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发展产业,为何不能用产业地产思维?
http://www.funxun.com房讯网2020-6-10 11:46:00
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[提要]发展产业,必须用产业思维。唯有通过长期的客户需求调研、产品设计和论证、技术研发和试验、上下游关联产业合作与共享、产品生产与检测、市场营销与服务等一系列过程,以及外部资金支持,才能够促进产业发展。

  产业的更新永不停歇。随着新基建、5G、数字经济等新一轮产业发展不断推进,产业地产开发是很多人浮现出的第一个概念。然而,发展产业不能用传统的产业地产思维,发展产业与产业地产开发也并不能划等号。如果用传统地产思维发展产业,不仅无法促进产业发展,更会带来一系列的社会、经济问题。

  1、产业,为什么不是产业地产?

  产业是具有某种同类属性的企业经济活动的集合,是介于宏观经济与微观经济之间的中观经济。经济发展意义上的产业,泛指一切生产物质产品和提供劳务活动的集合体,包括农业、工业、交通运输业、邮电通讯业、商业饮食服务业、文教卫生业等部门,是国民经济的支撑和源泉。

  产业地产是指在新经济和新型工业化背景下,以产业为依托,地产为载体,以工业楼宇、高新技术产业研发物业、生态写字楼等为主要开发对象,综合开发、集约化经营的多功能综合性商服地产,是工业物业及其服务的总称。

  可以看出,产业是国民经济发展的内容,而产业地产是产业发展的载体和服务,以厂房、物业为主要内容。

  2、产业、产业地产在中外存在明显差别

  在国外,如欧美、日本甚至印度,由于有单独投资人(如产业发展基金、地产基金( REITs )等)对工业物业进行单独的开发和投资(它们拥有所有权,但不使用该物业),所以很多企业(如波音、通用、丰田等)的厂房、设备等并不属于企业所有,而属于特殊的投资人。物业及物业服务部分的收入就归这些特殊投资人所有,该部分收入在国外被称为产业地产收入。所以,国外产业地产收入在国民经济中占比很高,有些甚至达到GDP的30%以上。(如下图所示)

  而在我国,由于没有产业发展基金等产业物业及服务的单独投资人,几乎所有的物业及服务均由工业企业自己解决,比如海尔、美的、格力等企业都要对自己生产所需的厂房、设备进行投资建设。因此,我国的产业地产收入无法进行单独分列,仍包含于企业的总收入中。

  3、发展产业,为何不能用产业地产思维?

  发展产业必须用产业思维,而不能用产业地产思维。两者的区别主要在于以下两点:

  发挥作用不同。如前所述,产业是内容,产业地产是载体,载体不能代替产业自身。发展产业,应包括客户需求调研与挖掘,产品设计、研发、生产、销售等以及产业链上下游企业之间的模式梳理,甚至于设备研发与制造等一系列过程。而产业地产是产业物业的规划、设计、建设、管理的过程。这决定了产业地产的发展思维完全不可用于产业。

  生命周期不同。产业地产开发投资是一个相对短期的过程,一般周期为三到五年。而产业发展在经济生活中是一个长期的过程。产业自人类存在社会分工始便长期存在,其内容和类别在不断延展与充实;一个成熟的产业从理念萌芽、技术研发、产品设计到产品生产等环节,需要经历漫长的时间。

  总之,发展产业,必须用产业思维。唯有通过长期的客户需求调研、产品设计和论证、技术研发和试验、上下游关联产业合作与共享、产品生产与检测、市场营销与服务等一系列过程,以及外部资金支持,才能够促进产业发展。单纯的产业地产开发,尽管能促进经济的短期繁荣,但很难有效推动产业发展与进步。

  来源:焕禾咨询

编辑:wangdc

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