疫情并没有阻挡如约而至的业绩会浪潮。只是往年媒体、投资者们忙碌于香港各大酒店的热闹迹象不再，房企们多以电话、网络等形式举行线上会议。

　　越秀地产也按约定通过电话会议的形式举行2019年业绩发布会。还是一如去年的管理层团队，只是今年有点特殊，无法更直观地判断管理层的情绪好坏，只能通过言语进行断定。

　　“从数据来看我是比较满意的。”电话那头，董事长林昭远短短的一句话，便足以表现其对于越秀地产去年交出的成绩单甚为愉悦。

　　年报显示，于2019年，越秀地产实现营业收入约383.4亿元，同比上升45%；毛利由83.93亿元增至131.17亿元，毛利率约为34.2%，同比上升2.4%；权益持有人应占盈利约为34.8亿元，同比上升27.7%；核心净利润约为35.1亿元，同比上升24.8%；销售及营销成本约为10亿元，同比上升53.7%。

　　2019年全 年，越秀地产连同合营公司项目的累计合同销售金额约为721.1亿元，同比上升24.8%，完成全年合同销售目标680亿元的106%；合同销售面积约为349万平方米，同比上升26.1%；合同销售均价约为每平方米2.07万元。

　　值得关注的是，越秀地产将2020年合同销售目标定为802亿元，增幅11.21%。对此林昭远回应称，目标制定要看市场，基本上还是做客观的安排，按照目前对于房地产市场的预判开展工作。

　　销售步调

　　近年来，越秀地产的销售按着逐年递增百亿的步子。其中去年定下680亿的销售目标，增幅17.68%。

　　事实上，2020年原本是越秀地产冲击千亿关口的关键一年。早于2017年业绩会，前董事长张招兴便提出2020年将销售规模达到800亿元，并冲击1000亿元的目标。

　　今年林昭远将目标增幅再次拉窄至11.21%。对此他解释：“今年按照可售货值1461亿，去化率大概是55%的水平，去化率和2019年基本上是持平的。”

　　在他看来，这样的销售步调是正常的。只是媒体们更为聚焦的是，“疫情”黑天鹅之下，越秀地产销售目标的实现会否受阻。

　　林昭远在会上消除了这一疑虑。他强调，今年销售目标802亿元，已经综合考虑疫情的影响。同时他提及，越秀地产在疫情重灾区湖北地区的土储其实占比不是太高，不超过10%，对年度销售目标自然影响不大。

　　数据披露显示，2019年的合同销售金额中，大湾区约占58.5%，华东地区约占23.4%，华中地区约占9.9%，北方地区约占7.8%，西部地区约占0.4%。其中，广州市的合同销售金额达到约366亿元，同比上升21.2%。

　　据会上透露，目前越秀地产除湖北地区的没有开放现场销售之外，其他地区的项目都已经开放线下销售。此外，除湖北地区外，越秀地产在建项目的工地复工率在85%以上。

　　而房企们当前热推的线上销售，越秀地产也早有行动。从疫情发生以来，越秀地产推出了线上推广平台“越秀房宝”，并利用“悦秀会”的会员平台进行推广。至于效果如何，林昭远称，“还是不错的，从目前成交的角度，应该也逐步在提升。”

　　按照林昭远乐观的预判，疫情对于越秀地产销售回款影响不大。那么是否会影响到越秀地产接下来的投资计划呢？

　　他首先提出，今年投资总体上的原则是保证现金流的平衡，销售计划和投资计划要匹配。现金流方面，截至2019年底，越秀地产持有现金301亿元，总借贷710.2元，净借贷比率74%，今年到期的银行借贷约70亿。林昭远信心满满：“现金流角度是充足的。”

　　“投资战略上，越秀今年会有300亿的投资计划，如果有一些好的项目，我们是可以抓住一些机会，去获取一些土地。”根据年报显示，越秀地产预计2020年土地款支出及拍地保证金300亿元，其中包括工程款支出140亿元，利息40亿元，税及费用120亿元。

