当被问及对房地产前景的看法，我的答案是：虽然房地产的价值在消散，但价格依然会继续上升。

　　要理解这个答案，需要先搞清楚什么是价值，什么是价格。房地产的价值是指人在使用房地产的时候所能产生的经济效益；而房地产的价格则是指拥有者把物业在市场出售时，所能换取到的货币单位。

　　房地产能产生多大的使用价值，要看经济发展水平，以及经济兴衰状态。把土地用来耕种，所能够产生的效益，一定低过把土地拿来做工业生产的效益，这是经济发展的水平问题。另一方面，经济衰退的时候，房地产的使用效益也很难比得上经济兴旺的时期。

　　以一个店舖的使用价值为例，在经济兴旺的时候，同一个店舖能够卖出的商品会多过在经济衰退的时候。所以当经济衰退的时候，房地产的使用价值会消散。

　　现在，世界经济受疫情拖累已进入严重的衰退。估计即使疫情结束后，也不易恢复到原先的状态。原因是，有不少国家都会把一些关键的产业撤回本土生产，以减少对外国的依赖。但这种安排一定会削减全球化的协同效应，令很多产业没法再利用别国的廉价劳动力，与邻近市场的位置等优势，结果是生产成本上升，经济效益下降。在这种情况下，房地产的使用价值自然没法像疫情前发挥得那么好，所以我预期房地产的使用价值在消散。

　　以上所说的是全球的大环境，个别地区则要看当地政府的抗疫能力，以及恢复生产的速度。经济恢复得越快，房地产的使用价值也会回升得越快。香港的抗疫成绩突出，因此，房地产的使用价值应该消散得没像疫情严重的地方那么多。

　　当房地产的使用价值消散时，首先受影响的是租金。因此，未来一段时间里，租金一定会下滑，要等到经济复苏，租客可以更好地利用房地产的使用价值时，租客才有能力负担更高的租金。

　　本来，租金回落会影响房地产的投资回报，并同时拖低房地产的交换价格，但由于市场上资金充沛，利率低落，投资者常愿意接受一个低一点的租金回报率。这样就导致租金回落没有对房地产的价格造成太大的负面影响。

　　此外，对价格影响最大的是货币供应量。世界各国为了减轻疫情对经济的打击，近期都在推行量化宽松政策，导致货币供应量大增。这些新增的货币，如果留在银行系统，能够收到的利息很低，所以必然有一部分会流入资产市场。房地产是香港人最有偏好的储存财富工具，所以新增的货币必然会流入房地产市场。当货币流入的速度快过房地产供应增加的速度时，房地产的价格就无法不上升。因此，在房地产出现价值消散的时候，房地产的价格依然可以上升。

　　（作者：施永青 中原集团主席）

　　来源：中原荟

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