着装修的成本是摊到租金里头去了。可想而知，很多民营企业，很多对资金有压力的企业，特别希望做这种模式，所以我们现在精装交付的比例越来越高。这是我给大家说一下我们迭代的产品。

　　除此之外，因为做迭代，产品肯定跟过去有很多区别。刚才说到空气质量。现实PM2.5是常态了，现在基本上新楼都装了，但是消毒技术还是传统落后的，比如过去84消毒、喷、机器人等等都是比较落后的技术。我们现在做了一个产品，就是医疗级的，过去我们在疫情的时候大家都有经验，一旦有一个得了，那大家赶紧消毒等等，我们现在要达到什么呢？空气全部随时消毒的状态，这是特别简单的原理，只要空气经过紫外线，肯定是消毒的。所以我们很多租户进来以后，非常希望用这个技术。

　　第一，员工的服务问题。新租户的过渡方案我们也在做，这个实事求是地说大家有共识，新租户来了，装修期过程中，人家有临时办公的需求，能不能满足？还有比如员工的工作餐，我们的工作餐其实解决方案也是员工挺满意的，一方面有工作餐的满足的食堂，还有就是跟很多的商户打通，因为我们是100个餐厅，所以优势很明显。再有就是咖啡厅的使用。

　　此外，员工的通勤、员工的住宿、社会社区活动、生态圈等等，这其实都是未来迭代的内容。

　　第二，新技术的应用。时间关系，我只说一个，就是新材料。因为我们楼也是老楼，就面临着更新问题。另外，很多地下室防潮是一个痛点问题，我们现在找到一个新的技术，宁波的一个技术，确实牛。房间能达到所谓的浴室这种湿度，但是它不发霉，这实际上真的是一个好技术。接下来，我们很多外墙已经旧了，怎么翻新？翻新怎么能保新？这又是一个新技术。相当于一张纸做成密封，那么这张纸肯定是干燥的，肯定是新的。我们很多新技术都在做尝试，很多新技术确实能解决大问题。

　　国贸现在写字楼出租率能达到96.2%，显而易见我们的出租率非常高，我们的租金也是非常高的。刚才也说结果了，我们不希望今年成为喜马拉雅峰，我们希望明年做得更好。

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