城市在经历“隔离期”之后期待复苏。

　　疫情之下，商业地产人经历煎熬，这是一个无论怎样努力回想起来都会令人心头一紧的冬天。

　　病毒肆虐，餐饮、酒店、旅游等行业的旺季湮灭，受损敏感型行业无法从冬天醒来。商业地产作为消费市场的载体，直面惨淡。

　　在极大的不确定性面前，过往轻线上重线下的模式被迫转型，“云逛街”应运而生，直播购物、社群营销席卷……

　　新冠疫情下，已经演进30年的中国商业地产必须直面风险、直面“超级物种”，也被推了一把，踉跄进入更有弹性和韧性的时代。

　　生意的PlanB

　　2月1日上午七点半，林梓丹载着5箱消毒水和800个口罩，开往门店。为了这一天的复工，她与其它10家兄弟分店的管理层已经连续开了一周的会议。线下熄火靠线上自救，应对疫情的PlanB在仓促之下勉强敲定。

　　赶鸭子上架的还有林梓丹的状态。作为一家大型餐饮品牌的分店店长，她拍板取消原计划的抽奖、集赞和积分等活动，复工申请、物资准备、人员调配等事项填满了整个假期。

　　子弹上膛，却打出一记哑炮，后方火力掣肘着主战场的转移。

　　“原来店里线下和线上的比例大约是8：2，突然转移主战场，员工培训、物资调配和物流都没能跟上。”林梓丹透露，店里的客群以线下聚餐的90后白领为主。由于之前重线下轻线上，一番试水后，线上外卖业务并没有扭转局面，亏损仍在继续。

　　为了减少人力支出，目前门店仅剩下店长、2名主厨和4名基层员工上班，其它人员待岗减薪。

　　2月3日起，深圳各区陆续复工，团队进入第二次转型试水。从菜品选择、联系供应商、定价到方案出街，林梓丹的团队仅用了一周的时间便推出专门针对企事业单位开工定制的套餐。

　　现在，林梓丹每天的工作是接受企业方的咨询、线上开会、监督员工每隔2个小时进行消毒和查看员工的健康情况等。忙不过来时，她还要上场负责送餐工作。

　　“只能说回了点血，远不到满血复活的时候。”林梓丹说，她所在的商场给予了7天的免租期，这对于每个月近十万元的租金来说是杯水车薪，但聊胜于无。偶尔有老顾客问起什么时候能正常营业时，她只能回一句：“抱歉，还不确定。下次来，给你送券！”

　　一切需要与人接触的商业活动都被疫情扼住了咽喉。中金公司的研究报告指出，受损敏感型行业直接接触消费者，人工、租金等固定成本占比高，1月20日——2月20日的一个月受到重度影响，拖累全年利润15%-20%。

　　周晨所在的线下培训机构行业也是其中之一。他是一所教育培训机构成都武侯分校的负责人。由于用户群体均是学生，他所在的校区早在年前就暂停了所有的线下课程。与此同时，为了不让客户流失，他们推出免费线上课程。

　　周晨笑称，他被迫走上了主播的道路。从早上8：30一直上课到下午5：50，下班后要做抖音视频、海报、朋友圈文案，晚上10点准时开会。线上授课的难度远高于线下，且学生的接受程度下降，一整天下来就像打一场硬战。最让他恼火的是，这一切都是免费的。

　　他算了一笔账，目前门店每个月的租金约为6万元，疫情期间所有员工只拿基本工资不拿绩效的情况下仍需人工成本约30万元。往年2月份的业绩约为100万，而今年仅有10万。

　　在收入锐减且成本不变的情况下，周晨需要扛住这一波亏损。“我知道疫情一定会过去，但我不知道我们能不能过去。教育行业一定是最晚复工的，只能熬。”

　　疫情当前，所有人都在熬。清华大学经济管理学院、北京大学汇丰商学院、北京小微企业综合金融服务有限公司联合对995家中小企业进行了调查，数据显示，85.01%的企业最多维持3个月，只有9.96%的企业能维持6个月以上。

　　减免租，救急不救商

　　商场和商家是命运共同体，止损和自救是他们共同的命题。在一场史无前例的减免租行动中，联手自救的帷幕就此拉开。

　　2020年1月底以来，包括万达、红星美凯龙、华润、印力、保利、新城在内的多家商场宣布减免租金，时间周期从7天到2个月不等。

　　对于商场而言，此举无异于割肉驰援。以商场数量最多的万达为例，33天共减免租金近35亿元；免租期最长的深圳控股，所涉及的金额约为2.2亿元。

　　谈及减免租，一位来自深圳知名购物中心的运营人士坦言，这是特殊时期的非常之举。若不免租，很多中小商户根本活不下去，进而影响商场的空置率。该人士认为，一季度整体行情都不会有起色，受此影响，公司将会裁员。

　　随着免租期进入倒计时，一个更加现实的问题摆在前面：下一步该怎么办？

　　多位受访的商场运营人士对锋面News表示，商业地产一直被诟病回报率低和投资周期长，减免租直接导致现金流缩减，再添一重压力。不管是对于商场还是商家而言，减免租金都不是长远之计。站在商场的角度看，最重要的是做好本职工作，包括保证商场抗疫秩序和帮助商户开拓线上平台等。