　　至于新业务的投资方面，林昭远也在会上提到，目前越秀地产的养老业务有9个项目、4000多个床位。而广州目前有6个项目，其中4个项目在运营中，一共1300多个床位；而长租公寓业务也是鼓励发展，虽然发展节奏是慢了一些。

　　多样增储

　　整场业绩会中，提及更多的是越秀地产在增储方面的动作。林昭远颇为自豪地表示：“多元化、特色化增储体现出了我们的优势，特别在去年以‘轨交+物业’、国企合作、城市更新、利用产业来勾地等方式，增储都取得比较好的效果”。

　　数据显示，截至2019年底，越秀地产总土地储备达到约2387万平方米，同比上升23%。其中，“轨交+物业”模式的落地，为越秀地产增加土储315万平方米，约占总土地储备的13.2%。

　　“这种模式应该会成为越秀地产发展的一个重要模式。”林昭远如此评价“轨交+物业”模式。

　　于2019年4月，越秀地产完成向广州越秀集团、广州地铁集团收购品秀星图86%股权，首个“轨交+物业”项目成功落地，增加土地储备约136万平方米。

　　此后，广州地铁集团成功入股越秀地产，持股约19.9%，成为第二大股东。紧接着，于10月份完成向广州越秀集团收购品秀星樾（萝岗项目）、品秀星瀚（陈头岗项目）两项物业51%的股权，增加土地储备约179万平方米。

　　2019年，收购的3个“轨交+物业”项目顺利落地，虽交易代价高达230亿元，但“傍上广铁”的越秀地产，显然受益更多。

　　除此之外，越秀地产也同样活跃在旧改市场。于2019年，越秀地产获得广州里仁洞村、南沙大岗镇东流村旧村改造资格并签署合作框架协议，增加潜在土储约163万平方米。

　　关于项目推进情况，林昭远在会上表示，目前的阶段是按照旧改的有关程序在制定实施方案，就实施方案和政府进行沟通中，争取今年稳定实施方案。据他透露，目前也有在接触几个旧改项目，达成时间则有待披露。

　　再细分到2019年全年新增土储上，越秀地产主要于广州、深圳、中山、江门、杭州、苏州、嘉兴、郑州、长沙、青岛和成都等城市新增27幅土地，总建筑面积约为771万平方米，按权益比例计算应占建筑面积约为521万平方米。

　　其中通过国企合作模式增加土储约149万平方米，一共8幅土地，约占新增土储的19.3%，可以预见，国企合作增储已然成为越秀地产重要增储渠道。

　　这一模式具体而言，即越秀地产联合广州、江门、武汉、苏州、成都、襄阳等各个地方政府的国资平台进行土地开发。这些平台大多有土地资源，但开发能力相对比较弱一些，越秀地产便以开发能力进行合作。

　　林昭远十分青睐这种方式，在他看来，这种拿地方式市场竞争没有那么激烈，相对来说成本比较可控，盈利也是相对好一些，抗风险能力较强。

　　而回过头来，越秀2019年拿地的节奏也颇为巧妙。明显的是，上半年步子迈快，下半年显得冷静了不少。上半年首进深圳、成都、郑州和长沙四座城市，在广州、杭州积极补仓，210亿夺下广州旧村项目，接过广州地铁三个轨交物业项目；而下半年，仅在嘉兴、苏州等地新增土储，6.8亿拿下南沙东流村旧改项目。

　　相对而言，2019年越秀地产进行全国化扩张的速度也并不算快。截至2019年底，仅在全国近20个城市有所布局。据其2019年土储数据显示，51.7%位于大湾区，华东地区、华中地区、北方地区、西部地区分别占比为15.8%、18.9%、11.7%及1.9%。

　　而事实上，自2018年以来，越秀地产便放缓了全国化扩张的步伐，当时声称将90%的投资聚焦于粤港澳大湾区。

　　来源：观点地产网