2023年12月28日－29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展（集团）有限公司、房讯网FUNXUN联合主办。

　　全联房地产商会写字楼分会副会长、华贸集团总裁助理郝群作为受邀企业代表，在年会上发表演讲。她认为，在新的时代，我们必须有合作精神，合作和共享是行业的主题，但是核心肯定是要成就客户，以客户为中心；另外，商办行业要拥抱变革和创新，在这个时代要接受翻篇重来，把自己过往的成绩放下，重新审视通常的业务模式，以一个全新创业的心态拥抱当下变革的时代；最后，要在共享经济方向的指导下，直接面对新时代的写字楼资产管理。

　　自2006年入职北京华贸中心写字楼，郝群已有十几年招商运营工作经验。作为一位从业者，郝群以一线资产管理业务人员的身份在分享了她的感受。

　　以下内容是郝群演讲实录：

　　经济震荡期，合作共享是关键

　　写字楼是城市经济的晴雨表，在一定程度上可以反映一座城市的经济发展。我们现今或许正处于经济的震荡期，在供需方面可能会有一些不和谐或者对业主产生的不利因素，让大家感到焦虑，这个情况全国都一样，但这可能是阶段性的，也可能是盲盒。

　　关于下一步的市场方向和该怎么做，郝群认为：第一个动作，应该是静下心来去思考基础的业务逻辑。从项目角度，我们的业务团队是从开发单位转化为现在的写字楼的资产管理，因此从业主的角度思考首先关注的是资产的安全，即基础的安全运营。安全运营包括我们日常说的安全、安保，也包括一些网络、信息，高效运营的安全。二是健康环保。特别是北京、上海在疫情期间经历的各种考验，北京在前六七年经历的雾霾，写字楼客户对于安全、健康的要求提升，所有的业主，无论是新项目还是已经投入运营的项目，都会在安全和环保方面下很大力气。三是设施设备的大中修，目前很多项目都把业主的持续投入纳入到日常的计划里来。四是环境秩序，特别是一些如交通秩序、户内外活动等因素对项目的影响也是各方关注的重点。五是科技创新和可持续发展，无论是用BIM还是智能后台，能够实现像节能、空调的舒适度等更高效和人性化，是排在满足客户满意度的第一位。另外，很多项目已经将数字孪生技术的运用植入到日常的物业管理。比如华贸中心去年投入使用的app“华贸云”，除了可以一键完成进出楼、投诉、维修，每天还会发布园区新闻，一些优惠信息等，都能够体现科技创新在运营中发挥的力量。六是应急和预案，除了物业管理应急手册中所规定的内容，像疫情等不确定因素及突发性的事件，都已成为业主资产安全非常重要的内容。

　　除了安全，收益、资产保值增值的部分是业主最关注的部分。经济震荡会影响到资产的收益，包括出租率是不是降低了，租金收益是否按照业务计划得到保障，客流降低影响提袋率也降低等等，这些都是我们每天面临的问题。融资能力，是现在各个业主非常看重的，换句话说，这个项目真正的保值和增值最终能够通过什么体现，在资本市场上值不值钱。无论你是做经营性物业贷款还是发REITs，都是看这个资产在市场上能不能有好的收益，也就是得到客户的响应、追捧，表现形式是出租率高，客户好，收益稳定。包括之前谈到的大中修也好，节能、安全也好，都是直接影响到融资的。

　　社会效益部分，因为每一个房地产项目都是为城市做贡献的，处于促经济繁荣非常重要的角色。为城市做贡献，包括税收、就业、美好形象，以及一些比较优良的经营活动带来的美誉度，这些都是政府非常看重的。

　　另外，如果在一个很好的经营前提之下，我们能够做到优质资源和品牌的集聚，这一点也是能变现的。龙头企业的进驻将带来王牌效应，对于企业的社会效益的集聚能够起到1+1大于3的效果。影响力提升，便能招到很好的企业；是很好的商业载体，人才也自然聚集；有了人才，商业也就有生意做，公寓也可以出租或是售卖，好的活动也会有人参与。所以，人才聚集也是政府和我们都非常关注的一个社会效益范畴。另外，好的企业也会在我们成长的过程中去适当地做一些公益和慈善，包括最近的地震捐款，都会出现我们各个资产方的身影。

　　以客户为中心，优化服务和空间

　　客户在关注什么？这个信息非常重要。首先，客户非常关注自己企业的发展，关注自己的行业前景。我们要密切关注，或许一些新的领域可能会涉及到一些新的服务甚至空间的优化。

　　另外，客户非常关注企业的成本控制。企业内部成本包括装修、人工，还有日常消耗的耗材。外部的成本包括租金、物业费、加时空调、有偿服务等。在南方，经常有客户咨询加时空调的服务及收费，因为南方天气比较热，所以北方常规的早八到晚七空调供应在南方有时是不够的。很多企业要申请加时空调，这部分成本会在他们整个租赁成本中占非常重要的位置，所以我们也要关注到客户的这个点，尤其像律师事务所行业，可能就这么一个点，我们要是给它解决了，可能就能争取到这个客户。

