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合生土地史 72.2亿夺北京南城“地王”里的快慢键
http://www.funxun.com房讯网 2020-5-11 15:58:00
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[提要]北京成交3宗不限价住宅用地,总价达到113亿元。其中,合生创展击退融创、中海数家房企,以72.2亿元竞得丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块,溢价率26.2%,楼面价达6.7万元/平米。

  5月9日,北京成交3宗不限价住宅用地,总价达到113亿元。其中,合生创展击退融创、中海数家房企,以72.2亿元竞得丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块,溢价率26.2%,楼面价达6.7万元/平米。

  该地块也刷新了自2107年以来,北京南城楼面价单价新纪录,成为丰台历史第二单价“地王”。此前的记录是由九龙仓在2017年9月创下的60905元/平米。

  对合生创展来说,在公开市场高价夺地是极为罕见的,72.2亿元的拿地价相当于其2019年销售额的34%。

  并且,作为一家始终坚守着“多囤地、慢开发、高溢价”运作方式的企业,合生创展向来不喜欢用高周转赚钱,更倾向于利用时间差来赚钱,将利润和现金流放置在了极重要的位置。

  不过,从去年开始,不管是销售提速或是公开拿地参与度,都暗示着这家“佛系”企业似乎在慢慢发生改变。

  但是,招拍挂是有代价的,它的成本不适用于“慢周转”的商业模式。

  南城“地王”

  5月9日下午,北京又迎来了一场激烈的土拍争夺战。

  其中,丰台分钟寺地块的竞争尤为激烈,第一个举牌的合生创展,在经过57轮竞价后,如愿以72.2亿元夺下北京丰台区分钟寺L-24、L-26地块。

 

  这宗地起拍价57.19亿元,最终溢价率为26.5%,楼面价达到6.7万元/平米。地块楼面价并没有超过7万元,低于之前的市场预期。

  有业内人士称,该项目除了配建3000平米的社区文化设施无偿移交给相关部门外,其他部分全部为纯住宅用地,结合整个分钟寺区域旧城改造和土地上市的趋势来看,分钟寺将是北京未来一个新的豪宅集聚区。

  “项目未来售价蛮有想象空间。第一,这是个不限价地,做什么产品多高的价格自己定,只要报预售政府能批就行;第二,合生创展有打造大盘和豪宅的经验。”第一太平华北区市场研究部负责人、助理董事李想在接受采访时分析,这个项目会是一个高净值人群为目标客群的一个高端产品。

  “这肯定是合生创展未来打造的重点大盘,丰台这种南二环南三环南四环区域刚好是豪宅密集区域出让的区域,接下来丰台还会出现高地价地块,是兵家必争之地。”

  观点地产新媒体了解到,合生创展在北京隐匿许久,几乎没有在售的新项目,而着名的“老牌顶豪”霄云路8号去化已超过10年。

  曾经很长一段时间,豪宅都是合生创展的主要销售贡献来源。霄云路8号推出的第二年,北京及天津区域销售占比超过四成,而北京霄云路8号及广州珠江帝景项目是最主要销售来源。此次夺得丰台分钟寺地块,意味着合生创展将重出北京豪宅市场,打造另一个顶豪项目。

  那么,分钟寺项目是否会重新复制顶豪“霄8”呢?

  “一个是协议地块,一个是招拍挂高价地。”中原地产首席分析师张大伟在接受观点地产新媒体采访时称,时代不同,分钟寺地块的成本决定了不可能承受霄8那样漫长的去化周期。

  李想也认同上述说法。“应该是有一定推盘节奏的销售模式,豪宅产品从拿地到入市,可能要花三年时间,三年之后的事谁也不敢说。”

  果不其然,拿地当天,合生创展就对外招聘分钟寺岗位,涉及项目总经理到设计、策划、营销等。

  “这不能说快,资金宽裕、没有人才储备不经常拿项目的企业才会这样。”张大伟表示,北京大部分项目都是拿地前,就准备好了基础班子,极端的类似于中海的企业甚至规划已经做好了。

  “所以,这几年北京才有中海年的说法。当然,临近销售招聘销售业务,这是节省人力资源。”

  合生快慢键

  值得关注到的是,合生创展夺下的分钟寺地块,此前土地一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限公司负责,这是珠江地产旗下公司,而珠江地产与合生创展是朱孟依手中的兄弟公司。

  “我感觉他们(合生创展)是志在必得,相当于是从一级开发到二级开发,都是由珠江系掌控。”

  上述业内人士向观点地产新媒体透露,分钟寺地块非常复杂,前期就花了七八年的时间,且地块紧邻地铁十号线,在土地一级开发过程中面临非常纷繁复杂的手续,珠江系投入了上百亿的资金进行土地拆迁整理、旧城改造工作。

  据悉,合生创展夺得的分钟寺L-24、L-26地块是分钟寺项目出让的首个地块,开发建设补偿费总额为48.35?亿(折合4.5万元/平米)。?

  据北京土地市场挂牌信息,5月19日分钟寺另外两宗地也将迎来出让,起始价分别为29.56亿和47.44亿,规划建筑面积分别为55141平米、88484平米。那么,合生创展是否会乘胜追击?观点地产新媒体就此事询问合生创展,并未收到明确回复。

  其实,在很久之前,合生创展主要通过协议出让、城市更新的方式获取低廉土地储备。合生能够通过“慢开发”的模式,即拉长开发周期获取高利润。这也是近年来,合生规模不大,利润却保持行业前列的原因。

  不过,从去年开始,合生创展却积极出现在招拍挂市场,接连斩获江门、广州等地块,并在已经过去2000天之后再次出现在北京土拍现场,在年内总价地王竞拍中与中海鏖战至最后一轮。

  2019年9月25日,合生创展与金茂联合体以28.2亿总价拿下北京丰台区南苑石榴庄地块,溢价率5.66%。

  合生创展的拿地方式变得更为多元,而招拍挂的成本则不适用于“慢周转”的那套模式。

  “我们不排斥加杠杆,只不过是加到什么程度而已。这需要看是不是能遇到适合投资的项目,如果遇到好的项目或者我们认可的城市,肯定会坚决投入。”

  合生住宅事业部副总经理闫家瑞此前表示,合生一直在积极寻找优质项目,可能拿地方式也比较多元,包括招拍挂、合作、收并购、产业勾地等等,未来甚至可能会进行尝试联合操盘、小股控盘的方式介入到项目的开发过程。

  在拿地之外,合生创展的销售也进入了快车道。2019年,合生创展实现合约销售额212.58亿元,同比增长41.96%,首次冲破200亿元的大关。

  财报中披露,截至2019年12月31日,合生创展土地储备3111万平米,同比增长6.47%。或许,合生创展已经开始在保持利润的同时,追求更大的规模。

  来 源:观点地产网

  编 辑:chenhong

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