高力国际上周发布了2023年市场信心调研报告全面解读，展现了来自市场真实的声音“扩内需，提信心”；华北区位列投资热点的前三名，趁热打铁，我们来看看华北区域产业及工业地产市场的目前客观情况及真实的市场声音。

　　在过去的3年，整个产业及工业地产的发展较往年相比，更多的是稳中求进。观察作为华北区产业及工业地产最重要的代表城市北京在2022年的整体表现就可以窥见一斑。

　　2022年，北京市在产业政策上延续近几年推行的鼓励退出一般性制造业，发展高精尖产业的方向；生物医药园区市场呈现提速的发展态势，多项产业主要指标创造历史新高；数据中心市场表现平稳，持续稳中发展；甲级物流地产市场持续供不应求，外溢需求日渐凸显。

　　2022华北市场回顾

　　一、产业政策

　　产业政策层面，2022年北京市年度产业政策集中体现在三个关键词上：疏解，支持，绿色低碳。

　　疏解

　　支持

　　绿色低碳

　　2022年北京实现地区生产总值41610.9亿元，比上年增长0.7%。2023年北京市人民政府工作报告中，对本年度产业发展做出了指引：“地区生产总值增长4.5%以上。深化非首都功能疏解，推动构建更加紧密的京津冀协同发展格局；建设更具国际竞争力的现代化产业体系，发展巩固高精尖产业。加强集成电路系列重要研发产业项目建设，聚焦新型抗体、细胞和基因治疗等前沿领域，做强医药健康产业，在卫星互联网、氢能等新兴领域拓展布局，加快新能源汽车优质项目建设。”

　　二、北京生物医药园区市场

　　数据来源：高力国际

　　2022年北京市地区生产总值中，医药制造业增长6.4%。2023年市场信心调研报告显示，接近一半的受访者对制药/医疗的投资感兴趣。作为拥有三个主要生物医药产业子市场的北京，在刚刚过去的2022年度在生物医药市场持续火热。三大子市场中，北部昌平海淀一带，专注于前沿技术研发和孵化；大兴区，重点发展制造业；亦庄则研发和制造业兼有。

　　市场规模上，截至2022年末，北京市生物医药园区总存量283万平米，平均空置率9.8%，平均租金2.4元/平米/天。其中租金最高的区域为昌平海淀区域，平均租金高达5.2元/平米/天。

　　数据来源：高力国际

　　整体上看，2022年度北京生物医药园区市场保持了较高的投资热度、租金、出租率，同时吸引了市场的目光。其中，康桥资本已落子昌平和大兴两个区域。预计2023年将会有其他投资方的项目落子，本年度生物医药园区将会新增102万平米，主要集中在昌平海淀、亦庄等区域。目前，新入市项目及预租项目都保持了较好的（预）出租率，预计本年度生物医药园区市场将继续保持火热，租金亦可能进一步上升。

　　进入2023年，高力国际仍然接到了大量的咨询需求，有投资方来了解市场投资情况的，也有租户方如创新药类企业来了解各区域落地政策的，更有作为载体提供方的开发商来咨询新项目开发如何做好更适合市场需求的产品定位的，关注度持续走高。

　　三、数据中心

　　作为重要的城市发展基础设施，2022年北京市数据中心市场平稳。从大宗交易看，北京市及周边数据中心仍然是投资机构的重点关注的优质资产。但受疫情管控、政策调整、资产价值评估等因素影响，成交项目较少。初步判断2023年数据中心交易观望情绪将持续，但终端用户、投资机构仍将积极寻找商业机会，预计大宗交易仍有成交可能。

　　2022年，北京市新增数据中心机柜约3.3万个，2023年北京市总机柜总数量将达24万个，主要分布在顺义、昌平、房山、亦庄等传统区域。预计2023年企业将会加大对数据中心的投入力度，高力国际将会持续关注新批立项情况。

　　租赁市场

　　北京数据中心出租率一直保持在90%左右，价格平稳。预计2023年价格稳中略降。环京市场去化压力较大、价格低位运行。

　　政策层面

　　2023年北京市《政府工作报告》提出：加快建设全球数字经济标杆城市。系统推进新一代数字集群专网、边缘计算体系等新型基础设施建设，加强数据中心优化提升和算力中心统筹布局。预计会有更新功能、更节能的数据中心获批。

