估值与投资建议

　　结合绝对估值与相对估值，基于保守审慎的原则，我们认为公司未来一个财年内合理股价区间为4.55至5.93元，较当前股价有44.9%至88.8%的空间，预计公司2020、2021年归母核心净利润分别为59.7亿、74.5亿元，对应最新股本的核心EPS分别为0.98、1.22元，对应最新股价的PE分别为3.2、2.6X，维持“买入”评级。

　　城市更新进入加速时代

　　着眼于开发商的角度，一个城市更新项目分计划阶段、规划阶段、实施阶段，当从开始介入一个旧改项目，到拿到土地证，一般时长为5至8年。近期，大湾区针对加速旧改流程的利好频出，预计可加速旧改流程三年左右的时间。

　　大湾区城市更新绝对领军者

　　公司以地产开发为主业，借“城市更新”领域的专业优势，经过二十余年的发展，公司业务已覆盖京津冀协同发展区域、粤港澳大湾区、长江经济带等主要经济区域，进驻全国超50个重要城市。公司以“精耕深圳”为初期发展战略，逐渐步入区域领先，拥有土地储备总建筑面积2680万平方米，其中大湾区占比超过50%，可保证公司未来三年的发展及销售的增长。在壁垒颇高的城市更新方面，公司经验丰富、优势明显，更加聚焦于利润丰厚的拆除重建类的项目，平均毛利率可达到50%。

　　严格把控财务指标，降负债成效明显

　　自2016年以来，公司毛利率、净利率持续提升，均处于较高水平，考虑到公司高毛利的旧改项目占整体销售比例稳中有增，我们认为公司未来毛利率水平有望维持相对高位。公司严控负债水平，降负债成效明显，预计2020全年公司的净负债率将有望回落至120%。

　　风险提示

　　若调控超预期导致未来销售不及预期从而导致估值及盈利预测过高。

来源: 同花顺金融研究中心

编 辑：liuy