今年一季度，受新冠肺炎疫情影响，上海写字楼市场在疫情的冲击下，空置率上升，租金下跌。但在二季度上海下调疫情防控响应级别后，上海写字楼市场需求呈现逐步复苏迹象，商务园区在疫情中凸显韧性，大宗交易市场整体活跃。

　　从全国层面来看，二季度国内生产总值同比增长3.2%，整体经济动能将进一步提升，增幅转正，明显好于市场预期。分产业来看，第一、第二、第三产业同比增长3.3%、4.7%、1.9%。分行业来看，房地产业同比增长4.1%，租赁和商务服务业同比下降8.0%。

　　从上海地区的固定资产投资来看，截止到5月份，固定资产投资总额比去年同期增长2.9%。分领域看，工业投资增长13.6%，房地产开发投资增长3.5%，城市基础设施投资下降6.2%；分产业看，第二产业投资增长13.7%，第三产业投资增长0.7%；从房地产开发经营来看，办公楼投资额为57.05亿元，同比增长27.8%，商业营业用房投资额为45.78亿元，比去年同期增长56.4%；分行业来看，租赁业、商务商务服务业营业利润分别下降69.4%、40.2%，软件和信息技术服务业营业利润比去年同期增长57.1%。国内宏观经济复苏带动上海全市经济出现明显的回暖态势。

　　从政策层面来看，上海相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，相继推出“五五购物节”、“夜生活节”等来激发潜在需求，并推进电商、实体融合实现双赢发展方案。伴随着疫情的消散和政府利好政策的推动，写字楼的租赁需求将会进一步释放。

　　供给与需求

　　受疫情影响，多个项目推迟入市，上半年上海市场至少录得4个新增项目入市，包括静安华宝中心、前滩东方广场二期、盈凯文创广场和上海金融街中心一期，将为市场带来超过14万㎡的甲级写字楼供应。高力国际数据显示，在市场供应方面，预计2020年新增供应或将达200万㎡。目前，上海办公楼市场的供应量维持高位。从写字楼的销售面积来看，二季度销售面积为25.48万㎡，环比一季度增加37.09%，批准上市面积为25.54万㎡，环比一季度增加52.48%。从办公楼市场运行情况来看，截止5月份，全市新开工面积为102.58万㎡，同比上涨13.24%；竣工面积为75.86万㎡，同比上涨2.69%。

图：2018年1月～2020年05月上海办公楼新开工和竣工情况

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　需求方面，世邦魏理仕数据显示，今年二季度上海写字楼带看量明显增多，需求活跃度逐渐回暖，录得净吸纳量72874㎡，环比增长25%。随着疫情逐步稳定，租户决策在不断保守的同时也在不断寻求更灵活的办公方式，不少业主推出优惠政策吸引租户，预计租赁市场将继续有利于租户方，多数租户选择推迟扩张或搬迁计划改为续租。二季度租户行业数据显示，批发和零售行业的租户占比为32%，这也表明在多重利好政策带动下零售市场逐步回暖，另外，租赁和商务服务业、技术服务业占比分别为24%和17%。TMT和金融业仍引领需求增长。

图：2020年二季度上海甲乙级写字楼租户行业占比（按租户数量）

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　租金与空置

　　受疫情影响，租户企业决策更加谨慎，租金持续走低。二季度，全市甲乙级写字楼租金环比较一季度下跌2.78%，至4.2元/㎡·天。分商圈来看，截止2020年6月份，以南京西路、陆家嘴(12.520, -0.07, -0.56%)为代表的核心区域，租金分别为6.87元/㎡·天和5.87元/㎡·天；以前滩和大虹桥为代表的新兴商务区，租金分别为4.73元/㎡·天 和4.75元/㎡·天；而以产业园为主的张江、漕河泾平均租金维持在3.7元/㎡·天左右。

图：2018年9月～2020年6月上海主要商圈甲乙级写字楼租金走势

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　空置方面，受上海政策和经济复苏回暖影响，上海写字楼空置率小幅下降。中指数据写字楼版监测数据显示，截至二季度末，上海全市写字楼的空置率较去年年底下降6个百分点至8.03%。其中核心商圈虹桥的空置率较去年年底下降0.2个百分点至13.24%，以产业园为主的漕河泾商圈空置率较去年年底下降2个百分点至6.32%，这一方面由于产业园区的写字楼需求的韧性和稳定性，另外也是得益于疫情期间园区全面贯彻、推行租金减免政策。

　　大宗交易

　　受全球疫情影响，外资买家放缓脚步，但是上海依然是投资者首选城市，二季度上海录得10笔大宗交易，成交总额为177.59亿元人民币。上海银行(8.280, 0.02, 0.24%)以48.54亿元收购了绿地外滩中心T2，TST以17.6亿元收购晶耀前滩T2，大地财产保险30.85亿元将中企滨江金融中心收入囊中，外资机构 30.04 亿元购买长城金融大厦，这也是今年目前为止外资机构单体交易额最大的成交。从物业类型来看，在总交易额中写字楼相关物业仍占据主流市场。从投资者类型来看，本地买家较为活跃，大部分为金融类公司，短期内境外投资者的积极性受疫情影响比以往有所降低。预计随着疫情的消散，外资将加码重返上海。

图：2020年二季度大宗交易物业类型（按笔数）

数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　总结与展望

　　随着上海经济出现好转，预计下半年写字楼净吸纳量将逐步攀升，全市空置率逐步下行，租金水平或将止跌回稳。同时在长三角一体化和临港新区金融开放的大背景下，上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，激发内外资企业需求，有望带动上海写字楼市场去化逐渐回暖。

　　来源：中指研究院

编辑：wangdc