　　四、华北区甲级物流地产市场

　　如果说产业园区市场尤其是生物医药板块更青睐北京，那么，甲级物流地产市场则更多地体现出区域协同性。京津冀地区的甲级物流库供应总体量超过千万平米，消费及产业等的属性，使得三地的物流供需呈现出极强的连接性。

　　2023年市场信心市场调研数据显示，受到国内出口增长及线上购物消费习惯改变的影响，仓储物流/冷链的需求量持续增长。作为京津冀城市群，人口的刚需消费与甲级物流地产的发展息息相关。2022年华北区工业物流地产市场整体表现平稳，部分区域发展因供需关系不平衡，需要时间进行吸纳和调整。

　　数据来源：高力国际

　　北京

　　作为首都城市和内地核心一线城市，北京产业基础雄厚，本地超2000万的人口消费强劲，催生持续增长的对甲级物流仓储的需求，一直以来是物流地产投资的必争之地。

　　北京市2022年甲级物流地产市场总供应量超过270万平米，新增入市面积约18万平米，平均租金1.76元每天每平米，出租率为92%，预计2023年新增供应近20万平米，位于顺义区、房山区。2023年-2025年总计新增供应预计超过70万平米。

　　上述供应主要来源于新增物流用地的成交，2022年下半年北京成交6宗非保税一手招拍挂物流用地，主要位于平谷及大兴区域，其中平谷区域因一手招拍挂供地的土地使用年限为50年，远高于北京市其他区域的20年土地使用年限，引起了一波投资热潮。全年非保税一手土地出让超过500亩，充分显示了政府调节供需关系的决心，也让市场对北京市未来的城市物流基础设施发展充满信心。

　　预计2023年仍有百亩以上物流用地供应市场。这些土地供应将在未来形成更多的新增供应，逐步缓解北京甲级物流市场长期供不应求的状态。

　　天津

　　天津是华北地区核心城市之一，紧邻北京，地理位置优越。天津拥有超过1300万常住人口，是北方重要的制造业基地。作为北方地区甲级物流地产供应量最大的城市，天津吸引了众多电商、零售及制造业仓储需求落户。

　　随着防疫政策的调整，天津大力促进经济发展，将带动仓储市场需求。2022年天津的甲级物流地产市场总供应量超过640万平米，平均租金为0.84元每天每平米，出租率为75%。预计在2023年新增供应将超过60万平米，主要集中在蓟州区、滨海新区等区域。建议已在、计划在天津布局的客户，多关注天津区域市场动态。

　　廊坊

　　廊坊位于京津走廊之间，地理位置优越，是京津之间不可或缺的存在；2022年下半年市场供应继续放量，市场持续承压；但廊坊仍为环京区域重要的物流节点城市，随着防疫政策的调整，市场压力将得到逐步缓解。

　　2022年廊坊的甲级物流地产市场总供应量超过250万平米，平均租金为1.01元每天每平米，出租率为32%。我们预计2023年仍然会有新的供应入市，新增面积的租赁去化需要一定的时间。目前该市场的租金沟通对租户较为有利，建议在环京区域有仓储需求的客户多关注廊坊区域。

　　2023市场未来展望

　　高力国际2023年市场调研数据显示，大部分企业、投资方均对2023年总体经济及市场走势持乐观态度。华北区整体来看，投资方投资信心大幅增强，扩张投资的意愿较为明确；产业投资层面，生物医药、能源、物流等受到主要关注；载体选择层面，产业园区、生物医药地产等尤为受到投资者的青睐。作为基础设施板块的数据中心和物流领域，仍然获得诸多关注，但获取难度依然存在。

　　随着疫情政策的调整，经济发展迎来逐步回暖，金融环境趋好，将极大提振投资者对工业地产的投资信心，投资意向迎来高潮的同时，投资者和开发商也应考虑提前做出布局和规划；我们有理由相信，市场调研所显示的各位市场参与者真实的信心将在2023年得到实践。

来 源：高力国际    

  编 辑：liuy