　　还有社会关系，每一个企业都希望得到当地政府的支持。包括在平时的经营过程中，有时候给客户开一些注册，甚至一些活动的绿色通道等，都是客户非常需要的。另外，不论是商业还是写字楼的客户，社区圈层都是他们非常关注的。

　　关于共享经济。共享就是大家希望获得的更多，共享空间、共享服务等也是客户非常关注的。

　　从选址来讲，经营安全是非常重要的。硬件自不用说，还有环境和秩序的管理，包括健康、网络安全。北京华贸中心CBD很多项目都是以金融类客户为主，如果电力供给让客户觉得有一点瑕疵的话，这对于争取客户是非常不安全的一个因素。

　　管理团队的能力。很多客户有的时候会点名管理团队，或者说点名指派一个人来做服务。实际上，客户对于这位同事的能力、处理问题的能力、是不是站在客户的角度去思考有关整个客户的利益这方面，是非常看重的。

　　办公效率和舒适度。有的项目推出一个app或者小程序管理访客，但是客人使用起来会非常困难，就会觉得没有效率，这个智能管理是失败的。

　　从商务配套来讲， “恰当”很关键。只要是能够满足一个公司日常的需求，员工的基础的生活需求就可以了，并不是越多越好。

　　楼宇服务体系要健全，团队工作有效率是目标。华贸运营app有一个投诉与建议的栏目，客户的反馈能得到及时解决，从客户的角度来说是非常重要的。

　　员工幸福感。让员工幸福不仅是一般性企业的需求，那些高端大客户更是非常关注。通过解决员工的核心需求提升幸福感，留住人才。政府在这方面也有很多政策，包括北京的凤凰计划等等。

　　社群和社会关系的发展。实际上就是公司选址的机会成本，我们希望在一个职场或社区交到朋友，碰到生意伙伴，这样在这个职场、在这个环境里面都能够有一个很好的发展，效率很高。

　　多样化工作场景和丰富的社区活动。我们要结合客户的一些痛点需求组织活动，比如华贸发现现在的职场更加年轻化，特别喜欢一些好玩、科技、互动性强的东西。虽然不是在商场，但是我们也希望能够给大家一些商场里出现的好玩的东西，给大家的职场加点料。

　　实际上我们关注的点和客户关注的点在很多方面都是一样的，针对我们共同的点，只需要加强沟通，从业主的角度不断地提升这些硬件和相应的服务，了解客户，和我们的客户建立起信任，以达到一种长期的合作，而不是应付的概念。

　　还有一个点，就是成本。客户希望能够控制成本，我们也希望控制成本，但是我们更关注的是我们自己的收益。两者之间其实不是矛盾的，因为我们只有招进客户才能有收益。所以从业主的角度，在这个关系里面就需要更多的付出一些。

　　从“新”思考，拥抱变革与创新

　　随后，郝群从她个人的工作角度提了几条建议，供大家参考：

　　首先，租赁方案多样化。无论是空间、时间还是服务都要有弹性，就是不要太多的一刀切。在租期、租赁方式、交付方式上，除了标准交付，拎包入住或者一些硬装的空间的提供也是当下业主可以提供的服务。让客户有更多的选择，华贸曾经给客户解决了一些周转空间。现在苏州华贸中心的项目专门做了三层挑空共享空间，这个空间完全是共享的，就像内部的花园一样，从这个角度上来讲，也是给客户在租赁方案里面有更多的灵活度，给高层办公人群多了空中花园。

　　其次，生态圈的服务。这一点对于综合体的项目会稍微便利一些，可以把生态圈所有的优势组合起来，比如说给圈子里的客户提供法律、财务、市场推广、科技创新等服务，让公司和公司之间、人和人之间建立起一种关系，在这个关系中达到一些客户的稳定。

　　第三，科技创新，实现降本增效。智能化这一部分可能需要业主多做一些。不仅是做了，还要让客户感受到这东西是有用的，比如机器人消毒、机器人扫地、机器人巡更等。

　　第四，良好的政府关系。我们给区域创造了就业机会、税收等等，让这个区域繁荣，政府就更喜欢这样的项目，政府也更愿意与我们合作，给我们的租户提供一对一的政策支持，所以要把政府关系好好用起来。

　　第五，要发展产业的招商。我们要结合自己每个项目的特色去分析可能要在哪些项目上、哪些产业上发力。先研究一下自己的特点，然后自然而然地就能吸引到一部分企业入驻。

　　最后，新的时代我们必须有合作精神，以客户为中心，拥抱变革和创新，在共享经济方向的指导下，直接面对新时代的写字楼资产管理。

　　来 源：房讯网