　　授人以鱼，不如授人以渔。万达商管推出100亿元资金纾困融资方案驰援中小微商家，同时联合多家金融机构提供租金贷款和经营性贷款等融资措施。

　　万科旗下商业地产平台印力集团则推出“融资信贷战疫暖心包”，无需第三方担保和资产抵质押，所有商户均可在线申请。

　　之前可能没有人想到，商业地产加速转战线上，是在疫情笼罩这样的现实背景下发生的。作为实体商业代表的购物中心，在与线上电商搏斗了十余年后，不得不接受商业生态的微妙变化。

　　打开淮北吾悦广场的Now直播，戴着口罩的雅诗兰黛柜姐介绍着最新彩妆，海蚂蚁平台将全球商品搬上货架，中间穿插着售楼处的广告。如果添加工作人员微信，通过后对方会根据购物需求将你拉进商家社群，每天不定时秒杀。直接在群里下单，当天跑腿送到家。

　　直播购物、社群营销、秒杀折扣......以往在电商平台才会出现的场景被线下商家推崇。除此之外，商场打出“云逛街”噱头，联手商户推出线上商城，通过线上渠道填补线下空缺。

　　线上的生意并不好做。

　　深圳市益田假日广场彩妆品牌柜员Silly透露，现在商场里除了超市之外，其它柜台都基本上没有顾客。现在出门的机会减少，自然少了消费衣服和彩妆的冲动。“零售类基本凉透，线上带货的效果不及以往的十分之一。”

　　中国连锁经营协会数据显示，疫情以来，购物中心平均客流下降70%-80%，平均销售额下降超80%，现有客流主要来自超市、药店、药妆店等少数保供民生类门店。

　　商户的日子不好过，商场面对的挑战不言而喻。

　　一位TOP10商业地产运营人士对锋面News表示，购物中心是自带社交属性，用户消费需求与消费习惯与电商平台有所不同。线上营销是在特殊时期推出的方案，是在商家销售额急剧下降的情况下推出的应急办法，具体的实施效果有待评估。对方判断，在疫情没有过去之前，商场的客流都不会有大的起色，短期内仍需要依靠线上营销。

　　戴德梁行深圳商业地产部认为，以往购物中心在“线上业务”方面投入极少，目前国内还没有一个实体商业拥有自己成熟线上平台、且能为本商业项目引流的神器。通过次此突发疫情事件，运营商应思考如何转型，实现线上线下“两手抓”，从而能更灵活应对突发事件。加码线上营销，是提升差异化经营、多元服务能力的策略，这将成为商业地产未来发展的趋势。

　　疫情“淘沙”线下商业差距几何

　　商业地产进入寒冬，资本市场开始有所反映。

　　一份中金公司的研报提醒投资者，商业地产类ABS在短期将受到较大影响。具体而言，响应政策的免租活动可能直接使得当月租金为0，客流量的锐减会带来租户的短期经营困难，对于后续一段时间的租金收取也产生压力。对应到ABS的现金流上，租金和营业收入的直接减少可能在未来的几个月中触发因现金流低于预期的提前清偿条款，投资者也面临着提前结束或继续持有的选择。

　　疫情带来的不确定性仍未褪去，是否将影响商业类产品的融资表现？

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜对此不太悲观。他认为，一方面经济运行受阻，导致商用物业房租失收或空置率上升，影响企业现金流，对融资不利。但是另一方面，因为租约相对长期，让商用物业抗疫情冲击的能力高于普通经营性企业，对冲抗风险的韧性更强，有利于提高资产估值。

　　对于商业地产而言，2020年注定是一个分水岭，这本该是收获的一年。

　　2019年12月30日，内地商业管理领域第一股宝龙商业奔赴港交所，等待资本的考验；印力集团向着2000万平米的管理面积前进；新城控股旗下的吾悦广场立下2020年实现百店齐开的目标。

　　突如其来的疫情，打乱了企稳向好的节奏。疫情的冲击波下，巨大的不确定性是否会带来经营策略的调整和人事变动？

　　印力集团回复锋面News称，暂时没有人事调整的计划。这次疫情是商业地产领域的大浪淘沙，商场要提高运营能力和应变能力，能够跨越商业周期的企业才能破茧成蝶。对于是否调整开业计划和经营策略等问题，新城控股方面未予以回复。

　　疫情让商业地产陷入内外交困的同时，也让行业进行一场深刻的反思。对于行业而言，这无异于一场大型的抗风险教育。

　　“疫情对于商业形态和生态的影响也将是长期的，反过来会影响商办物业的规划设计和市场供应。”柏文喜认为，疫情将倒逼商场运营商更重视卫生消毒环境，比如中央空调的新风系统可能需要加大风量以及消杀功能，具备开放式中庭与天井的商办物业可能会更受市场欢迎等。

　　在业态选择上，商场将更看重商家的运营能力，更青睐抗风险能力强、运营能力更优的品牌。此外，以往商场对网红店和餐饮过分狂热将有所降温。有“商业教父”之称的郝继霖曾表示，商场的餐饮比例不宜超过35%，餐饮业的营业时间段比较集中，过了高峰期后商场的人流量将大为减少。他建议商场控制餐饮业的比例，做到各方面平衡。

　　危机背后也有创新和机会的萌生。

　　戴德梁行深圳公司商业地产部主管及董事宋洁对锋面News表示，中国的商业地产发展时间不长，也才大约30年的光景。面对在突发的公共事件发生上，还是缺乏完善的应急管理及风控措施。“抛弃传统线下购物中心的房地产逻辑，真正实现互联网思维，打造商业服务平台，服务顾客、服务商户，做好人与货的服务、沟通、反馈媒介，这才是线下商业未来的发展出路。”

　　来源：锋面News