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城市更新“领跑者”佳兆业:选对赛道,踏歌前行
http://www.funxun.com房讯网2020-9-28 9:42:10
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[提要]在城市更新领域,佳兆业在很长一段时间内都是孤独的王者。

  在城市更新领域,佳兆业在很长一段时间内都是孤独的王者。

  在增量市场蒸蒸日上之时,鲜少有房企愿意投身这一业务板块,而佳兆业20多年来的发展历程中,它起家于此、腾飞借此,直至今日,当龙头房企都看到这个市场的潜力时,佳兆业这位先行者已经积累了丰富的经验、丰厚的土储。

  随着城市更新行业发展加速,佳兆业未来也将围绕保证现金流安全、提升盈利水平的方向继续前进,保证在城市更新领域的强竞争优势、持续挖掘自身的发展潜力。

  城市更新核心优势凸显

  作为城市更新的龙头企业,佳兆业的优势体现在方方面面。

  从成立之初,佳兆业就专注于城市更新领域,1999年,佳兆业在深圳龙岗区布吉镇拿下了龙泉别墅群地块,这一项目烂尾许久,但接手之后,佳兆业将其重新规划为开放式主题公园,规划了大型商业、社区和周边配套,同时对产品重新做了提升设计,使得其比周边楼盘更具设计感,这就是后来热销的“桂芳园”,引发市场轰动。

  一炮而红之后,佳兆业在2001年一鼓作气开发完2、3、4期,之后又在地块东面继续拿地,一共开发了8期,一举将烂尾的桂芳园打造成为布吉第一个大型社区。

  尝到甜头之后,佳兆业没有忘本,继续深耕这一领域,并从深圳走向珠三角,成功奠定了它的“城市更新”领路者地位。2011年,佳兆业在看到城市更新的前景,成立城市更新集团,是行业中较早成立城市更新集团的企业。

  九年后,当其他龙头企业都扎进这一行业时,佳兆业已经有充足令其他企业艳羡的土地储备。截至上半年,佳兆业总土地储备约2680万平方米,总货值超5800亿元,其中78%的土储面积位于一线及重点二线城市,优良的土地储备,是集团保持业绩稳健增长的信心所在。

  在这其中,粤港澳大湾区是佳兆业布局的重点,也是其核心竞争格力的体现。这是一个被全国房企觊觎的市场,但在这个市场,龙头房企都屡屡碰壁,外来房企更无发挥空间,而粤港澳大湾区始终是佳兆业集团战略布局的重要区域,通过长期的深耕,奠定了公司在湾区的龙头地位。

  目前,佳兆业在大湾区的土储面积占总土储备的52%,货值超4000亿元。

  城市更新红利未来可期

  经过20多年的发展,佳兆业的城市更新红利已经逐步体现在公司财报上。今年上半年,佳兆业合约销售额360亿元,同比上涨4%;毛利75亿元,同比增长12%;公司持有人应占核心净利润34.6亿元,同比增长25.7%。在2020年上半年的合约销售中,旧改项目销售额占佳兆业整体销售的三分之一,已经成为其销售贡献的重要来源。

  在旧改储备方面,佳兆业储备项目占地面积达4200万平方米,预计货值约2.6万亿元,99%都位于大湾区,其中深圳旧改占地面积占比27%,有112个项目;广州占比36%,中山占比20%。在旧改拓展方面,今年上半年新拓展项目20个,旧改项目总数达167个。

  在项目转化方面,今年上半年佳兆业转化5个旧改项目,分别位于香港、深圳及广州,这些项目可售面积70万平方米,可售货值近270亿元。

  未来,佳兆业还会继续发力城市更新领域,将继续推进旧改项目的转化,预计今年下半年,仍有5个深圳的旧改项目实现供地,为佳兆业全年利润增长发挥重要作用。佳兆业也将保持每年供应80万~100万平方米旧改用地规模,为地产开发提供稳定而有利的发展保障。

  城市更新领域的诱人之处,正是在其利润丰厚,而佳兆业的利润指标表现,也充分体现了这一点。今年上半年,佳兆业毛利率高达33.8%,处于行业中的绝对高位,也是少数毛利率仍在继续增长的房地产企业。

  此外,佳兆业未来也是行业“利润龙头”的种子选手,由于土地占售价成本比例较低,佳兆业很有希望通过这些项目的开发、销售,实现较高的利润。

  守住安全底线再出发

  房地产行业进入“管理红利”时代,房企都十分重视财务安全,这关乎未来的可持续发展。佳兆业也深谙此理,无论是现金流水平或是负债水平,均在不断优化之中。

  截至6月30日,佳兆业拥有现金储备约405亿元,较去年同期增长35%,较上年末增长9%,回款率约87%,较2019年增长12%。

  与此同时,佳兆业的债务结构也进一步优化,未来到期债务中,1年内到期的占26%;长期到期债务集中在5年以内,占71%,5年以上的到期债务债占比3%。长债短债比为2.85,较2019年的2.67上升了0.18,债务结构进一步优化。

  此外,在房地产行业普遍融资水平抬升的背景下,佳兆业能够降低融资成本,其2020年上半年,平均融资成本8.8%,其中境内融资成本为7.8%,较上年末下降20个BP;境外上半年新增借款的综合成本较去年新增借款的综合成本下降290个BP。

  与此同时,自2016年到2020年上半年,佳兆业的净负债率实现五连降,资产负债率由上年末的79.4%下降至78.7%,下降0.7个百分点。

  佳兆业集团首席财务官兼高级副总裁吴建新表示:“我们将会密切监控公司净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动,持续优化债务结构。未来,集团将进一步提质增效,强化前瞻性风险防范能力、精细化财务管控能力、创新性发展牵引能力,有力保障全集团业绩健康、稳定以及高质量的增长。”

  城市更新领域挥洒自如,财务结构又控制得当,佳兆业的股票价值也进一步被资本市场所发掘。安信国际在近期发布的一份研报中指出,佳兆业土储大部分位于一、二线城市,未来去化风险较低,另加城市更新项目资源,支持公司以较低成本补充土储。此外,佳兆业上半年毛利率及核心净利均处于同业较佳水平。文/羊羽

   来 源:每日经济新闻  

    编 辑:liuy

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