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李宇嘉:下半年深圳的买房策略是什么?
http://www.funxun.com房讯网2020-6-19 8:13:47
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[提要]合政策环境,特别是疫情常态化下稳增长的需要、就业的需要,给财政提供“炮弹”的需要等,房价下跌也不太可能。因此,下半年是看房买房的好时机。

  利空出尽,5月深圳楼市再次反弹

  5月份,深圳楼市再度“上攻”,二手房周度成交量在2200套左右,5月份成交量达到8553套,这是今年以来的新高,仅低于去年12月的9959套,可以说是2019年以来的“第二高位”,相比4月的7679套明显增长,并且再次达到了8000套以上“楼市趋热”的分水岭,市场继续保持高景气度。

  3至4月楼市高位,可以说是需求滞后释放,但5月的成交火爆,货真价实地证明,深圳楼市之韧性。值得注意的是,4月下旬开始,楼市有所下行,主要是两个原因:一是调控政策预期,当时市场普遍认为,深圳市政府会出政策,包括单身不能购买住宅,二胎家庭才能买二套。二是房地产金融政策会收紧,特别是预计会对“房抵经营贷”给予打击。

  所以,4月下旬到5月上旬,深圳楼市下滑比较明显。但是,逐渐地,大家看到,调控的这只靴子没有落地,金融政策也没有收紧。等来的却是,深圳今年居住用地供应较去年增加近一倍,2020年下半年,商品住房和公寓供应很充足,还明确了11种供地渠道。言下之意,需求端是不会打压的,政策重点在供给端。

  可见,政策还是希望保持市场热度,以更大的供给来满足需求。所以,5月中旬开始,深圳楼市又开始回升了。从结构来看,与3至4月不同,5月份改善型需求全面发力。一方面,90-140平米、140平米以上的户型,及总价800万以上的户型成交,明显增加。另外,二手住房套均成交总价,5月底达到了接近530万元,这可能是历史最高水平了。因为,过去几年,深圳二手房成交套均总价,一直在500万元以下。

  所以,如果是刚需,刚进深圳没几年的小白领,手上攒了100万现金,是可以买到总价300万的房子的。笔者也建议大家这样置业,“先上车、后改善”,“先小后大”,这样才能逐渐在深圳站稳脚跟,分享城市发展的红利。

  买卖博弈,6月楼市高位平衡

  6月份,从周度高频数据看,深圳楼市有所回落。原因在于:一是看房需求被激活,业主的胃口提高了。挂牌价在7.5万元/平米,而成交价在6.5万元/平米,整整相差了1万元,成交有所阻滞;二是前期释放了一部分需求后,近期需求以换房为主,套均总价提高了。因此,后续需求释放受阻碍。其实,6月第一周,除了北京外,一线城市楼市成交量都开始下行了。

  但是,笔者认为,6月份市场还将在高位徘徊。首先,资金面和政策面利好,市场预期在不断改善。相比3至4月份,5月份以来刚需和改善“双双发力”,看房量还在高位,整个市场被带热了。另外,换房增加、投资客出货,二手房挂牌量也在上升,卖家调高价格的比例在下降。

  此外,货币在明显放量,买家追逐安全资产的动机在增强。因此,6月份买家和卖家依旧高位博弈,楼市在供需体量上“高举高打”。6月第一周,买家议价空间达到3.6%,比前两周明显增加。也就是说,一旦买家诚意买,卖家愿意降价3.6%。

  下半年的买房策略是什么?

  下半年,深圳楼市高位平衡,继续上攻的动力并不大,交易继续保持大体量(二手房月均交易在7000套左右、新房在3000套左右)。但综合政策环境,特别是疫情常态化下稳增长的需要、就业的需要,给财政提供“炮弹”的需要等,房价下跌也不太可能。因此,下半年是看房买房的好时机。

  今年,深圳包含光明在内的西部,整体房价上涨较快,但炒作较多。大湾区和广深科技走廊加持下,西部房价涨了好几年。未来,若外部环境不断恶化,西部价值很难顺利兑现,尽管下跌空间也不大,但涨不上去的话,就意味着跌了。

  房子的持有成本(按揭+机会成本+物业和折旧)很大,据说上海的持房成本在9%,深圳不会更低(因为深圳居民杠杆率更高)。因此,下半年笔者不建议大家去买西部的房子。东部老城(福田东部、罗湖等)也不建议,因为旧改很难铺开,周期太长,资金不会去追逐的。

  相反,笔者建议大家看看中部的机会,比如龙岗坂田、龙岗中心区、福田南和北(梅林和上下沙、石厦等)、福田景田片、龙华中心区。这几个区域,春节后的这一轮涨得最少。经过多年打造,居住氛围不错,烟火气较重,消费物价低,适合年轻人,房价还比较便宜,交通条件也好。

  (作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员)

  来源:中新经纬APP

编辑:wangdc

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